Порядок и основания расторжения договоров социального найма детализированы в нормах ЖК РФ, предусматривающих последствия расторжения таких договоров в виде выселения нанимателя с членами его семьи из занимаемых жилых помещений: 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; 2) с предоставлением другого жилого помещения; 3) без предоставления другого жилого помещения.

Предоставление нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается при невозможности дальнейшего использования занимаемого ими жилого помещения по своему назначению в следующих предусмотренных ЖК РФ случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 86); если жилое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания (ст. 87); если при капитальном ремонте или реконструкции дома жилое помещение нанимателя не сохранилось полностью либо существенно изменилось (ст. 88).

Принятие решений о сносе жилого дома, переводе жилого помещения в нежилое либо признании его непригодным для проживания относится к компетенции органов государственной власти и местного самоуправления. Причем снос жилого дома или перевод его в нежилое помещение необязательно может быть связан с изъятием земельного участка. Чаще всего дома сносятся вследствие их аварийности либо непригодности для проживания, а также в целях строительства нового, более современного жилья на месте прежней малоэтажной застройки, когда изъятия земельного участка не происходит.

По своему содержанию указанные решения относятся к ненормативным актам государственного органа или органов местного самоуправления, которые могут быть оспорены в суде по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений (гл. 25 ГПК РФ). В связи с этим существенное значение приобретает своевременное информирование жильцов дома о принимаемых актах, поскольку помимо переселения граждан они могут затрагивать и другие их права - право на обмен, право на внеочередное предоставление жилого помещения и некоторые другие.

Предлагаемое к переселению жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).

Вопрос о степени благоустроенности жилого помещения должен решаться в каждом конкретном случае исходя из местных условий и характера жилищного фонда в данном населенном пункте.

Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи занимали до выселения квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или такого же числа комнат в коммунальной квартире. В то же время наймодатель не обязан предоставлять нанимателю, проживающему в стесненных жилищных условиях и нуждающемуся в их улучшении, другое жилое помещение в пределах установленных норм предоставления, как это ранее было предусмотрено ст. 96 ЖК РСФСР 1983 г. Правовое значение в настоящее время придается только равнозначности предоставляемого жилого помещения, нуждаемость нанимателя в улучшении жилищных условий не учитывается. Граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, при предоставлении им в указанном случае другого жилого помещения сохраняют право состоять на таком учете, если для этого не отпали предусмотренные законом основания.

Конституционный Суд РФ в упомянутом выше Определении от 3 ноября 2009 г. N 1368-О-О отметил, что обеспечение жилыми помещениями граждан, переселяемых из других помещений, которые признаны непригодными для проживания, носит исключительно компенсационный характер, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

В указанном Определении сделан акцент на переселении лиц, не состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. А как решать вопрос о выселении граждан, состоящих на таком учете? Как представляется, при переселении этих лиц их права принципиально отличаются от прав первых.

Дело в том, что в силу ч. 2 ст. 57 ЖК РФ граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания, приобретают право на внеочередное предоставление им жилых помещений общей площадью не ниже норм предоставления. С учетом правовой позиции, отраженной в вышеназванном Определении Верховного Суда РФ от 30 сентября 2008 г. N 85-В08-3, сам факт постановки на жилищный учет льготной категории граждан означает не что иное, как немедленное предоставление им жилья. Следовательно, исключено выселение указанных лиц в отрыве от положений ч. 5 ст. 57 ЖК РФ, которая гарантирует защиту их прав и интересов в части размера предоставления жилого помещения.

Можно отметить, что именно в таком ключе решен вопрос в Законе г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" <1> (в ред. от 26 января 2011 г.), согласно ст. 13 которого гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия независимо от даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий.

--------------------------------

<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 35.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регулируется Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <1> (в ред. от 2 августа 2007 г.). В соответствии с данным Положением непригодными для проживания признаются дома, которые находятся в ветхом либо аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания или аварийных сформулированы в разд. III этого Положения. К ним относятся:

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-гигиенических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

деформация фундаментов, стен, несущих конструкций и значительная степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

Кроме того, могут быть признаны непригодными для проживания жилые помещения, находящиеся в жилых домах на территориях, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация и т.п.), а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и санитарно-защитных зонах, если инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Вопрос о непригодности для проживания жилого дома или жилого помещения решается в индивидуальном порядке в каждом конкретном случае межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти - федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ либо органами местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилого фонда.

На основании заключения межведомственной комиссии соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Требовать расторжения договора социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания, в судебном порядке может любая из сторон этого договора.

Наймодатель, обращающийся в суд с иском о расторжении договора социального найма по причине ветхости или аварийности жилого помещения и выселении нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения, обязан указать в заявлении конкретное жилое помещение, предлагаемое для переселения, и представить доказательства его соответствия предъявляемым требованиям. Отсутствие в исковом заявлении указания на конкретное свободное от прав иных лиц жилое помещение является основанием для оставления этого заявления без движения в соответствии со ст. 136 ГПК РФ. В случае неисполнения требований суда об исправлении недостатков в установленный срок заявление считается неподанным и возвращается истцу (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Разумеется, при обращении нанимателя с иском о расторжении договора найма жилого помещения по причине его непригодности для проживания речь не может идти о конкретном жилом помещении. На гражданине, обратившемся в суд с таким иском, лежит обязанность доказать факт непригодности занимаемого помещения как безусловное основание для замены предмета договора социального найма на другое благоустроенное жилое помещение.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. На него также возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного жилого помещения (ст. 65 ЖК РФ, п. 5 Типового договора). Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей, то не имеется препятствий у нанимателя для обращения в суд с иском о понуждении наймодателя к работам по капитальному ремонту либо о зачете понесенных им расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги. Одновременно наниматель не лишен и возможности потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения, если дефекты не могут быть устранены путем ремонта, и замены предмета договора путем предоставления другого жилого помещения. Причем ответственность должен нести именно наймодатель, а не бывший владелец жилищного фонда. Точно так же не может считаться уважительной ссылка наймодателя на отсутствие финансовых возможностей для производства капитального ремонта или переселения нанимателей в другие жилые помещения.

На практике нередко происходит заселение в аварийные или не приспособленные для проживания жилые помещения, в том числе и с согласия самих граждан. Возникает вопрос относительно их права в дальнейшем потребовать в судебном порядке предоставления другого благоустроенного жилого помещения. Для ответа на него следует обратиться к ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектом жилищных прав являются жилые помещения, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Предоставление в нарушение закона непригодного для проживания жилого помещения прежде всего является основанием для признания недействительным решения о предоставлении такого жилого помещения с выселением из него лиц в ранее занимаемое, а при невозможности - в другое жилое помещение.

Некоторые особенности связаны с разрешением дел по искам нанимателей жилых помещений, расположенных в санитарно-защитных зонах либо других зонах, запрещенных для жилищного строительства. Такие дома независимо от их технического состояния и процента износа с точки зрения закона являются непригодными для проживания, но отношения здесь выходят за рамки договора социального найма. Как представляется, к этим отношениям применимы положения ст. 1065 ГК РФ, согласно которой если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

Не вызывает сомнений, что нарушение жилищных прав в результате вредного воздействия производственной деятельности является разновидностью вреда. Как следует из ст. 1065 ГК РФ, способы возмещения его могут быть различны, в том числе и такой, как предоставление по требованию нанимателя причинителем вреда, которым необязательно может быть сторона по договору социального найма жилого помещения, другого жилого помещения вне пределов санитарно-защитной зоны.

В связи с этим заслуживает внимания Постановление Европейского суда по правам человека от 9 июня 2005 г. по делу "Фадеева против Российской Федерации" (жалоба N 55723/00) <1>, по которому было установлено в отношении заявительницы, проживающей в экологически неблагоприятной местности вблизи функционирования предприятия ОАО "Северсталь", нарушение права на уважение ее жилища. Удовлетворяя жалобу Фадеевой, Европейский суд пришел к выводу о том, что, несмотря на имеющиеся в распоряжении государства большие полномочия, оно не сумело найти справедливый баланс между интересами общества и эффективным удовлетворением права заявителя на уважение ее дома и частной жизни. При этом было отмечено, что государство разрешило хозяйственную деятельность загрязняющего окружающую среду предприятия в центре плотно заселенного города. Хотя предприятие осуществляло свою деятельность с серьезными нарушениями природоохранного законодательства, не было принято эффективных мер, которые учитывали бы интересы местного населения, подвергающегося воздействию токсичных выбросов предприятия. Переселение некоторых семей из зоны являлось доброй волей этого предприятия. Решение о постановке Фадеевой на жилищный учет, принятое российскими судами, не имело для нее никакого значения, так как не давало ей никакой надежды на переселение из санитарно-защитной зоны. Соответственно, имело место нарушение ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

--------------------------------

<1> Бюллетень ЕСПЧ. 2006. N 3. С. 4.

На примере этого дела видно, что, во-первых, наниматели жилых помещений не могут быть ограничены в выборе способов защиты своих жилищных прав, в том числе и путем предъявления иска о предоставлении другого жилого помещения; во-вторых, в силу ст. 1065 ГК РФ обязанность по переселению должна быть возложена на организацию, в результате деятельности которой жилое помещение, предоставленное нанимателю, стало непригодным для проживания.

Выселение граждан с предоставлением им другого жилого помещения по договору социального найма. Обязанности нанимателя как стороны по договору социального найма в основном сводятся к тому, чтобы использовать предоставленное жилое помещение по его прямому назначению, обеспечить сохранность жилого помещения, своевременно вносить плату и своим поведением не нарушать права других лиц. Ненадлежащее исполнение им своих обязанностей либо прямое их нарушение в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения. Такие последствия возможны в случаях невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, систематического нарушения прав соседей, делающего невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использования жилого помещения не по назначению.

Невнесение без уважительных причин платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шестимесячного срока является самостоятельным основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ).

Закон не уточняет, должен ли срок неуплаты быть непрерывным либо он может суммироваться за определенный период, например за два или три года. Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснил, что заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд. К уважительным причинам невнесения платы могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя или членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Исходя из указанного разъяснения просрочка платежей свыше шести месяцев является основанием для выселения, если данный срок является непрерывным, погашение задолженности в любом размере прерывает его. Означает ли это, что чисто символическая оплата не реже двух раз в год полностью блокирует применение правил ст. 90 ЖК РФ, хотя сама задолженность может возрастать? Думается, что Верховный Суд РФ имел в виду полную плату за определенный платежный период в пределах шестимесячного срока, внесение которой прерывает течение этого срока, поскольку частичный платеж не свидетельствует об исполнении обязанности по внесению начисленной платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Факты внесения частичных платежей, их размер и причины, по которым плата вносилась не в полном объеме, являются обстоятельствами, имеющими существенное значение для правильного разрешения дела, однако сами по себе, как представляется, не могут служить достаточным основанием для отказа в расторжении договора социального найма жилого помещения.

Предлагаемое для переселения другое жилое помещение должно быть указано в исковом заявлении. При этом не требуется, чтобы жилое помещение являлось благоустроенным и равноценным. Достаточно, если оно будет соответствовать размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие, - не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это означает, что наниматель и проживающие с ним лица не могут быть переселены по основаниям, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ, в жилые помещения специализированного жилищного фонда, в частности расположенные в общежитиях.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения. Основания для выселения без предоставления другого жилого помещения установлены ст. 91 ЖК РФ, ч. 1 которой касается неправомерных действий нанимателя и (или) членов его семьи, допускаемых при пользовании жилым помещением. По существу, выселение по этим основаниям выступает в качестве санкции за совершенные нанимателем или членами его семьи нарушения, применение которой возможно лишь за противоправные и виновные действия.

Назначение жилого помещения и пределы его использования регламентированы ст. 17 ЖК РФ, а также Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 <1> (в ред. от 16 января 2008 г.). Прежде всего жилое помещение предназначено для проживания граждан. Закон допускает использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности (научной, педагогической, творческой и т.п.) и индивидуального предпринимательства, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Недопустимо размещать в жилых помещениях предприятия, учреждения, офисы и другие организации. Превращение в многоквартирном доме жилого помещения в нежилое для организации производства либо хранения и переработки той или иной продукции, как правило, ведет к его переустройству и нарушению требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других норм, непосредственно затрагивая интересы жильцов этого дома.

Сами по себе все эти нарушения влекут за собой выселение нанимателя и членов его семьи при условии, что в установленный наймодателем срок виновными лицами не будут устранены нарушения и жилое помещение не будет приведено в надлежащее состояние.

Такое же значение имеет предупреждение наймодателя и при выселении лиц, поведение которых создает обстановку невозможности совместного с ними проживания. Невозможность совместного проживания в одной квартире и доме может быть вызвана только такими действиями, которые нарушают права и законные интересы других лиц (хулиганские проявления, сопровождаемые скандалами, оскорблениями, бранью, побоями, выполнение в ночное время строительных или ремонтных работ, нарушающих покой других граждан, и др.).

Судебная практика исходит из того, что выселение без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных и виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждения наймодателя, эти нарушения не прекратили и не устранили их последствия (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Придавая исключительно важное значение предупреждению со стороны наймодателя, закон не предусматривает порядка вынесения и формы такого предупреждения. Исходя из содержания ст. 91 ЖК РФ предупреждение может быть сделано в любой форме, в том числе и устной, исключая случаи, когда речь идет о необходимости приведения в первоначальное состояние самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ).

Сложный фактический состав, предусмотренный ст. 91 ЖК РФ, определяет и особенности содержания искового заявления по этим спорам. Прежде всего в нем должны найти отражение все юридически значимые факты, подлежащие доказыванию, включая: конкретные факты противоправных действий ответчика как до, так и после вынесенного ему наймодателем предупреждения о необходимости устранения допущенных нарушений; неоднократность, систематичность и злостность таких нарушений; наличие вины ответчика либо членов его семьи в форме умысла либо грубой неосторожности.

С требованием о выселении нанимателя и проживающих с ним членов его семьи либо некоторых из них вправе обратиться в суд наймодатель, а также другие заинтересованные лица. К заинтересованным лицам, как это следует из ст. 91 ЖК РФ, относятся любые лица, включая соседей по дому или квартире, чьи права нарушаются неправомерными действиями. Прекращение семейных отношений не препятствует выселению злостного нарушителя по иску бывшего члена его семьи, поскольку в таких случаях их следует фактически рассматривать в качестве соседей (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

При выселении нанимателя или одного из членов его семьи в связи с невозможностью совместного с ним проживания договор социального найма жилого помещения не расторгается - в него вносятся соответствующие изменения, исключающие из договора выселенное лицо.

Без предоставления другого жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Данная статья, как следует из ее содержания, не связывает выселение ответчика с нарушением им обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. В данном случае юридически значимыми являются обстоятельства, свидетельствующие о том, что проживание ответчика вместе с детьми отрицательно сказывается на их психике, здоровье, препятствует их надлежащему воспитанию.

Речь в указанной правовой норме идет о специальном субъекте - лице, лишенном родительских прав за противоправные действия, включая и такие, как жестокое обращение с детьми, физическое и психическое насилие над ними, покушение на их здоровье, жизнь и половую неприкосновенность (ст. 69 СК РФ). Исходя из этого для выселения ответчика по указанному основанию не имеет правового значения место совершения таких действий - в спорной квартире или за ее пределами, так же как и связь этих действий с исполнением обязанностей по исполнению договора найма жилого помещения. По закону достаточно самого факта нарушения прав ребенка, который наряду с другими конкретными обстоятельствами может свидетельствовать о невозможности совместного проживания ответчика и его детей, в отношении которых он лишен родительских прав.