Споры о приватизации жилых помещений в общежитиях и служебных жилых помещениях. Договор социального найма жилого помещения прекращается автоматически при бесплатной приватизации с момента заключения договора о передаче жилого помещения в собственность граждан и его государственной регистрации. Прекращение договора социального найма жилого помещения по указанному основанию возможно только при согласии на это нанимателя и всех членов его семьи независимо от наличия у них права на приватизацию и времени вселения в жилое помещение - одновременно с нанимателем или позднее. Не имеют правового значения и мотивы, по которым то или иное лицо не согласно на приватизацию и прекращение договора социального найма жилого помещения. Отказ нанимателя или любого из членов его семьи от совершения сделки по приватизации жилого помещения не может быть оспорен в судебном порядке.

Основные принципы и условия бесплатной приватизации жилых помещений регулируются Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> (в ред. от 11 июня 2008 г.), значительные изменения в который внесены Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

--------------------------------

<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

Первая часть этих изменений сводилась к отмене бесплатной приватизации начиная с 1 января 2007 г. К тому же приватизировать жилые помещения в этот срок могли только те граждане, кто получил их до 1 марта 2005 г., т.е. до вступления в силу нового ЖК РФ. В дальнейшем срок бесплатной приватизации был продлен сначала до 1 марта 2010 г., а затем до 1 марта 2013 г.

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 15 июня 2006 г. N 6-П <1> указал, что право граждан на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилых помещений не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина. Следовательно, федеральный законодатель, осуществляя законотворчество в жилищной сфере, вправе как ввести бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, так и прекратить ее, исходя из необходимости обеспечения сохранности государственной и муниципальной собственности. При этом Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что запрет на приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. (в пределах общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилищного фонда), не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 Конституции РФ.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 26. Ст. 2876.

В ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" наряду с установлением общего срока действия положений о бесплатной приватизации жилищного фонда заложен исключительно важный материально-правовой аспект приватизации, связанный с изменением правового режима общежитий, принадлежавших ранее государственным и муниципальным предприятиям. Этой статьей предусмотрено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, проживающие в общежитиях лица получили равные права с нанимателями социального жилья без каких-либо ограничений, включая право на приобретение занимаемых ими жилых помещений в собственность на основании ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Вместе с тем реализация данного права на практике вызвала определенные затруднения, поскольку не все общежития были переданы в ведение органов местного самоуправления, а переданные продолжают сохранять статус общежитий. Кроме того, одни из них расположены в обычных жилых домах, занимая подъезд, этаж либо отдельную квартиру, так называемые семейные общежития. Другие изначально строились как общежития с коридорной системой, где каждому предоставлялась комната либо койко-место, когда комната заселялась несколькими лицами.

Показательным в этом плане является дело по заявлению А., которой администрацией г. Белгорода было отказано в приватизации комнаты. Районный суд установил, что истица занимает комнату в доме, возведенном как общежитие. Постановлением главы администрации Белгородской области данный дом принят в муниципальную собственность, но не исключен из специализированного жилищного фонда, при его заселении продолжает применяться Положение о порядке предоставления мест в муниципальных общежитиях г. Белгорода. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, дом не утратил статуса общежития, решение о присвоении ему статуса жилого дома не принималось. С учетом норм закона, запрещающих приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, суд пришел к выводу о законности отказа администрации г. Белгорода в приватизации занимаемой А. комнаты. Суд кассационной инстанции, оставляя это решение без изменения, дополнительно сослался на то, что положения ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" распространяются только на общежития, расположенные в жилых домах, тогда как жилое помещение, в отношении которого возник спор, никогда не имело статуса жилого дома, а изначально использовалось в качестве общежития.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя вынесенные по делу судебные постановления, признала выводы нижестоящих судебных инстанций основанными на неправильном толковании закона, поскольку приведенные правовые нормы не дают оснований для подобного его толкования. Судебная коллегия указала на то, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Общежитие принято в муниципальную собственность в соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области от 1996 г., в связи с чем статус общежития данным жилым домом утрачен в силу закона, и истица вправе приобрести занимаемое ею по договору социального найма жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1>.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 2008. N 4. С. 5.

Исходя из правовой позиции, высказанной в приведенном определении Верховного Суда РФ, не исключается приватизация жилых помещений в общежитиях любого типа, как расположенных в обычных жилых домах, так и специально построенных для использования в этом качестве.

Не имеется также препятствий для приватизации жилых помещений, когда общежития, ранее принадлежавшие государственным предприятиям, при их акционировании не были переданы в ведение органов местного самоуправления, на что обращено внимание в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г. <1>.

--------------------------------

<1> Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.

Эта позиция объясняется тем, что в ходе приватизации государственных предприятий не могли быть включены в состав имущества приватизируемого предприятия объекты жилищного фонда, которые должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта (п. 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" <1>). В связи с этим на отношения по пользованию жилыми помещениями в общежитиях должны распространяться общие положения о приватизации жилых помещений.

--------------------------------

<1> Утр. силу в 2003 г.

Практике известны случаи, когда здания общежитий в нарушение действующего законодательства вместо передачи их в ведение местной администрации отчуждались по гражданско-правовым сделкам в собственность других коммерческих организаций. Не вызывает сомнений, что сама по себе смена владельцев зданий и общежитий, исходя из содержания ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ст. 64 ЖК РФ, а тем более в нарушение установленного законом порядка, не может повлиять на жилищные права гражданина, в том числе и на право на приватизацию, вытекающее из его статуса нанимателя занимаемого жилого помещения.

Если новым собственником общежития отказано в приватизации занимаемого жилого помещения в этом общежитии, то гражданину совсем необязательно оспаривать в суде титул этого собственника и совершенные сделки по распоряжению недвижимым имуществом (общежитием). Эти обстоятельства как не имеющие правового значения не могут входить в предмет доказывания по делам о приватизации жилых помещений в общежитиях.

Изменение режима жилых помещений общежитий и возможность их приватизации не отменяют необходимости соблюдения всех правил, установленных для приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Споры о приватизации жилых помещений в общежитии в виде отдельной квартиры или изолированной комнаты, если они заняты одной семьей или одним лицом независимо от заключения с ними договора найма жилого помещения, относительно редки в судебной практике. Спорной является ситуация, когда комната находится в пользовании нескольких граждан, каждому из которых выделено койко-место.

Очевидно, что приватизировать часть жилой комнаты по требованию одного из таких сонанимателей невозможно, поскольку это противоречит закону. В то же время, по нашему мнению, нет никаких препятствий для приватизации такой комнаты при совместном обращении всех проживающих в ней граждан, точно так же как и при приватизации комнаты, занимаемой несколькими лицами в коммунальной квартире. И в том и в другом случае приватизированная комната должна переходить в общую долевую собственность.

Все изложенные проблемы приватизации жилых помещений в общежитиях и подходы к их разрешению в основном распространяются и на служебные жилые помещения. Хотя жилые помещения в общежитиях и служебные жилые помещения многое объединяет, тем не менее при введении в действие ЖК РФ не был определен правовой режим служебных жилых помещений, принадлежавших ранее государственным предприятиям и учреждениям. Предназначенные для временного проживания граждан, как правило, в связи с их трудовыми отношениями, те и другие жилые помещения при акционировании государственных предприятий подлежали передаче в ведение местных органов самоуправления.

Надо полагать, что и в этих случаях как жилые помещения в общежитиях, так и служебные жилые помещения не могут сохранять свой прежний статус и, соответственно, к ним должен применяться правовой режим, предусмотренный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Граждане, которые занимали служебные жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов, могут приобрести их в собственность в порядке приватизации (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.).

Правовой режим служебных жилых помещений, находящихся в ведении государственных либо муниципальных предприятий, остался без изменения, эти жилые помещения не подлежат приватизации, за исключением случаев, когда собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд, с согласия собственников приняли решение о приватизации служебных жилых помещений.

Это означает, что приватизация таких служебных жилых помещений зависит исключительно от усмотрения собственника либо предприятий, за которыми закреплен жилищный фонд. Мотивы отказа в приватизации служебного жилья могут быть самыми разными, но правового значения они не имеют, поскольку возможность оспорить в судебном порядке такой отказ в материально-правовом смысле действующее законодательство не предусматривает.

Споры наследников умершего нанимателя, подавшего при жизни заявление о приватизации занимаемого им жилого помещения. Жилое помещение, предоставленное гражданину по договору социального найма, после смерти нанимателя не переходит к его наследникам по закону или завещанию. Объектом наследования может быть только жилое помещение, принадлежавшее умершему гражданину на праве собственности.

Передача приватизируемых жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП. Решение о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Вместе с тем имеется одно исключение, когда наследники умершего нанимателя могут претендовать на жилое помещение, в отношении которого не завершен процесс приватизации, т.е. не заключен договор о передаче жилого помещения в собственность нанимателя и не произведена государственная регистрация этого договора.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 8 Постановления от 24 августа 1993 г. N 8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Данная позиция объясняется тем, что право гражданина на приватизацию жилья является безусловным и производным от его статуса нанимателя жилого помещения, оно существует и реализуется как его субъективное право, а роль другой стороны сводится лишь к обязанности по оформлению договора передачи жилого помещения в собственность гражданина.

При оспаривании правомерности отказа наследнику в передаче жилого помещения умершего нанимателя возникает спор о праве, который независимо от цены иска разрешается районным судом по общим правилам искового производства. Государственная пошлина при подаче таких заявлений оплачивается исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент обращения в суд с иском (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8).

Прежде всего в заявлении должны быть приведены конкретные факты выражения наследодателем своей воли на приватизацию жилого помещения. Вместе с тем в судебной практике вопрос о способах выражения наследодателем своей воли всегда являлся наиболее острым и спорным.

Сложность рассматриваемой проблемы можно проиллюстрировать на примере дела по иску Д., которому Гагаринский районный суд г. Москвы отказал в иске о признании права собственности на квартиру умершего нанимателя К. и удовлетворил встречный иск о его выселении, с чем согласилась кассационная инстанция. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по надзорной жалобе Д. все судебные постановления отменила и приняла новое решение о признании за ним права собственности на квартиру в порядке наследования, считая, что оснований к отказу в иске Д. не имелось, так как умерший наниматель выразил свою волю на приватизацию занимаемой квартиры путем выдачи доверенности Д.; это обстоятельство никем по делу не оспаривалось, тем самым К. выразил свою волю на приватизацию жилого помещения, завершению которой помешала его скоропостижная смерть.

Президиум Верховного Суда РФ с таким выводом не согласился, признав его основанным на ошибочном толковании ст. ст. 2, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и противоречащим разъяснению по их применению, содержащемуся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8. Президиум указал на установленные судами первой и второй инстанций обстоятельства, свидетельствующие о том, что при жизни Д. никто с заявлением о приватизации в уполномоченный жилищный орган не обращался, необходимые документы не подавались. Заявление на подготовку документов для приватизации было подано представителем Д. по доверенности К. на следующий день после его смерти, т.е. когда действие доверенности уже прекратилось. Возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), пожелавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации в государственный орган, занимающийся приватизацией, с приложением необходимых документов, но не успел оформить договор о передаче жилого помещения по не зависящим от него причинам. Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию (выдача доверенности на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и не могут являться основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма помещения <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 30 декабря 2009 г. N 56пв09.

Позиция, высказанная Президиумом Верховного Суда РФ по указанному делу, имеет принципиальное значение для направления судебной практики, поскольку ранее судами придавалось более широкое значение тем или иным формам проявления наследодателем своей воли на приватизацию занимаемого жилого помещения.

В процессе подготовки данной категории дел необходимо учитывать еще одну особенность, которая состоит в том, что речь о наследовании до завершения приватизации может идти только в отношении жилого помещения, которое занимал одиноко проживавший наниматель. За пределами этого частного случая п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 применяться не может, в подтверждение чего можно привести следующее дело.

К. и Н. обратились в суд с иском к К-вой и местной администрации о признании права собственности на часть квартиры и о включении ее в наследственную массу. В обоснование иска указали на то, что занимавшие эту квартиру их отец и ответчица подали заявление о приватизации квартиры. До завершения приватизации их отец умер, а ответчица отозвала свое заявление о приватизации квартиры и заключила договор социального найма жилого помещения. Районный суд заявленный иск удовлетворил, сославшись на то, что при жизни отец истцов выразил свою волю на приватизацию квартиры, а потому последующий отказ ответчицы от приватизации не имеет правового значения. С этим решением согласилась и кассационная инстанция. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ все состоявшиеся по делу судебные постановления отменила, исходя из того, что судом первой инстанции принято решение в нарушение положений закона о добровольности приватизации жилья и согласия на это всех взрослых членов семьи, которое может быть изменено до оформления передачи жилого помещения в собственность <1>.

--------------------------------

<1> Судебная практика по гражданским делам. 1993 - 1996. С. 236.

Данная позиция основана на положениях Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ст. 421 ГК РФ, в силу которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это право, включая право членов семьи нанимателя согласиться либо отказать в даче согласия на приватизацию, является безусловным и не может быть оспорено в судебном порядке.