Природа общей собственности на земельный участок (множественность субъектов и неразделенность объекта) не отличается от природы общей собственности на любое другое имущество. Владение и пользование общим земельным участком представляет известную сложность, поскольку требуются учет и согласование воли всех участников общей собственности. Причем ст. 247 ГК РФ, регулирующая порядок владения и пользования общим имуществом, не придает правового значения таким факторам, как большинство голосов участников общей собственности либо размер их долей.

Путей преодоления разногласий при осуществлении совладельцами своих полномочий в отношении общего имущества не так много. К их числу можно отнести главным образом раздел и определение порядка пользования общим имуществом.

Раздел имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности. В этом отношении земельные участки, находящиеся в собственности двух и более лиц, не составляют исключения.

Как правило, общая собственность на имущество является долевой и выражается в виде дробного числа 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 и т.д. В общей сложности размер всех долей сособственников должен равняться точно единице. Иное будет означать, что имеются еще и другие участники общей собственности либо допущена ошибка при определении размера долей каждого из собственников в праве общей собственности, без исправления которой невозможно постановить решение о разделе имущества.

Особенность раздела общего совместного имущества, а также выдела доли одного из участников общей совместной собственности заключается в том, что предварительно должны быть определены доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ).

Недопустимо выражать доли участников общей собственности в виде натуральных показателей, например завещать одному из наследников фасадную часть дома, другим - веранду, гараж, а также отдельные части неразделенного земельного участка и т.п. По закону указание в завещании на части неделимой вещи не влечет недействительности завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей (п. 2 ст. 1122 ГК РФ). Аналогичную позицию высказал Верховный Суд РФ по конкретному делу, но относительно отчуждения части земельного участка, указав в своем определении, что само по себе обозначение в свидетельстве и в договоре купли-продажи предмета сделки в виде 870 кв. м не ведет к недействительности свидетельства и сделки, поскольку 870 кв. м точно соответствуют 1/3 доли продавца в общем имуществе <1>.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 2004. N 11.

Таким образом, с точки зрения Верховного Суда РФ, когда предметом той или иной сделки является часть земельного участка определенной площади в квадратных метрах или сотках, то это равнозначно распоряжению долей в праве собственности, исчислить которую, как правило, в отношении земельного участка несложно, зная общий размер земельного участка и отчуждаемую по сделке его часть. Достаточных оснований для признания таких сделок недействительными по мотиву ничтожности только потому, что неточно указан их предмет, не имеется.

В силу ст. 252 ГК РФ общий земельный участок может быть разделен по соглашению участников долевой собственности либо на основании решения суда исходя из соразмерности долей в праве общей долевой собственности.

При этом независимо от того или иного порядка раздел земельного участка возможен при условии делимости, т.е. при образовании каждой из его частей самостоятельных земельных участков с тем же целевым назначением и разрешенным режимом использования.

Одно из важнейших условий делимости земельного участка сформулировано в ст. 1182 ГК РФ, и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки).

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).

Например, ст. 1 Закона Московской области 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" <1> установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, для садоводства и дачного строительства - 0,06 га, для огородничества - 0,04 га.

--------------------------------

<1> Вестник Московской областной Думы. 2003. N 7.

Следовательно, возможность раздела земельного участка зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юридического характера. К их числу при разделе земельных участков относится, в частности, соблюдение красных линий, линии регулирования застройки, требований градостроительного регламента, которое призвано обеспечить функционирование отдельных частей в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку эти вопросы требуют специальных познаний, в каждом случае по делу необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела, основанных на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах.

Особую значимость экспертное заключение приобретает при рассмотрении дел о разделе застроенных земельных участков, выделенных в свое время под строительство индивидуальных жилых домов, дач, коттеджей и т.п. Главная проблема заключается в том, что раздел таких участков с неизбежностью затрагивает и судьбу различного рода расположенных на участке построек, относящихся к самостоятельным объектам гражданского права. Если раздел строения отдельно от земельного участка не только юридически возможен, но и довольно широко распространен на практике, то раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности полностью исключается, так как в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе земельного участка в материально-правовом смысле может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре и суд не нашел оснований для прекращения права общей собственности путем передачи строения одному из сособственников с выплатой другим денежной компенсации, не могут быть удовлетворены исковые требования в целом, т.е. о разделе дома и земельного участка.

Вступившее в законную силу решение о разделе земельного участка подлежит государственной регистрации и не может быть пересмотрено судом первой инстанции, за исключением случаев, предусмотренных ст. 392 ГПК РФ, т.е. по вновь открывшимся обстоятельствам.

Под разделом земельного участка понимается также прекращение его существования в целях формирования нескольких новых земельных участков, принадлежащих одному лицу. В этих случаях проводятся все землеустроительные работы, включая межевание земельных участков и постановку их на кадастровый учет. При этом должны соблюдаться требования к минимальным размерам земельных участков и сохраняться то же целевое назначение, а также их разрешенное использование, что не всегда учитывается на практике.

Так, СПК "Совхоз Тучковский" заключил с рядом граждан нотариально удостоверенные договоры купли-продажи земельных участков размером по 0,2 га каждый. В дальнейшем эти граждане обратились в суд с исками о признании права собственности на земельные участки, мотивируя это тем, что СПК "Совхоз Тучковский" уклоняется от регистрации права собственности на эти участки. Районный суд принял положительное решение по делу, исходя из факта заключения между сторонами договора купли-продажи земельных участков.

Отменяя в порядке надзора решение суда первой инстанции, Московский областной суд указал, что по данному делу допущена ошибка в применении норм материального права. Согласно ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположения которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Статьей 6 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" установлено, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 га. Эти положения Закона не были приняты во внимание судом первой инстанции при рассмотрении дела по существу.

Следует отметить, что Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" <1> ЗК РФ дополнен гл. I.1 "Земельные участки", специально посвященной делению, объединению и перераспределению земельных участков, принадлежащих одному либо нескольким лицам.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3597.

В отличие от раздела определение (установление) порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок, т.е. принадлежности на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости также не исключает возможности определения порядка пользования этим участком. Несмотря на ряд совпадающих признаков, определение порядка пользования земельным участком отличается от его раздела как по своему содержанию, так и по правовым последствиям.

При определении порядка пользования, как и при разделе, каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям.

При подготовке обращения в суд по этим делам прежде всего необходимо учитывать статус земельного участка. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ единственным критерием, который должен быть положен в основу определения порядка пользования общим имуществом, является соотношение размера долей сторон в праве общей собственности на это имущество.

Положения ст. 247 ГК РФ имеют универсальный характер и распространяются в полном объеме на любое имущество, в том числе и на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам на праве собственности.

Несколько сложнее ситуация с определением порядка пользования земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Как предусмотрено ст. 35 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Судебная практика правильно исходит из того, что правовое значение может иметь не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т.е. гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой. Такой подход имеет правовое обоснование, так как соответствует ст. 8 ГК РФ, согласно которой права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В связи с этим сложившийся порядок пользования земельным участком как результат добровольного соглашения сторон, т.е. гражданско-правовой договор, необходимо отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании только одного из совладельцев, поскольку другие участники не имеют в этом интереса либо просто лишены такой возможности, проживая в другом регионе и т.п. Такое пользование земельным участком, безусловно, не может иметь юридические последствия.

Установленный судом порядок пользования земельным участком в отличие от порядка его раздела не подлежит по закону государственной регистрации.

Отношения собственников участка или индивидуального строения по владению и пользованию общим земельным участком относятся к числу длящихся. Это обстоятельство необходимо учитывать, так как при определенных условиях по требованию заинтересованного лица ранее установленный решением суда порядок пользования земельным участком может быть пересмотрен.

Главное, чтобы новые требования не были тождественны прежним - с точки зрения круга лиц, участвующих в деле, основания иска и его предмета. К тем же лицам по закону относятся не только лица, участвовавшие в деле, но и их правопреемники - ранее принятое решение для них обязательно в той же степени, что и для лиц, которых они заменили в гражданском правоотношении (ч. 2 ст. 209 ГПК РФ). Поэтому даже при полной смене сособственников, но в рамках прежних долей ранее установленный порядок пользования земельным участком сохраняет свою силу. И более того, при предъявлении соответствующего иска одним из таких правопреемников исковое заявление не может быть принято к производству суда.

Чаще всего основанием для определения нового порядка пользования земельным участком является изменение размера долей в праве собственности на строение у всех его совладельцев в результате отчуждения частей дома путем купли-продажи, мены, дарения, а также наследования.

При изменении размера долей у части сособственников в результате указанных выше сделок или наследования порядок пользования земельным участком может быть определен вновь только между этими лицами. Для тех сособственников, чьи доли не изменились, сохраняется ранее установленный порядок пользования общим земельным участком.

Увеличение одним из собственников своей доли путем пристройки, надстройки или перестройки суды не рассматривают в качестве основания для дополнительного выделения земельного участка за счет земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании других совладельцев. Такая позиция судов заслуживает поддержки, так как другой подход ущемлял бы интересы остальных совладельцев и означал не что иное, как злоупотребление правом, что входило бы в противоречие с положениями ст. 10 ГК РФ. При этом указанные лица не лишены права на иск в процессуальном смысле. Отказ им в пересмотре ранее установленного порядка пользования земельным участком может последовать только при разрешении дела по существу.

Изменение предмета иска по данной категории дел чаще всего связано с увеличением размера земельного участка либо изъятием его части для государственных или муниципальных нужд.

Материально-правовые отношения, возникающие при разделе и определении порядка пользования земельным участком, во многом определяют содержание исковых заявлений по этим делам и особенности их подготовки к судебному разбирательству. Известно, что разрешение споров, связанных с разделом либо установлением порядка пользования земельным участком, во многом зависит от оценочных выводов суда, задача которого сводится к выбору оптимального варианта из числа предложенных экспертом.

Без заключения землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела или порядка пользования земельным участком в принципе не может быть разрешен спор по существу. Поэтому с учетом мнения всех заинтересованных лиц вопрос о назначении экспертизы целесообразно разрешить сразу же на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

После того как экспертиза будет проведена и будет получено заключение эксперта, истцу имеет смысл дополнить исковое заявление, более детально конкретизировать его просительную часть, поскольку на стадии обращения в суд исковые требования, как правило, излагаются в самом общем виде, а ответчику - скорректировать свои возражения.

Тщательность в изложении, точность и полнота редакции просительной части искового заявления, с одной стороны, очертят рамки предмета доказывания, а с другой - могут быть использованы судом в своем решении в случае удовлетворения иска. В известной степени просительную часть искового заявления, если она хорошо проработана и опирается на экспертное заключение, можно рассматривать в качестве проекта резолютивной части решения суда, предлагаемого истцом.

В силу закона дела об установлении (определении) порядка пользования земельными участками подсудны мировым судьям по месту нахождения земельных участков. Подсудны мировым судьям и дела о разделе земельных участков, если их стоимость не превышает 50000 руб. (п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), при цене иска свыше этой суммы дело рассматривается районным судом.