Приведенное регулирование позволяет прийти к выводу, что кадастровая стоимость - это в первую очередь налогооблагаемая стоимость объектов оценки, иными словами, стоимость, определяющая величину налоговой базы в сфере налогообложения недвижимости. Причем законодатель основывается на адвалорных принципах налогообложения, поскольку кадастровая стоимость определяется на основании рыночной информации.

Однако далеко не во всех странах база по налогам на недвижимость определяется в качестве стоимости облагаемых объектов. В целом можно выделить два подхода к установлению налоговой базы: нестоимостной и стоимостной[1].

В рамках первого подхода, обычно, налоговая база определяется исходя из площади объекта недвижимости. В свою очередь размер налога определяется путем простого перемножения площади объекта и утвержденной налоговой ставки за квадратный метр. Отметим, что в рамках данного подхода существовали примеры налогообложения и по иным параметрам: в зависимости от объема зданий и даже количества окон.

Подобный подход очень в прост в администрировании и не требует больших затрат на сбор и анализ рыночной информации, а также регулярное проведение переоценки. Однако он традиционно считается менее справедливым, поскольку не учитывает ценности объекта недвижимости, и его буквальное применение приводит к тому, что два здания равной площади, одно из которых находится в центре столицы, а другое - за чертой города, будут облагаться равным объемом налогов. Данный недостаток может быть частично устранен за счет введения поправочных коэффициентов, которые позволят дифференцировать размер налога в зависимости от местоположения недвижимости, её назначения, плодородности почв и т.п. Примеры нестоимостного подхода можно увидеть в Азербайджане, Албании, Вьетнаме, Боснии и Герцеговине, Нигерии, Польше, Украине, Хорватии, Чехии, Чили; в некоторых государствах такой подход применяется только к налогообложению земельных участков - Беларусь, Казахстан, Молдова, Румыния, Сербия, Грузия[2]. Несложно увидеть, что в эту группу в основном попали страны с развивающимися экономиками. Это можно объяснить упомянутой простотой и незатратностью администрирования системы нестоимостного налогообложения, а также отсутствием в некоторых из этих стран развитого рынка недвижимости, и как следствие, - недостатком надежных данных о рыночных ценах

13

недвижимости[3].

Стоимостной подход характеризуется использованием в качестве налоговой базы стоимости объекта недвижимости. Причем стоимость может быть различной: рыночной стоимостью, ограниченной рыночной стоимостью или некой условной (нормативно-определенной) стоимостью.

Для расчета условной стоимости собирается и анализируется рыночная информация, на основе которой строится формула расчета условной стоимости недвижимости в зависимости от физических показателей этой недвижимости (ценообразующих факторов). Таким образом, использование условной стоимости представляет собой переходный этап между системами, основанными на физических характеристиках недвижимости (нестоимостной подход) и системами, основанными на рыночной стоимости недвижимости (стоимостной подход)[4].

Система ограниченной рыночной стоимости предполагает, что налоговой базой выступает не рыночная стоимость в чистом виде, но ее модифицированное значение. Например, если рыночная стоимость основана на принципе наиболее эффективного использования недвижимости, согласно которому в расчет принимается тот вид использования недвижимости, при котором ее стоимость будет максимальной, то ограниченной рыночной стоимостью может быть признана рыночная стоимость, определяемая исходя из текущего вида ее использования. В первом случае система налогообложения нацелена на то, чтобы собственник недвижимости использовал ее наиболее эффективным способом или уступил тому, кто обеспечит подобное использование, поскольку налоговое бремя будет несоразмерно велико для прочих видов использования (применяется, например, в Дании, Швеции[5]). Во втором случае налоговое бремя для тех лиц, кто использует свою недвижимость недостаточно эффективно, будет ниже, что оправдывается пониманием налога на имущество как налога за обладанием имеющимся капиталом (применяется, например, в России[6]). Таким образом, модифицирование подходов к определению рыночной стоимости вызвано регулятивными целями налогообложения, состоящими в направленном изменении или напротив - сохранении каких-либо общественных отношений.

Стандарт рыночной стоимости является наиболее объективным, поскольку осуществляет две важных функции: обеспечивает справедливое и равное налогообложение среди собственников недвижимости и предоставляет каждому налогоплательщику способ убедиться в том, что налог был возложен на него справедливо и в равной степени с другими[7]. Кроме того, стоимостной подход соответствует современным представлениям о налогах как плате за услуги, оказываемые государством. Так, динамика рыночной стоимости объектов недвижимости частично отражает капитализацию публичных благ, которые финансируются налогами и предоставляются государством и местными властями[8]. Например, строительство новых станций метро, школ, больниц, дорог и т.п. повышает рыночную стоимость недвижимости, находящейся в округе, и ведет к увеличению налогов, как платы, за предоставленные государством блага. Стоимостной подход также обеспечивает более высокую собираемость налогов, поскольку большее налоговое бремя возлагается на тех налогоплательщиков, кто способен больше заплатить, а сами налогоплательщики склонны рассматривать этот подход в качестве более легитимного.

Заметим, что налогооблагаемая стоимость может определяться и в процентах от рыночной стоимости, например - 75% от рыночной стоимости (Швеция), причем процент может изменяться в зависимости от характера использования недвижимости или иных факторов[9]. Выдвигается позиция, что подобный подход позволяет снизить степень недоверия налогоплательщиков к налогооблагаемой стоимости, поскольку она, более вероятно, будет ниже рыночной[10]. Однако, если процентное соотношение между налогооблагаемой и рыночной стоимостями установлено нормативно, то такое предположение видится безосновательным, поскольку недоверие может вызывать и соответствие налогооблагаемой стоимости установленному проценту от рыночной стоимости. Если же понижение налогооблагаемой стоимости по сравнению с рыночной является результатом внутриведомственных общих «установок», то это влечет угрозу произвольного правоприменения и нарушения принципа равенства налогообложения, поскольку налогоплательщики, объекты недвижимости которых оценили в 75% и 70% от рыночной стоимости, находятся в неравном положении друг с другом. Поэтому установление определенного процентного соотношения между налогооблагаемой стоимостью и рыночной следует рассматривать, скорее, в качестве механизма

изменения и дифференциации налогового бремени, альтернативного изменению

21

налоговых ставок[11].

Хотя стоимостной подход традиционно считается более справедливым и обеспечивающим равное налогообложение, его реализация сопряжена с более высокими издержками.

[1] Property Tax Regimes in Europe. - Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 25; Norregaard J. Taxing Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges / IMF Working Paper P. 23 [http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf]; Land and property tax: A Policy Guide. - Nairobi: UNHABITAT, 2011. P. 49-63.

[2] Property Tax Regimes in Europe. - Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 9-11, Norregaard J. Taxing Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges / IMF Working Paper P. 24 [http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf]. Обзор по всем странам - см. Land and property tax: A Policy Guide. - Nairobi: UN-HABITAT, 2011. P. 59-60.

[3] The Development of Property Taxation in Economies in Transition: Case Studies from Central and Eastern Europe / ed. by Jane H. Malme and Joan M. Youngman, Lincoln Institute of Land Policy, 2001. P. 1.

[4] Land and property tax: A Policy Guide. - Nairobi: UN-HABITAT, 2011. P. 57.

[5] Property Tax Regimes in Europe. - Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 52.

[6] Анализ принципов наиболее эффективного и текущего использования как основы для расчета налогооблагаемой стоимость см. Грибовский С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 2. С. 55-59.

[7] Kilmer, Robert F. Legal Requirements for Equality in Tax Assessments // Albany Law Review, Vol. 25 Issue 2 (June 1961), P. 203-204.

[8] Norregaard J. Taxing Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges / IMF Working Paper P. 18-19 [http://www.imf.org/extemal/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf].

[9] Property Tax Regimes in Europe. - Nairobi: UN-HaBiTAT, 2013. P. 26.

[10] Property Tax Regimes in Europe. - Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 53.

[11] Property Tax Regimes in Europe. - Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 27.