Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов относится к числу основных принципов земельного права (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Свое нормативное выражение указанный принцип находит, в частности, в положениях п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которым в случае, если земельный участок и находящаяся на нем постройка принадлежат одному лицу, то данные объекты могут быть отчуждены лишь совместно, обособленное отчуждение земельного участка без постройки или постройки без земельного участка, по общему правилу, не допускается.

Система налогов основана на раздельном обложении земельных участков - земельным налогом, и построек - налогом на имущество. Налоговой базой по обоим налогам выступает кадастровая стоимость соответствующего объекта недвижимости, которая определяется отдельно для земельного участка и отдельно для построек.

Однако в ситуации, когда земельный участок и постройка на нем принадлежат одному лицу, данные объекты уже не могут выступать обособленными друг от друга объектами оборота. Тогда будет ли существовать экономическое основание у кадастровой стоимости установленной для земельного участка в отрыве от расположенных на нем построек? Какое правовое значение можно придавать рассчитанной стоимости земельного участка, если взятый в отдельности этот объект в силу правовых препятствий принципиально не может быть отчужден? Поскольку кадастровая стоимость связана с рыночной, для ответов на эти вопросы следует обратиться к регулированию отношений, связанных с определением цены застроенного земельного участка на открытом рынке.

Согласно п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) установленная договором купли-продажи цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке (далее - постройка), если законом или договором не предусмотрено иное, «включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части[1] земельного участка или права на него». Иными словами, стоимость участка поглощается стоимостью постройки. В чем усматривается основание данной нормы? Одни исследователи видят в ней отражение неразрывной связи постройки с землей[2], другие призывают расценивать её как «признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон»[3], но по большей части основание положения п. 2 ст. 555 ГК РФ не анализируется вовсе, что оставляет эту задачу открытой.

Начнем с того, что данный пункт появился вместе с введением в действие части второй ГК РФ 1 марта 1996 года, то есть еще до принципа единства судьбы, который был установлен Земельным кодексом РФ. Более того, п. 2 ст. 555 ГК РФ просуществовал в неизменном виде до сих пор, хотя положения, регулирующие оборот застроенных земельных участков, подвергались неоднократному реформированию.

Статья 552 ГК РФ в редакции от 01.03.1996 допускала изолированное отчуждение собственником земельного участка прав на постройку; в этом случае у покупателя возникало «право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка». В то же время, если стороны договора не согласовали право, на котором передается часть земельного участка, необходимая для использования постройки, то к покупателю переходило право собственности на эту часть[4]. Таким образом, п. 2 ст. 555 ГК РФ подлежал применению, если стороны договора купли-продажи постройки не согласовали цену переходящих к покупателю прав на соответствующую часть земельного участка, и тем самым обеспечивал заключенность такого договора, поскольку цена этой части по умолчанию включалась в цену постройки.

Со вступлением в силу Земельного кодекса РФ 29 октября 2001 года был закреплен принцип единства судьбы, и появился запрет на изолированное отчуждение постройки или земельного участка под ней, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 34). Нормы ст. 552 ГК РФ, в свою очередь, не были изменены и вступили в противоречие с введенным запретом. Это противоречие разрешалось «в пользу норм земельного законодательства, как специальных»[5]. Лишь в 2007 году ст. 552 ГК РФ была приведена в соответствие с ЗК РФ, и теперь согласно п. 2 данной статьи покупателю постройки передается право собственности и на земельный участок, занятый этой постройкой, если продавец выступает собственником обоих объектов. В результате ст. 552 ГК РФ стала рассматриваться в литературе как воплощающая принцип единства судьбы[6].

Таким образом, с 2001 года п. 2 ст. 555 ГК РФ применяется в случаях, когда стороны договора купли-продажи постройки не определили цену земельного участка под постройкой, и все так же обеспечивает заключенность данного договора, поскольку цена земельного участка по умолчанию включается в цену постройки.

Также она может применяться и там, где собственник постройки не является собственником участка под ней, тогда в цену постройки по умолчанию будет включаться и цена права, на котором собственник пользуется участком. Допустим, что земельный участок используется собственником постройки на основании договора аренды, тогда следует ли понимать п. 2 ст. 555 ГК РФ, как снимающий с покупателя, являющегося новым собственником постройки, обязанность по внесению арендной платы? Такое толкование было бы необоснованным, поскольку оно приводит к ущемлению прав собственника участка, не являющегося стороной договора купли-продажи постройки. Значит условие п. 2 ст. 555 ГК РФ следует понимать таким образом, что в цену договора купли-продажи постройки включается цена права аренды как такового, то есть цена предоставления права аренды, в то время как арендная плата определяется по условиям договора аренды между прежним собственником постройки и собственником участка. Если же земельный участок принадлежал собственнику постройки на праве постоянного (бессрочного) пользования, то цена постройки включала цену этого права, хотя в силу диспозитивности нормы п. 2 ст. 555 ГК РФ стороны могли и обособить цену права постоянного (бессрочного) пользования. Означает ли это, что право постоянного (бессрочного) пользования участком вопреки запретам на распоряжение этим правом (п. 3 ст. 269 ГК РФ и п. 4 ст. 20 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции), приобретает рыночную стоимость? Этот вопрос крайне важен для нашего исследования, и мы обратимся к нему позднее несколько в ином ракурсе.

Вернемся к основаниям п. 2 ст. 555 ГК РФ, которые с учетом изложенного видятся в заботе о сторонах, не согласовавших цену участка. Чем обусловлен подобный протекционизм законодателя? В 90-е годы его можно было объяснить тем, что рынок прав на земельные участки только возник, поэтому там, где стороны «забывали» определить характер передаваемых прав на участок или их стоимость, законодатель восполнял недостаток их волеизъявления. Но сейчас, когда рынок недвижимости развит, а часть вторая ГК РФ действует почти двадцать лет, объяснение п. 2 ст. 555 ГК РФ исключительно целями сохранения договора выглядит неубедительно, особенно в свете существенного характера условий о цене по сделкам с недвижимостью. Возможно, п. 2 ст. 555 ГК РФ следует рассматривать как подтверждение того, что в современных условиях, когда земельный участок всегда рассматривается в контексте тех инфраструктурных объектов, которые его окружают, его следует признать лишь характеристикой местоположения возведенных на нем объектов[7]. Иными словами, в обороте на первом месте всегда стоит постройка, в то время как земельному участку отводится роль принадлежности[8].

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В силу ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Системное толкование приведенных норм позволяет прийти к выводу, что передача постройки в собственность покупателя на основании договора купли- продажи недвижимости приводит к автоматическому приобретению покупателем права собственности на земельный участок, на котором находится данная недвижимость и который необходим для ее использования, независимо от того, выражена ли воля на отчуждение участка в договоре[9].

Таким образом, сторонам договора купли-продажи недвижимости достаточно согласовать цену и характеристики постройки, поскольку переход прав на участок происходит автоматически следом за переходом права на постройку. Будучи включенной в цену постройки, стоимость прав на земельный участок при его застройке «пропадает потому, что незастроенный земельный участок исчезает как объект самостоятельного оборота и далее его оборот становится зависимым от оборота улучшений»[10]. Следовательно, объектом оборота служит постройка, в то время как земельный участок предстает её нерасторжимой принадлежностью. Постройка принципиально не может существовать в отрыве от участка, но отчуждение постройки достаточно для автоматического перехода прав на участок. Следует ли в таком случае отказать в признании за застроенным земельным участком самостоятельной рыночной стоимости?

Земельный участок и постройка на нем признаются законом самостоятельными объектами права, поэтому продажа «единого объекта» представляет собой совместное отчуждение земельного участка и постройки, как отдельных объектов недвижимости. Причем норма п. 2 ст. 555 ГК РФ сконструирована как диспозитивная, значит стороны могут согласовать в договоре цену каждого из этих объектов в отдельности. Таким образом, земельный участок отчуждается хоть и совместно с постройкой, но по своей индивидуальной рыночной цене, наличие которой позволяет предположить существование и его рыночной стоимости. С другой стороны, будет ли выделенная цена участка иметь самостоятельное правовое значение[11], или же она останется арифметической составляющей цены постройки?

Проведем аналогию с еще одним случаем действия принципа единства судьбы. В случае покупки жилого помещения к приобретателю, помимо прав на квартиру переходят неразрывно следующие за ними доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок под домом) (ст. 37 Жилищного кодекса РФ) и доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (ст. 36.1 Жилищного кодекса РФ). Стороны договора купли-продажи жилого помещения могут обособить в договоре цену самой квартиры и, например, стоимость передаваемой по договору доли в праве на общее имущество дома. Однако будет ли это означать, что доля в праве на общее имущество дома имеет самостоятельную рыночную стоимость? Нет, поскольку она не может быть отчуждена отдельно от квартиры и всегда следует за правом собственности на жилое помещение. Поэтому экономическая полезность данной доли оказывается составляющей экономической полезности квартиры, а объектом оборота остается именно квартира, права на которую находятся в нерасторжимом единстве с долей в праве на общее имущество дома и долей в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Точно также и цена земельного участка, пусть даже выделенная в договоре купли-продажи постройки, останется составляющей цены постройки и не может служить признаком наличия у земельного участка самостоятельной рыночной стоимости.

Заметим, что Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, аналогичной п. 2 ст. 555 ГК РФ, однако не вызывает сомнений, что цена квартиры по договору имманентно включает в себя и цену следующей за ней доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, поскольку это обусловлено жесткой правовой (п.п. 3 и 6 ст. 36.1 и п. 2 ст. 37 ЖК РФ) и функциональной взаимосвязью между ними. Представляется, что та же взаимосвязь лежит и в основе п. 2 ст. 555 ГК РФ. Это заставляет усомниться в его диспозитивном характере. Диспозитивность данного положения, возможно, была оправдана до введения принципа единства судьбы, когда участок и постройка на нем могли отчуждаться независимо друг от друга. Однако с появлением ЗК РФ и «привязкой» участка к постройке в случае их принадлежности одному лицу, выделение цены участка в договоре о продаже постройки уже лишено правового значения. Поэтому положение п. 2 ст. 555 ГК РФ, продолжая быть диспозитивным по своему буквальному тексту, перестало быть таковым, оказавшись в системной взаимосвязи со ст.ст. 1 и 35 ЗК РФ, а также ст.ст. 273 и 552 ГК РФ в их действующей редакции.

В отличие от ситуации с долей в праве на общее имущество многоквартирного дома, в отношении земельного участка и возведенной на нем постройки вывод об отсутствии у участка самостоятельной рыночной стоимости не является столь очевидным, поскольку в обороте допустимы случаи, когда права на земельный участок принадлежат не собственнику постройки, а третьему лицу, в результате чего ограничения п. 4 ст. 34 ЗК РФ не применяются. Тогда возможно изолированное отчуждение земельного участка, и появляются основания говорить о его самостоятельной рыночной стоимости. Однако данное обстоятельство не меняет вывод для ситуации принадлежности участка и постройки одному и тому же лицу, поскольку здесь правовой режим участка будет совершенно иным. Кроме того, следует учитывать, что в случае изолированной продажи участка, он отчуждается не для целей использования постройки, а наоборот - для целей, не связанных с использованием постройки; то есть экономическая полезность участка противопоставлена экономической полезности постройки, что существенным образом отражается на оценке его стоимости. Подробнее об этом мы поговорим далее.

Проверим работоспособность тезиса о том, что объектом оборота всегда является постройка, на примере иных ситуаций. Допустим, что земельный участок используется крайне неэффективно и возведенная на нем постройка не обеспечивает его максимальную продуктивность, например, в зоне многоэтажной коммерческой недвижимости на участке располагается одноэтажный жилой дом, имеющий большую степень износа. Согласно экономической теории потенциальный покупатель будет учитывать имеющуюся постройку лишь в аспекте затрат на ее снос, все его внимание будет сосредоточено на земельном участке, как площадке для будущего строительства. С учетом затрат на снос постройки рыночная стоимость такого земельного участка будет ниже стоимости аналогичного участка свободного от построек[12].

В подобной ситуации было бы надуманным утверждать, что объектом оборота является постройка, которую покупатель хочет снести, а не участок, который покупатель хочет использовать. Отсутствуют основания и для применения п. 2 ст. 555 ГК РФ, поскольку в глазах потенциального покупателя постройка не занимает функционально главенствующего положения. Покупатель и желал бы купить участок свободным от постройки, однако в силу ст. 35 ЗК РФ вынужден приобрести права и на нее, в том числе, чтобы иметь законные основания для сноса. Уже в свою очередь стоимость постройки оказывается составляющей стоимости участка, причем имеющей отрицательную величину, выражающуюся в сумме затрат на снос объекта. В то же время эту отрицательную величину нельзя назвать рыночной стоимостью постройки, поскольку рыночная стоимость не

~39

может принимать отрицательных значений[13].

Выходит, что объектом оборота является то постройка, то земельный участок, в зависимости от того, какой из этих объектов следует признать принадлежностью другого, то есть использование какого из объектов является первичным. Если на земле сельскохозяйственного назначения расположена подсобная постройка, то объектом оборота является участок, а постройка выступает принадлежностью, так как она обслуживает использование участка по сельскохозяйственному назначению. Если же земельный участок имеет своим назначением размещение на нем постройки, а возведенная постройка соответствует признаку наиболее эффективного использования, то объектом оборота оказывается уже постройка, а земельный участок - принадлежностью.

Однако данный итоговый вывод вызывает серьезные сомнения, поскольку предполагает зависимость объекта оборота от характера использования земельного участка и возведенной на нем постройки. К объектам оборота можно отнести те объекты гражданских прав, которыми (правами на которые) можно распорядиться, а для целей нашего исследования - в отношении которых можно совершить отчуждение. Ни характер использования земельного участка, ни назначение возведенной на нем постройки не видоизменяют действие принципа единства судьбы, определяющего режим оборота застроенного земельного участка.

Все приведенные ранее случаи предполагают совместное отчуждение земельного участка и постройки и переход права собственности на земельный участок и постройку на основании договора купли-продажи, заключенного между покупателем и продавцом. С точки зрения собственно оборота нет никакой разницы: отчуждается земельный участок, а вслед за ним постройка, или же постройка, а вслед за ней земельный участок. Также не имеет значения, прямо ли выражена в договоре воля на отчуждение земельного участка и постройки, или же права на какой-то из этих объектов переходят в силу принципа единства судьбы - и там, и там в обороте участвуют оба объекта. В связи с этим представляется, что нет оснований и для дифференциации решения вопроса о том, что выступает объектом оборота в данных правоотношениях.

Предметом отчуждения всегда являются два объекта. Невозможность обособленного участия застроенного земельного участка в обороте свидетельствует, что о собственной цене участка можно говорить лишь как о расчетной условной величине в составе цены единого объекта недвижимости, а рыночная стоимость этого участка для целей гражданского оборота принципиально не существует. Рыночная стоимость земельного участка - это совокупная количественная оценка участниками оборота всех характеристик участка. Если же в обороте участвует земельный участок с возведенной на нем постройкой, то характеристики участка находятся в неразрывной связи с характеристиками самой постройки, и оцениваются участниками оборота совокупно. Приобретая здание офисного центра, потенциальный покупатель учитывает его месторасположение, наличие инженерных коммуникаций являющиеся признаками земельного участка, на котором было возведено здание, а также то, насколько это здание соответствует признаку наиболее эффективного использования земельного участка. В приведенном ранее примере с покупкой жилого помещения, потенциальный покупатель, несомненно, рассматривает квартиру не обособленно, а учитывает характеристики общего имущества в многоквартирном доме, долю в праве собственности на которое он приобретет вместе с квартирой (материал, из которого сделан дом, наличие лифта и т.д.), в том числе, расположение земельного участка, на котором возведен дом. Но это не значит, что у доли в праве собственности на общее имущество появляется самостоятельная рыночная стоимость. Поэтому и выделение обособленной рыночной стоимости участка оказывается лишено оснований.

Действие принципа единства судьбы по большей части лишает земельный участок и возведенную на нем постройку признака изолированной оборотоспособности. Каждый из этих объектов в отдельности может быть предметом определенных сделок, например, аренды незанятой части земельного участка или аренды конструктивного элемента постройки, но отчуждены они могут быть лишь совместно в качестве единого объекта, аккумулирующего их стоимостные характеристики. Такой объект в текущих условиях, хотя и не может быть признан самостоятельным объектом абсолютных прав, но претендует на роль самостоятельного объекта оборота, по поводу которого совершаются сделки.

С учетом сказанного объектом оборота следует признать нераздельную совокупность земельного участка и возведенной на нем постройки (построек), именуемую единым объектом[14]. Такое объединение является органичным продолжением их конструктивной взаимосвязи. При этом «не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок»[15]. Данные объекты отчуждаются лишь совместно, как одно целое, поэтому мотивы потенциального покупателя иррелевантны для их оборота.

В то же время нельзя согласиться с предложением отечественных исследователей «отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью (или улучшением), и определять, что за чем следует, в зависимости от ответа на этот вопрос»[16]. Вывод об установлении правового режима единого объекта, не допускающего «разделение» земельного участка и постройки, оказавшихся в собственности одного лица, не снимает проблемы следования одного объекта судьбе другого. Как указывал ВАС РФ, являются ничтожными сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение постройки без земельного участка под ней или земельного участка без этой постройки[17]. Но если стороны, выразив волю на отчуждение земельного участка, умолчали о судьбе постройке, приведет ли это к ничтожности сделки, или постройка «последует» за участком? Статьи 273 и 552 ГК РФ устанавливают лишь правило следования земельного участка судьбе постройки. Зеркальное правило о следовании построек судьбе земельного участка выступает составляющей нормативного содержания принципа единства судьбы согласно ст. 1 ЗК РФ. И хотя оно не находит отражения в более специальных нормах ЗК РФ или ГК РФ, оно обладает достаточной ясностью регулирующего воздействия, и мы не видим причин, по которым следовало бы исключить непосредственное применение этого правила. Однако было бы опрометчиво утверждать, что отдельное отчуждение участка всегда, даже если речь идет об участке под застройку, автоматически влечет переход прав и на расположенные на нем постройки, а не ничтожность сделки. Тогда, возможно, правило следования должно иметь границы.

Задумаемся, почему один объект следует судьбе другого? Не потому, что отчуждение их по отдельности невозможно. Сам по себе правовой режим нерасторжимого единства двух объектов приводит лишь к ничтожности сделки, направленной на отчуждение одного объекта без другого. Вместе с тем, быть может, именно вмененная осведомленность сторон об этом единстве, в условиях которой они заключают сделку только в отношении одного из объектов, и позволяет презюмировать их волю на распоряжение другим объектом? В основе такого предположения лежит принцип толкования договора в пользу его действительности, заключенности и исполнимости[18]. Однако этот принцип может применяться только в случае неясности буквального значения условий договора, в то время как мы исходим из ясно выраженной воли сторон на отчуждение одного объекта и умолчание по поводу другого. В таких условиях расширение предмета договора по сравнению с тем, как его согласовали стороны, только в целях «сохранения» договора будет необоснованным и способно привести к ущемлению прав отчуждателя. В этом легко убедиться, если мы представим себе на месте участка и постройки, например, два автомобиля, принадлежащих супругам, и допустим, что в отношении них законодатель по каким-то причинам также предусмотрел режим нерасторжимого единства.

Таким образом, специальное правовое регулирование оборота застроенных земельных участков, устанавливающее правовой режим единого объекта, не включает предпосылок для правила следования постройки судьбе земельного участка. Поэтому эти предпосылки следует искать в более общих положениях.

Согласно традиционным взглядам один объект следует судьбе другого в силу своего функционально подчиненного положения, поскольку он служит назначению другого объекта и находит свою экономическую полезность в другом объекте. Поэтому переход прав на него вслед за другим объектом, в отсутствие выраженной воли об обратном, выступает разумным правилом оборота, зафиксированном в ст. 135 ГК РФ в терминах главной вещи и принадлежности. Представляется, что именно эта функционально-субординационная связь[19] земельного участка и постройки лежит в основе правила следования. Постройка следует судьбе участка потому, что она предназначена для его обслуживания, а не в силу правового режима единого объекта. Таким образом, правило следования, установленное ЗК РФ, обнаруживает свои основы в общих положениях ст. 135 ГК РФ[20]. С учетом этого статус постройки как принадлежности участка выступает не только причиной, но и условием действия данного правила. Поэтому изменим ранее предложенную формулировку: постройка следует судьбе участка лишь постольку, поскольку она может быть признана его принадлежностью; и «экономическая точка зрения имеет здесь решающее значение»[21]. Например, как уже было отмечено, подсобные постройки на участке сельскохозяйственного назначения могут быть признаны его принадлежностями, поскольку предназначены для обслуживания плодоносящих свойств земельного участка. В свою очередь здание, расположенное на участке под застройку, таким качеством не обладает, но, напротив, может быть признано главной вещью в отношении самого участка, поскольку последний функционально подчиняется зданию, служит пространственной основой для размещения здания соответствующего назначения[22]. Если в первом случае постройка служит целям реализации экономической полезности участка, то во втором - участок служит целям реализации экономической полезности постройки. Сообразно этому дифференцированно будет решаться вопрос о судьбе сделки, заключенной в отношении только земельного участка. В первом случае в силу системного толкования ст. 1 ЗК РФ и ст. 135 ГК РФ, сделка будет действительна, а вместе с правами на участок автоматически перейдут и права на расположенные на нем постройки, а во втором сделка будет признана ничтожной, поскольку не будет действовать правило следования, а «разрыв» единого объекта недвижимости недопустим в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

В контексте ст. 135 ГК РФ следует воспринимать и зеркальное правило следования земельного участка судьбе постройки, вытекающее из ст.ст. 273 и 552 ГК РФ. Земельный участок следует судьбе постройки только там и тогда, где и когда он может быть признан принадлежностью этой постройки. Помимо уже приведенных рассуждений, которые в равной степени применимы и к данному правилу, косвенным подтверждением сделанного вывода может стать буквальный текст норм ст.ст. 273 и 552 ГК РФ, поскольку земельный участок характеризуется в них как «необходимый для использования» постройки.

Также и п. 2 ст. 555 ГК РФ о включении цены земельного участка в состав цены постройки выступает проявлением ст. 135 ГК РФ для случаев, когда участок может быть признан принадлежностью постройки. Однако подчеркнем, что в отличие от ст. 135 ГК РФ, норма п. 2 ст. 555 ГК РФ с учетом правового режима единого объекта, по своему характеру (но не по своему буквальному тексту) является императивной. В этом смысле находит свое подтверждение ранее сделанный вывод о том, что основой п. 2 ст. 555 ГК РФ служит правовая и функционально-субординационная взаимосвязь участка с постройкой.

Таким образом, принцип единства судьбы земельного участка и постройки на нем находит свое выражение не только в правовом режиме единства двух указанных объектов, но и в принципе взаимоследования судеб земельного участка и постройки на нем, собственник которых совпадает. Согласно последнему принципу земельный участок следует судьбе постройки, а постройка следует судьбе участка, но лишь постольку, поскольку первый в паре является принадлежностью второго в аспекте их функционально-экономической взаимосвязи.

Заметим, что в отечественной литературе большинство авторов занимают позиции, согласно которым земельный участок может быть признан либо главной вещью в отношении постройки, либо её принадлежностью, но не меняет своего статуса от случая к случаю[23]. Однако с этим нельзя согласиться. Сам функционально-экономический характер связи между главной вещью и принадлежностью указывает на то, что соотношение в паре главная вещь - принадлежность может меняться, если вещи допускают использование по разным назначениям. И в паре земельный участок - постройка это свойство проявляется в силу особых качеств участка, являющегося и природным ресурсом, и пространственной основой для размещения прочих объектов.

[1] Указание на то, что в цену постройки включается цена «соответствующей части» земельного участка для случаев, когда собственник постройки является одновременно и собственником земельного участка, следует толковать в системном соответствии с действующей редакцией ст. 273 ГК РФ и п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которым в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, к покупателю переходит право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, в ситуации, когда продавец постройки является собственником земельного участка под «соответствующей частью» следует понимать всю площадь земельного участка, занятого постройкой и необходимого для ее использования.

Буквальное понимание п.2 ст. 555 ГК РФ, при котором цена постройки охватывает цену только части участка, вероятно, необходимой для использования постройки, приведет к признанию договора купли-продажи незаключенным, поскольку цена оставшейся части участка останется несогласованной (п. 2 ст. 555 ГК РФ применяется в случаях, когда цена земельного участка в договоре не установлена). Поскольку в этом случае норма оказывается лишенной своего содержания, буквальное толкование нельзя признать обоснованным.

[2] Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. С. 298.

[3] Гражданское право: учебник: в 3 томах / под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2012. Т. 2. С. 167.

[4] Отметим, что согласно ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством, то есть - Земельным кодексом РСФСР, а в последующем - ЗК РФ.

[5] Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3. С. 379.

[6] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий / под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2012. С. 146 (автор главы - А.А. Павлов).

[7] «Экономическая теория в целом признает, что когда мы говорим о стоимости прав на земельный участок, мы имеем в виду, прежде всего, влияние улучшений окружающей инфраструктуры: станций метро, дорог, школ, больниц, предприятий, парков, аттракционов и т.п. Эти эффекты известны в экономической теории, как минимум, с 20-х годов XX века (А.С.Пигу, Рональд Коуз) под названием externalities (внешние влияния). Каждое из таких улучшений связано не с оцениваемым земельным участком как таковым, а с координатой места расположения земельного участка или оцениваемого строения среди городской инфраструктуры» - Мисовец В.Г. Земельный участок или место расположения? // Имущественные отношения в РФ. 2004. № 9. С. 60-66.

[8] Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.: Деловой двор, 2011. 184 с. // СПС «Консультант плюс».

[9] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2014 по делу № А31-4073/2013; Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 по делу № А55-23231/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2012 по делу № А76-23131/2010.

Особый интерес представляет то, что суды удовлетворяют иски о признании права собственности на земельный участок, следовательно, данное право считается принадлежащим покупателю независимо от содержания записи в ЕГРП.

[10] Мисовец В.Г. Там же.

[11] Оговоримся, что сейчас мы не принимаем во внимание значение цены земельного участка в налоговом аспекте (пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ), поскольку предметом нашего рассмотрения является частноправовой оборот недвижимости.

[12] Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. С. 432; Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / под. ред. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. С. 132.

[13] Поскольку рыночная стоимость является выражением меновой стоимости, то есть это цена, по которой объект

может быть отчужден, она не может иметь отрицательное значение. См. Галасюк В., Галасюк В. Может ли рыночная или ликвидационная стоимость объекта оценки быть отрицательной?

[http://www.galasyuk.com.ua/downloads/publications/negval.pdf]; Щепотьев А.В. Экономико-правовые основы возникновения отрицательной величины стоимости имущества // Право и экономика. 2011. № 1. С. 14 - 17.

В то же время, следует отметить, что в литературе встречаются и обратная позиции, сторонники которой говорят по существу не о рыночной стоимости (меновой), а о потребительской стоимости, то есть стоимости объекта для конкретного собственника безотносительно его отчуждения на рынке. Потребительская стоимость, действительно, может быть отрицательной.

[14] Заметим, что в проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статью 130 ГК РФ предлагалось дополнить следующим абзацем: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь». В итоге данное положение не было принято.

[15] Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

[16] Там же. В дальнейшем данный вывод был многократно повторен в работах иных авторов, а также нашел отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

[17] Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

[18] Фетисова Е.М. Принципы толкования гражданско-правовых договоров // Вестник ВАС РФ. 2013. № 8.

[19] Подробнее о таком признаке совокупности компонентов, составляющих главную вещь и принадлежность, как наличие между ними функциональной субординационной связи см. Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. - СПб., 2005.

[20] Данный тезис озвучивали и иные исследователи, не встраивая его, однако, в контекст ст. 555 ГК РФ и воздерживаясь от последующих необходимых выводов: См. Баумова М.Г. Защита прав землепользователей и концепция единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости // Проблемы защиты субъективных гражданских прав: сборник научных трудов / под ред. В.В. Бутнева; Ярославль, 2008. - Вып. 9. С. 38; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.

[21] Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. С. 143 Следует сделать оговорку, что сам Г.Ф. Шершеневич считал постройки принадлежностями земли в силу их механического сочленения, независимо от характера их экономической связи; кроме того, само понимание главных вещей и принадлежностей, предложенное Г.Ф. Шершеневичем несколько отличается от современного. Однако мы посчитали необходимым привести его цитату, поскольку взяли за основу предложенную им идею о том, что признание или непризнание одних и тех же вещей принадлежностями зависит от характера экономической связи с главной вещью.

[22] Сходные идеи о возможности признания земельного участка как главной вещью, так и принадлежностью, в зависимости от его назначения высказывались и иными авторами: См. Святецкая Т.К. К вопросу о принципах земельного законодательства / Материалы юбилейной научно-практической конференции, посвященной 45-летию непрерывного юридического образования в ДВГУ: «Проблемы укрепления государственности и обеспечения верховенства закона». Владивосток: Изд-во ДВГУ. 2003 г. С. 275-277.

[23] Анализ основных подходов см. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М.: Статут, 2011. С. 2853, Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.