Проблема оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по мотиву ее несоответствия рыночной долгое время была ключевой для налогоплательщиков.

В связи со «сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в Российской Федерации»[1], а также рынка недвижимости в целом, действующее правовое регулирование закрепляет применение в ходе ГКО, главным образом, методов массовой оценки. Массовая оценка имманентно предполагает игнорирование ряда индивидуальных признаков объекта недвижимости и смещение акцентов исследования на типовые характеристики объекта: площадь, вид разрешенного использования, район города и др. В результате утвержденная кадастровая стоимость зачастую отличается от уровня рыночной стоимости объекта оценки. Если кадастровая стоимость оказывается завышенной, у частных лиц возникает заинтересованность в её снижении до размера рыночной для снижения объема налогового бремени.

Ранее в законе отсутствовал механизм корректировки кадастровой стоимости. Налогоплательщики пытались оспорить сами акты об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, однако суды отказывали в удовлетворении таких заявлений, поскольку при несоответствии кадастровой стоимости размеру рыночной, тем не менее отсутствовали формальные основания для признания акта незаконным[2].

В поворотном Постановлении Президиума по делу ООО «Аверс» Высший Арбитражный Суд РФ (далее - ВАС РФ) пришел к выводу, что «установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта»[3].

Позднее в Закон об оценочной деятельности была включена ст. 24.19, положения которой регулируют рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости. В действующей редакции данная статья имеет номер 24.18 и вместе со ст. 248 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) предусматривает два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Размер кадастровой стоимости может быть оспорен в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Причем для юридических лиц обращение в Комиссию выступает обязательным досудебным порядком урегулирования спора[4], хотя оно перестанет быть таковым при оспаривании по правилам Закона о ГКО (ст. 22). Порядок рассмотрения спора Комиссией регулируется самой ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, а судом - главой 25 КАС РФ.

Таким образом, на настоящий момент правообладатель, не согласный с установленным размером кадастровой стоимости своего объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с иском об установлении рыночной стоимости данного объекта для приведения кадастровой в соответствие с последней. Причем согласно сложившемуся подходу судов, берущему свою основу в упомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27- 4849/2010, достоверность кадастровой стоимости предметом оспаривания в подобных делах не является. Подчеркнем - в деле, возбужденном именно по причине несогласия лица с результатом оценки, достоверность этого результата выпадает за пределы предмета исследования. Однако если суд не проверяет достоверность оспариваемого результата, и, следовательно, не разрешает спор по поводу оценки, то в чем же состоит его функция? Данная проблема наиболее проявлена в делах об оспаривании кадастровой стоимости, однако, как станет видно из дальнейшего изложения, она имеет под собой глубокую основу и возникает также и в прочих делах об оспаривании результатов оценки.

Нам неизвестно, чтобы кто-то ранее ставил вопрос о функции суда в подобном контексте, поэтому для ответа на поставленный вопрос начнем с самого начала и разберемся с тем, что представляет собой рыночная стоимость и каковы критерии достоверности отчета об оценке рыночной стоимости.

Рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки[5]. Причем достоверность этого суждения в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Как и всякий профессионал, оценщик имеет определенную свободу усмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполнения оценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта и т.п. В этих условиях получение двумя оценщиками равных значений рыночной стоимости, если и возможно, то в порядке исключения, вызванного специфическими рыночными условиями или простой случайностью. Поэтому не может быть единственно правильной или «фактической» рыночной стоимости, по сравнению с

которой все прочие значения, отраженные в отчетах об оценке, будут недостоверными. Достоверной согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке. Иными словами, соблюдение надлежащего процесса оценки гарантирует получение достоверного результата, причем достоверных результатов в отношении одного объекта оценки может быть несколько (даже при идентичной дате оценки)[6]. Оценка же достоверности полученного результата в отрыве от процесса имеет весьма небольшой потенциал, поскольку ограничены объективные критерии для оценки или сравнения. Чем более развитым и прозрачным является рынок соответствующих объектов недвижимости, тем меньше будет разброс между достоверными оценками, однако в подавляющем большинстве случае этот разброс будет присутствовать. Иными словами, рыночная стоимость как абсолютная величина может быть лишь целью, но не конкретным значением.

В свете сказанного следует задуматься, может ли установление иным независимым оценщиком рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, отличной от стоимости, указанной в отчете, свидетельствовать о недостоверности отчета в части этой стоимости? Согласно позиции ВАС РФ «для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки»[7]. Однако сама по себе независимая оценка, проведенная в ходе судебного разбирательства, может привести лишь к получению альтернативной величины рыночной стоимости объекта оценки, но ничего не говорит о том, допустил ли оценщик при изготовлении первоначального отчета нарушения установленных требований, то есть не позволяет судить собственно об условиях достоверности этого отчета. Для этих целей Законом об оценочной деятельности введена особая разновидность экспертизы - экспертиза отчета независимого оценщика (ст. 17.1), которая в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 5 (Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) может быть двух видов:

Нормативно-методическая - её предметом выступает проверка соответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Стоимостная[8] - помимо проверки отчета на соответствие

установленным требованиям, предметом этой экспертизы выступает также подтверждение стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

Причем, если предметом экспертизы служит отчет об определении рыночной стоимости, то экспертиза отчета может быть только стоимостной. Заметим, что выделение законодателем двух разновидностей экспертизы отчета (нормативнометодической и стоимостной) предполагает, что соблюдение оценщиком всех установленных требований не гарантирует получение им той величины стоимости, которую подтвердит эксперт по итогам стоимостной экспертизы. Иными словами, в заключении стоимостной экспертизы может быть с одной стороны констатировано соблюдение оценщиком всех перечисленных требований, а с другой - сделан вывод о неподтверждении стоимости объекта оценки. В противном случае выделение двух видов экспертизы отчета было бы лишено смысла.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности недостоверность оценки может быть установлена в судебном порядке, а также в ином «порядке, установленном законодательством Российской Федерации». Является ли таким иным порядком получение отрицательного заключения экспертизы отчета, предусмотренное ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности? С этим можно полностью согласиться, если требование проведения экспертизы отчета установлено нормативно. Тогда получение отрицательного заключения экспертизы свидетельствует о невозможности применения отчета ввиду его недостаточной достоверности. Однако следует ли допустить внесудебное оспаривание отчета путем проведения экспертизы и в других случаях? Например, можно ли оспорить отчет, принятый для установления выкупной цены объекта недвижимости субъектом малого предпринимательства, путем представления отрицательного заключения экспертизы на этот отчет, без обращения в суд? Или же отрицательное заключение экспертизы является лишь мнением эксперта, которое может быть использовано в качестве одного из доказательств при судебном оспаривании достоверности отчета?

С одной стороны, законом вводится специальное регулирование экспертизы отчета, в том числе предъявляются особые требования к субъектам такой экспертизы, которыми могут быть только члены экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, признаваемые «элитой профессионального оценочного сообщества»[9]. Возможно, именно регламентированная процедурная форма проведения экспертизы придает ей правовой эффект. Любой сторонний оценщик может высказать квалифицированное суждение по поводу того, допущены ли при составлении отчета нарушения установленных требований. Но это суждение не будет препятствовать применению определенной отчетом рыночной стоимости для соответствующих целей, то есть оно будет иметь лишь доказательственное, но не правовое значение, потому как выражено вне процедурной формы, предусмотренной ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности. Поскольку на настоящий момент экспертиза проводится экспертами той саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, изготовивший проверяемый отчет[10], в инициировании такой экспертизы можно увидеть обжалование результатов оценки в адрес вышестоящего субъекта, который вправе согласиться с этими результатами или отменить их.

С другой стороны, в соответствии с абз. 1 ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности результатом экспертизы отчета является формирование «мнения» экспертов в отношении отчета. Тем самым законодатель подчеркивает, что экспертиза, равно как и сам отчет, выступает лишь субъективным суждением профессионалов в соответствующе сфере. Поэтому отрицательное заключение экспертизы представляет собой несогласие конкретных экспертов с мнением оценщика, выраженном в отчете. И лишь тогда это несогласие приобретает правовое значение, когда законодатель обусловливает применение отчета наличием положительного заключения экспертизы. Во всех остальных случаях проведение экспертизы не может рассматриваться в качестве одного из способов оспаривания достоверности отчета, указанных в ст. 12 Закона об оценочной деятельности.

Также в части 2 ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности законодатель подчеркивает, что экспертиза не является контролем, осуществляемым саморегулируемой организацией в отношении состоящих в ней оценщиков на основании ст. 24.3 названного закона. Поэтому восприятие экспертизы как формы обжалования результатов оценки теряет свое основание.

Таким образом, следует прийти к выводу, что на настоящий момент отрицательное заключение экспертизы свидетельствует о недостоверности отчета об оценке в смысле ст.12 Закона об оценочной деятельности лишь в тех случаях, когда получение положительного заключения экспертизы является обязательным условием применения такого отчета. Во всех остальных случаях отрицательное заключение экспертизы отчета имеет лишь доказательственное значение и не препятствует использованию отчета по назначению.

Приведенные положения Закона об оценочной деятельности позволяют заключить, что надлежащей формой проверки достоверности отчета независимого оценщика служит экспертиза отчета. Именно экспертиза, проведенная вне суда, или же в форме судебной экспертизы, позволяет выявить нарушения, допущенные оценщиком в самом процессе проведения оценки и сами по себе свидетельствующие о недостоверности итогового результата рыночной стоимости, независимо от ее конкретного значения.

Но означает ли это, что во всех случаях, когда возникает спор по поводу величины рыночной стоимости, единственным способом оспорить эту величину выступает проведение экспертизы отчета? А в случае, если экспертиза не устанавливает каких-либо нарушений установленных требований, допущенных оценщиком, то безусловно должна применяться рыночная стоимость, указанная в отчете?

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), и ст. 94 КАС РФ суд свободно оценивает каждое из доказательств на предмет его достоверности. В свою очередь согласно подходу ВАС РФ в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (письменным доказательством)[11]. Тогда, имея перед собой отчет оценщика, значение стоимости по которому стало причиной спора, и судебное заключение эксперта (оценщика) об оценке рыночной стоимости того же объекта, давшее иную величину рыночной стоимости, в отсутствие констатации нарушений, допущенных оценщиком и экспертом, суд, тем не менее, вправе свободно оценить отчет оценщика и при наличии соответствующих причин, отдать предпочтение заключению судебного эксперта, или же на наоборот, поскольку ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы.

В этом аспекте принцип свободной оценки доказательств «подрывает» строгую процедурную достоверность отчета независимого оценщика. Хотя при отсутствии доказательств нарушения установленных требований к проведению оценки отчет должен признаваться достоверным, суд вправе свободно оценить его в соотношении с иным отчетом и признать достоверность за последним, руководствуясь иными причинами, не связанными с требованиями к оценке.

Но тождественны ли оценка достоверности отчета оценщика, как одного из доказательств по делу, и в смысле ст. 12 Закона об оценочной деятельности, как изолированного предмета оспаривания? Согласно приведенной ранее позиции ВАС РФ отчет является одним из доказательств лишь по делам, где величина стоимости объекта оценки оспаривается в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица. Если же отчет независимого оценщика оспаривается сам по себе, относится ли он к числу доказательств, или же он выступает предметом оспаривания и потому не может быть поставлен в один ряд с прочими доказательствами? И изменятся ли тогда правила оценки достоверности отчета?

Прежде чем перейти к этим вопросам, следует подчеркнуть принципиальные особенности оценки достоверности отчета независимого оценщика по сравнению с прочими доказательствами. Согласно ст. 71 АПК РФ и ст. 84 КАС РФ доказательство признается достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. В литературе справедливо отмечается, что в этом определении содержится логическая ошибка, поскольку «сначала суд должен оценить доказательство как достоверное, отвергнуть недостоверное доказательство, затем на основе признанных достоверными доказательств установить обстоятельства дела, и именно эти обстоятельства и образуют действительность, получившую официальное признание в судебном решении»[12]. Поэтому «ранее чем суд оценит доказательства и установит на их основе факты, он не располагает никаким знанием действительности, на соответствие которому можно было бы проверить доказательство»[13]. Тем не менее было бы неправильным полностью отказывать суду в знании действительности и значении условия «соответствия действительности» в процессе оценки достоверности доказательств. Суд не обладает сведениями об обстоятельствах конкретного дела, но это не означает, что в очередном деле действительность конструируется судом заново. Напротив, суд имеет возможность дать оценку достоверности доказательств по делу, только основываясь на уже имеющихся знаниях об окружающей реальности, о том, какие следы (доказательства) традиционно оставляют определенные обстоятельства, каковы причины возникновения противоречий между следами, истинообразующие условия каждого из следов и пр. В ходе судебного познания суд ищет обстоятельства, соответствующие действительности, на основе не только представленных доказательств, но и уже сформированных представлений о закономерностях действительности. Соответствие действительности служит той целью, которая ложится в основу оценки доказательств и формирует подходы суда к оценке. Нам могли бы возразить, что суд устанавливает лишь формальную истину и «имевшим место в действительности будет считаться то, что установлено судом»[14]. Но в самом познавательном процессе не существует иной истины, помимо объективной, концепция формальной истины лишь отражает признание того факта, что познавательные возможности суда ограничены в силу принципа состязательности процесса. Иными словами, хотя суд постановляет формальную истину, но ищет он истину объективную, он ищет обстоятельства, соответствующие действительности с учетом представленных доказательств и закономерностей установления истины. Приведем пример, хотя и утрированный, но от того не менее показательный. Если доказательства, взятые в отрыве от устанавливаемого ими факта, то есть действительности, не дают оснований усомниться в достоверности своей формы или источника, но устанавливаемый факт состоит в исчезновении судна в бермудском треугольнике, как причины неисполнения обязательства, то доказательства будут признаны недостоверными, потому как устанавливаемый ими факт не соответствует действительности, уже известной суду[15].

Возвращаясь к особенностям отчета независимого оценщика, выдвинем предположение, что, в отличие от прочих доказательств, условие соответствия действительности выпадает за пределы оценки достоверности отчета. Причина кроется в том, что рыночная стоимость не является фактом действительности, который способен оставить след, она существует лишь в области искусственных экономических построений, придуманных величин, выступающих отблеском действительности в экономических законах. Для целей оборота и решения практических задач принято считать, что каждый объект гражданских прав имеет денежный эквивалент, который может быть рассчитан с точностью до рубля. Это допущение полностью оправдано, поскольку оно позволяет рассчитать величину компенсации в случае изъятия вещи для государственных нужд, установить правила о крупных сделках, даже выявить признаки квалифицированного состава преступления (прим. к ст.159.1 УК РФ). Но во всех этих случаях рыночная стоимость остается выдумкой, фикцией, вызванной к жизни конкретными утилитарными целями. Невозможно доказать точный размер рыночной стоимости свидетельскими показаниями, договорами о продаже аналогичных объектов или вещественными доказательствами, поскольку рыночная стоимость не является фактом действительности, способным оставить след, доступный для восприятия.

Это расчетная величина, принимаемая за денежный эквивалент объекта оценки и рассчитываемая строго в установленном порядке. Следовательно, достоверность рыночной стоимости, установленной отчетом независимого оценщика, может быть опровергнута только при условии обнаружения нарушений, допущенных оценщиком в ходе составления отчета.

Однако представим ситуацию, что рыночная стоимость, установленная оценщиком, в десятки раз превышает цены продажи похожих объектов недвижимости, а также стоимость объекта оценки, определенной иным оценщиком. Станет ли суд заложником процедурной достоверности отчета, или она может быть преодолена принципом свободной оценки доказательств? Полагаем, что решение будет дифференцированным, в зависимости от того, какой интерес истца лежит в основе судебного процесса.

Если интерес состоит в том, чтобы установить недостоверность отчета в смысле ст. 12 Закона об оценочной деятельности, как некачественного экономического расчета, который принципиально не может привести к получению достоверной величины рыночной стоимости, то условием удовлетворения требований истца будут допущенные оценщиком нарушения установленных требований к оценке. Доказательства иного значения рыночной стоимости, сколь бы достоверными они ни были сами по себе, не могут подтвердить недостоверность оспариваемого отчета. Отчет оценщика, взятый в своем внутреннем единстве проведенного процесса и полученного результата, забронирован от сторонних оценок, предметом которых является результат, то есть величина рыночной стоимости, в отрыве от процесса проведения оценки. Принцип свободной оценки доказательств и в этой ситуации продолжает действовать, но предметом доказывания выступает уже не рыночная стоимость объекта оценки, а достоверность оспариваемого отчета, понимаемая, как отсутствие нарушений при его составлении. Поэтому приведенные доказательства лишаются свойства относимости.

Подобный интерес может присутствовать в ситуации, когда истец желает установить некачественный характер проведенной оценки для последующего взыскания убытков с оценщика, или же хочет оспорить достоверность всей совокупности результатов массовой оценки.

Но интерес истца может и не включать опровержение достоверности отчета независимого оценщика, ограничиваясь оспариванием рыночной стоимости объекта оценки. Законодатель и судебная практика допускают смешение этих ситуаций, в то время как их разделение совершенно необходимо в свете природы рыночной стоимости. Оговоримся, что в рамках конкретного судебного дела истец может преследовать и оба указанных интереса одновременно, при этом необходимость их разграничения по-прежнему сохранится.

Если установленная рыночная стоимость объекта влечет правовые последствия, феномен множественности достоверных оценок вызывает большие практические затруднения. Оценке, проведенной одной из сторон и предполагаемой достоверной, всегда может быть противопоставлена оценка, проведенная по инициативе другой стороны (судебная или внесудебная), которая устанавливает иной размер рыночной стоимости объекта оценки, но в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности признается в равной степени достоверной. Также могут быть проведены третья, четвертая и т.д. оценки, каждая из которых будет давать потенциально отличные, но достоверные результаты.

В то же время правовые последствия, связанные с оценкой, по понятным причинам, требуют установления лишь одной рыночной стоимости для определения конкретного содержания соответствующих правоотношений. В результате в ситуации, когда одна из сторон не согласна с величиной оценки, установленной оценщиком, возникает спор, но не по поводу достоверности отчета оценщика, а по поводу размера рыночной стоимости объекта оценки. И только суд выступает тем органом, который в текущих условиях может установить окончательный размер рыночной стоимости, признаваемый единственно достоверным в целях, для которых проводилась оценка.

Таким образом, функция суда в данном случае состоит не в разрешении спора по поводу достоверности оспариваемой оценки, но в установлении справедливой рыночной стоимости объекта оценки. Суд должен снять неопределенность, привнесенную в отношения сторон множественностью достоверных оценок, и установить тот ее размер, который далее будет применяться в отношениях сторон. Заявитель обращается к суду за реализацией обозначенной функции, с тем, чтобы суд, в силу своего особого независимого положения, установил одну единственную рыночную стоимость объекта оценки. Сказанное означает, что размер, установленный судом, фактически не является более точным или правильным по сравнению с ранее определенными, но он носит бесспорный характер. Занимая позицию своеобразного независимого посредника, которому доверяют обе стороны, суд вправе решить, какой из стоимостей он доверяет больше, и благодаря санкции суда эта стоимость становится выше результатов прочих оценок и служит единственной основой для определения правовых последствий, связанных с оценкой.

Дополнительно подчеркнем, что для возникновения спора о размере рыночной стоимости, который может быть передан в суд, достаточно несогласия одной из сторон с оценкой, не требуется получение этой стороной отчета, устанавливающего иную рыночную стоимость[16]. Объясняется это тем, что рыночная стоимость - по природе своей условная величина, размер которой может отличаться у разных оценщиков. Даже если существует лишь один отчет о рыночной стоимости объекта, эта стоимость продолжает быть одной из возможных.

Таким образом, именно феномен множественности достоверных оценок порождает споры по поводу значения рыночной стоимости, оторванные от оценки достоверности отчета оценщика. Изначально проведенная оценка выступает не более чем поводом к возникновению такого спора, а после его возбуждения оказывается одним из доказательств величины рыночной стоимости, которая будет устанавливаться судом. Поэтому правильным будет различать оценку достоверности отчета в смысле ст. 12 Закона об оценочной деятельности и как одного из доказательств по делу. В первом случае достоверность отчета понимается как признак соответствия отчета установленным требованиям, то есть как процедурная достоверность, доступная к оценке лишь «изнутри» процесса изготовления отчета и гарантирующая получение процедурно-достоверных значений рыночной стоимости. Во втором случае достоверность отчета означает, что он достоин доверия со стороны суда и способен служить средством формирования знания суда о размере рыночной стоимости. Здесь отчет выступает лишь одним из доказательств рыночной стоимости и попадает под действие принципа свободной оценки доказательств. Поэтому даже при отсутствии нарушений при его изготовлении, он может быть признан недостоверным, но недостоверным в доказательственном значении, а не в смысле ст. 12 Закона об оценочной деятельности. Иными словами, отчет, обладающий процедурной достоверностью, не всегда получит признание своей доказательственной достоверности.

Выделение доказательственной достоверности позволяет оправдать выбор суда в пользу одного из двух отчетов, каждый из которых составлен в соответствии с законом, не поколебав их процедурной достоверности. Вывод суда, что в соотношении между двумя отчетами один из них более достоин веры, чем другой, не свидетельствует о процедурной недостоверности одного из них, так как большая доказательственная достоверность может быть не связана с ошибками в ходе изготовления отчета. Выбор суда может быть продиктован, например, большим количеством сравнительных образцов, отобранных одним оценщиком или меньшим опытом другого оценщика. В то же время можно с уверенностью утверждать, что процедурная недостоверность влечет недостоверность отчета и в доказательственном значении.

Вспомним, приведенную в начале главы позицию ВАС РФ о том, что при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, достоверность первой предметом оспаривания не является[17]. Данный тезис хотя и может быть признан верным, однако не свидетельствует о специфике споров по поводу кадастровой стоимости. Так, например, при несогласии должника с оценкой имущества, на которое обращается взыскание, достоверность рыночной стоимости, принятой приставом исполнителем, также не является предметом оспаривания. И там, и там, суд реализует функцию установления справедливой рыночной стоимости объекта, не затрагивая вопроса процедурной достоверности изначальной оценки.

Отметим, что, встав в один ряд с доказательствами рыночной стоимости, отчет оценщика вынужден «конкурировать» не только с прочими отчетами, но и с иными доказательствами по делу. Принцип свободной оценки доказательств гарантирует возможность суда признать отчет недостоверным доказательством, если имеются прочие доказательства, которые в совокупности подтверждают, что размер рыночной стоимости не может быть таким, как он указан в отчете. Так, если мы вернемся к ситуации, где рыночная стоимость, приведенная в отчете, в десятки раз превышает цену сделок с подобными объектами, цену, по которой объект оценки отчуждался в прошлом, и даже верхнюю границу стоимости, очевидную для всякого потенциального покупателя, то суд не будет связан отчетом оценщика, поскольку и это доказательство не имеет заранее установленной силы.

Но как же ранее сделанный вывод о том, что величина рыночной стоимости не является фактом действительности и потому может устанавливаться только отчетом независимого оценщика? Данный вывод остается актуальным, хотя требуется дать ряд пояснений. Конкретный размер рыночной стоимости объекта оценки, действительно, не относится к обстоятельствам окружающего мира, однако само явление рыночной стоимости находит свою основу в объективной действительности, в тех рыночных условиях, которые определяют цену отчуждения объекта при открытой продаже. На интуитивном уровне каждый из нас способен дать приблизительную оценку отдельных объектов, хотя мы и не можем назвать их конкретную рыночную стоимость. Эта способность отражает имеющиеся знания рыночных условий, почерпнутые из окружающей действительности: сделок с аналогичными объектами, цен предложений по изготовлению аналогов и т.п. Данные знания позволяют определить примерный коридор значений рыночной стоимости, который не имеет четких границ, но дает основания заключить, что рыночная стоимость среднестатистического яблока не может составлять 4 тыс. рублей. Поэтому если оценщик не готов указать на те особые свойства яблока, которые обусловили подобную рыночную стоимость, суд в силу принципа свободной оценки вправе отказать в признании за отчетом доказательственной достоверности.

Таким образом, хотя величина рыночной стоимости может быть установлена только отчетом независимого оценщика, она, тем не менее, открыта для опровержения иными доказательствами. Помимо прочего, это означает, что вопреки сделанному ранее предположению, отчет независимого оценщика, как и прочие доказательства, оценивается судом сквозь призму цели установления обстоятельств, образующих действительность.

По итогам проведенных рассуждений подведем промежуточное резюме. Следует различать споры по поводу достоверности отчета оценщика и споры по поводу размера рыночной стоимости. В первом случае предметом спора выступает процедурная достоверность отчета, которая может быть опровергнута только путем выявления нарушений установленных требований, допущенных при изготовлении отчета. Функция суда состоит в разрешении спора по поводу процедурной достоверности отчета. Во втором случае предметом спора выступает само значение рыночной стоимости, которое может быть установлено на основании одного из отчетов, доказательственная достоверность которого будет подтверждена судом по результатам свободной оценки всей совокупности доказательств. И здесь функция суда состоит уже в установлении справедливой рыночной стоимости объекта оценки. Только суд выступает тем органом, который в текущих условиях вправе прервать бесконечную множественность процедурно достоверных оценок и принести определенность в отношения сторон за счет установления окончательного и единственно достоверного результата оценки.

Названная функция суда хорошо видна на примере дел о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку здесь стоимость, определенная методами массовой оценки, корректируется до значений индивидуальной рыночной стоимости, устанавливаемой судом. Кадастровая стоимость, равно как и рыночная, «представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а... их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов»[18].

Однако данная функция не является исключительным атрибутом дел о пересмотре кадастровой стоимости. Она проявляется и в иных делах, связанных с оспариванием рыночной стоимости, поскольку связана с феноменом множественности достоверных оценок, имманентно присущему оценочной деятельности. В этом смысле ее можно назвать общей функцией суда по спорам о размере рыночной стоимости. Тем не менее, проявление этой функции в делах, не связанных с пересмотром кадастровой стоимости, может снижаться вплоть до полного отказа от нее. Условиями к тому выступают существенное повышение доверия к отчетам об оценке рыночной стоимости и сокращение «допустимого» разброса достоверных оценок. Там, где мы готовы предполагать отсутствие нарушений при изготовлении отчета и незначительность расхождений рыночной стоимости с иными потенциальными отчетами об оценке, заинтересованному лицу может быть отказано в праве на изменение рыночной стоимости, установленной процедурно достоверным отчетом. Объясняется это тем, что отсутствуют основания для признания интереса на замену одной условной стоимости на другую, обе из которых предполагаются в равной степени точными. Феномен множественности достоверных оценок в данном случае сохраняется, однако разница между значениями рыночной стоимости, установленными достоверными отчетами, признается юридически безразличной. В этом смысле функция суда по установлению справедливой рыночной стоимости служит показателем неразвитости действующей системы оценки: доказательственная достоверность компенсирует очевидные в текущих условиях недостатки строгой процедурной достоверности, а суд вынужден отсеивать внешне достоверные, но по существу неточные результаты оценки. Предпосылками к изменению подхода выступают не только повышение качества услуг оценщиков, но и совершенствование механизмов их ответственности, а также развитие рынка оцениваемых объектов.

Что касается дел об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то рассматриваемая функция суда будет присутствовать в них до тех пор, пока применяются методы массовой оценки, которые влекут расширение диапазона процедурно достоверных оценок и пока не позволяют предполагать незначительность расхождений в результатах с индивидуальной оценкой.

[1] Определение Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N° 275-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Баженова Вячеслава Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации».

[2] Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2012 № 4-АПГ12-11.

[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010.

[4] Пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

[5] Пункт 3 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

[6] Как отмечают специалисты в области оценки «статистическая природа процесса формирования стоимости в условиях рынка определяет случайный характер ее значений, зависящих от влияния случайных факторов. Описание стоимости как случайной величины соответствует закону распределения, который указывает вероятность появления каждого ее значения, т. е. стоимость по своей природе находится в интервале значений. Однако для практических целей требуется указать одно (точечное) значение, поэтому с научной точки зрения имеется системное противоречие между стохастическим (распределенным) характером стоимости и детерминированным (однозначным) описанием параметров определения стоимости для сделок, регулируемых гражданским законодательством и иными отраслями законодательства (уголовное, налоговое, таможенное и др.)» (Бастрыкин В.В., Болотских В.В. Практика оценки застроенных земельных участков производственного назначения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 11. С. 82).

[7] Пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

[8] Это название является условным, поскольку Закон об оценочной деятельности и ФСО № 5 не предусматривают специального наименования для данного вида экспертизы отчета.

[9] Ильин М.О. Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости: курс лекций. М. 2014. С. 23 [http://srosovet.ru/content/editor/Kurs-lekcij_v305_050215.pdf].

[10] Пункт 4 ФСО № 5. Заметим, что законодатель в ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности исключил указание на то, что эксперты должны принадлежать к той же саморегулируемой организации, что и оценщик. Поскольку оно сохранилось в п. 4 ФСО № 5, то на настоящий момент по-прежнему обязательно для применения (абз. 6 ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности). В то же время можно ожидать, что п. 4 ФСО № 5 будет приведет в соответствие с изменениями законодательства, тогда экспертизу отчет смогут проводить эксперты и тех СРО, к которым не относится оценщик, чей отчет проверяется.

[11] Пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

[12] Шварц М.З. К вопросу о фальсификации доказательств в арбитражном процессе // Арбитражные споры. 2010. № 3. С. 85.

[13] Там же.

[14] Там же.

[15] Также поиск судом объективной истины может находить свое выражение, в более критической оценке доказательств менее вероятных событий или напротив - менее критической оценке доказательств более вероятных событий. Так, в зарубежных исследованиях, посвященных стандартам доказывания, традиционно приводится пример, предложенный Баронессой Хейл - одним из членов Палаты Лордов - о животном, которого видели в Риджент парке: «Если его видели вне зоопарка на газоне, который регулярно используется для прогулок собак, то, конечно, это более вероятно, была собака, чем лев. Если же его видели, в зоопарке рядом с вольером льва, дверь в который была открыта, то скорее это был лев, нежели собака» [http://www.publications.parliament.uk/pa/ld200708/ldjudgmt/jd080611/child-3.htm].

[16] Однако в отдельных случаях подобное требование может быть специально установлено законодателем - см. напр. п. 4 ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ.

[17] Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010.

[18] Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска».