В юридической теории анализ земельной правосубъектности субъектов права включает исследование возможности и порядка приобретения

83

земельных участков на различного рода вещных правах .

Земельная правосубъектность предполагает способность приобретения целого комплекса прав, которые позволяют юридическому лицу стать активным участником земельных правоотношений. В нормах земельного законодательства указывается, на каких правах земельные участки могут приобретаться теми или иными субъектами, однако отсутствует разделение прав на вещные и обязательственные. В основе классификации имущественных прав на вещные и обязательственные лежат нормы гражданского законодательства, в частности, нормы ст. 213, 216 ГК РФ.

К вещным правам юридических лиц на земельные участки относятся право собственности на земельные участки, сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования. К обязательственным правам необходимо отнести право аренды земельного участка и право безвозмездного пользования. Не углубляясь в дискуссии, которые ведутся цивилистами, отметим, что в научной правовой литературе обоснованы различные позиции относительно правовой природы права аренды. С одной стороны, ученые рассматривают право аренды, как вещное право. В частности, С.С. Шерстнев подчеркивает, что арендатор может самостоятельно и свободно хозяйствовать на арендуемом земельном участке: «Арендатор владеет земельным участком, использует его как условие производства или как средство (объект) собственного хозяйствования. Он является собственником [1] произведенной продукции, работ и услуг на арендуемой земле и присваивает весь получаемый доход от их реализации. Таким образом, арендатор участка выступает как собственник своего дела и носит титул землевладельца и землепользователя. Это право устойчиво только в

84

сложившихся земельных арендных правоотношениях» .

С другой стороны, большинство ученых относят право аренды к числу обязательственных прав. В.В. Витрянский определяет право аренды как обязательственное, поскольку возникающее правоотношение носит относительный характер, но при этом ученый признает наличие и вещноправовых элементов в договоре аренды[2] [3] [4].

А.П. Анисимов отмечает, что основные отличия вещных прав от обязательственных заключаются в том, что все вещные права носят

абсолютный и бессрочный характер, в то время как аренда земельного

86

участка, как правило, носит срочный характер .

Аргументом в пользу отнесения права аренды земельного участка к обязательственным правам является наличие договора аренды как документального оформления установления и реализации права. Возложение на арендатора земельного участка обязанности по уплате арендных платежей также говорит в пользу обязательственного характера права аренды. В качестве санкций за несвоевременную уплату арендных платежей предусматривается расторжение договора аренды и прекращение права аренды.

Находятся и те, кто право аренды земельных участков рассматривают как одновременно и обязательство и вещное право, возникающие из договора между арендатором и арендодателем. В правовой науке его относят к вещным правам, урегулированным на основе законодательства, и к

обязательственным, регламентированным договорами аренды . А.В. Власова объясняет это тем, что договор аренды порождает два различных слоя отношений: а) между арендатором и арендодателем, которые признаются обязательственными, и б) отношения между арендатором - пользователем вещи и всеми третьими лицами . По мнению М.И. Брагинского, к категории вещно-обязательственных следует вообще отнести большинство гражданских правоотношений[5] [6] [7] [8].

В рамках вещных прав следует различать право собственности и ограниченные вещные права. Они имеют общие черты, такие как: одинаковая правовая защита (ст. 305 ГК РФ), совпадает перечень прав и обязанностей собственников и субъектов ограниченных вещных прав (ст. 40 -42 Земельного кодекса Российской Федерации) (действия норм ст. 41 и 42 распространяются и на арендаторов земельного участка), а также необходимость государственной регистрации всех вещных прав на недвижимое имущество. Отличия между ограниченными вещными правами и правом собственности заключаются в том, что лица - не собственники не могут распоряжаться соответствующим имуществом по своему усмотрению.

Земельные участки могут находиться у юридических лиц на таких ограниченных вещных правах, как право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут.

Рассмотрим более подробно указанные имущественные права юридических лиц на земельные участки. Прежде всего, юридическое лицо может владеть земельным участком на праве собственности, а это означает, что юридическое лицо имеет право не только владеть, пользоваться, но и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком в своих интересах и

90

по своему усмотрению .

Но, даже будучи собственником земельного участка, юридическое лицо

может пользоваться земельным участком в ограниченных пределах. Ограничения накладываются градостроительными регламентами, включая требования охраны объектов культурного и природного наследия. Кроме того, ограничения носят земельно-правовой (например, ограничения в использовании земельного участка в границах полосы отвода автомобильной дороги[9], резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд) и эколого-правовой (установление санитарнозащитных зон, особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных) характер. На всех правообладателей земельного участка возлагается обязанность по его охране (осуществлять мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации). Неисполнение обязанности по охране земельного участка влечет наказание путем наложения административного штрафа. Так порча земель, выразившаяся в уничтожении плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с химическими удобрениями или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами, а кроме того отходами производства и потребления влечет наложение на юридических лиц административного штрафа от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей или административное приостановление

деятельности на срок до девяноста суток (п. 2 ст. 8.6 КоАП).

Законодательством установлены ограничения земельной правоспособности иностранных юридических лиц: во-первых, им в собственность не могут быть переданы земельные участки, находящиеся на приграничных территориях; во-вторых, иностранным юридическим лицам земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в собственность не передаются.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком регламентируется одновременно нормами земельного и гражданского законодательства, которые определяют круг субъектов этого права (ст. 39.9 ЗК РФ, ст. 268 ГК РФ), а также объемы правомочий таких субъектов (ст. 269, 271 ГК РФ). Указанные в ст. 39.9 ЗК РФ юридические лица могут владеть земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также на праве безвозмездного пользования на срок не более 1 года.

Владея земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, юридическое лицо не может передавать земельный участок другим лицам в аренду, передать его для осуществления совместной деятельности или осуществлять иные аналогичные сделки, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела.

Нормами ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или право аренды для юридических лиц, не указанных в ст. 39.9 ЗК РФ. Данная обязанность является одновременно правообразующей и правопрекращающей. Установленный для переоформления срок (1 июля 2012 года) не распространяется на садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, гаражные потребительские кооперативы, для которых сроки переоформления не указываются. До 01.01.2016г. юридические лица могли переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). С 01.01.2013г. в КоАП РФ была установлена ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. А после принятия Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ «О внесении изменений в

92

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» устанавливается ответственность за использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицом, не выполнившим в установленный срок обязанности по переоформлению такого права на право аренды земельного участка или по приобретению этого земельного участка в собственность. Нарушитель при этом обязан будет заплатить штраф в размере от двадцати до ста тысяч рублей.

В качестве ограниченного вещного права выступает сервитут. Институт сервитута земельного участка возник еще во времена римского права, был распространен в дореволюционной России, а затем вновь возродился в конце XX века в результате земельных реформ .

В ст. 274 ГК РФ указывается, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). [10] [11]

Нормы о сервитуте содержатся также в земельном законодательстве, в частности ст. 23 ЗК РФ. Однако в ней регламентируется в большей степени установление публичного сервитута. Отличительной чертой публичного сервитута является то, что для его установления требуется издание нормативного правового акта.

В то же время в юридической литературе высказываются иные мнения относительно правовой природы публичного сервитута. В частности, Е.А. Суханов приходит к выводу о том, что публичные сервитуты являются примерами ограничения прав собственников, поскольку не направлены в отношении конкретных управомоченных лиц, а позволяют использовать объект (в частности земельный участок) неопределенному кругу лиц. Он также указывает, что в отличие от частного сервитута, который устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (и является частноправным институтом), публичные сервитуты на земельный участок предусмотрены в нормах земельного законодательства, т.е. публичного права[12]. Аналогичного мнения придерживается А.Н. Копцев, добавляющий, что публичные сервитуты не отражают двух важных условий существования сервитутов: во-первых, наличие двух недвижимостей, принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок тем или иным образом служит собственнику другой земли; во-вторых, соседство этих земельных участков[13] [14]. Данная позиция, отражается в работах других ученых и предполагает введение института ограничения прав на земельный участок в публичных интересах. Однако для целей настоящей диссертации, по нашему мнению, не является существенным, будет ли право юридического лица на земельный участок ограничиваться «публичным сервитутом» или будет установлено «ограничение права на земельный участок в публичных интересах».

Более существенным, по нашему мнению, является то, что при установлении публичного сервитута у субъекта права на земельный участок есть возможность оспорить его установление на основании, например, отсутствия в протоколе проведения публичных слушаний сведений о необходимости установления публичного сервитута для обеспечения

97

интересов местного населения или местного самоуправления .

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Лицо, требующее установления сервитута обязано доказать невозможность использование земельного участка без его установления.

Так, арбитражный суд отказал в иске ЗАО к администрации города, муниципальному казенному учреждению об установлении частного сервитута для беспрепятственного прохода и проезда к южным воротам здания, согласившись с мнением нижестоящего суда, который отклонил ссылку истца о невозможности осуществления прохода и проезда к его земельному участку без установления сервитута на спорный земельный участок, поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств в подтверждение обстоятельств, с которыми закон связывает возможность удовлетворения требования об установлении сервитута. При рассмотрении спора было установлено, что, исходя из заключения экспертов проход и проезд к земельному участку истца, на котором расположено здание истца, осуществляется через земли общего пользования и другие участки; необходимость погрузки/выгрузки грузового автотранспорта с длиной кузова 6 метров именно в южных воротах при наличии у истца еще двух въездов [15]

документально не обоснована[16].

Частный сервитут устанавливается по соглашению между заинтересованным лицом и землепользователем, либо на основании решения суда. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута. Права лица, требующего установления сервитута, ограничивают права лица, владеющего земельным участком, который обременяется установлением сервитута. Ограничение в данном случае проявляется в том, что владелец земельного участка обязан претерпеть неудобства в связи с тем, что его земельным участком будет пользоваться сервитуарий. При этом сервитут отличается от других ограниченных вещных прав именно тем, что для его установления требуется соответствующее обоснование.

Привязка сервитута осуществляется именно к земельному участку, а не к его собственнику. Полагаем, что, именно поэтому в гражданском законодательстве отсутствует требование о наличии определенной фигуры собственника (ст. 275 ГК РФ). Таким образом, для обладателя ограниченного вещного права (частного земельного сервитута) не имеют значения ни собственник, ни его смена - на его праве это никак не отражается.

Введенные в 2014 и 2015 годах в земельное и гражданское законодательство нормы предусматривают, что в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам на праве аренды или праве постоянного (бессрочного) пользования, то сервитут устанавливается по соглашению с ними (п. 6 ст. 274 ГК РФ, ст. 39.24 ЗК РФ). А это значит, что право требовать платы за установление сервитута имеют не только собственники земельных участков, но и субъекты, обладающие земельным участком на праве аренды, праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 39.25 ЗК РФ). Таким

образом, введенные нормы расширили правосубъектность юридических лиц, обладающих земельными участками на ограниченных правах.

Но как быть с земельными участками, находящимися в частной собственности, но переданными в аренду? Исходя из норм земельного и гражданского законодательства, арендаторы земельных участков, находящихся в частной собственности, не имеют права требовать платы при установлении сервитута. Такую плату получает собственник земельного участка. Данное положение прямо прописано в ст. 274 ГК РФ относительно земельного участка, находящегося в частной собственности. Однако при установлении сервитута неудобства, бремя расходов, а также возможные материальные убытки будет претерпевать именно арендатор земельного участка.

Думается, что при дополнении норм ст. 274 ГК РФ законодатель не указал арендаторов земельных участков, находящихся в частной собственности, ввиду того, что право требования платы при установлении сервитута может быть предоставлено арендатору в рамках договора аренды земельного участка. Однако в случае установления сервитута обременение на арендованный земельный участок возлагается одинаковое, независимо от того, в частной собственности он находится или в государственной.

В связи с этим, мы считаем необходимым закрепить в ст. 274 ГК РФ дополнительный пункт 7 следующего содержания: «В случае, если находящийся в частной собственности земельный участок предоставлен в аренду на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключается с арендатором земельного участка при наличии письменного разрешения собственника земельного участка. В этом случае к арендатору земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка».

Предлагаемая норма должна распространяться не только на юридических, но и на физических лиц.

Приобретение прав на земельные участки гражданское законодательство определяет через основания возникновения прав и виды регистрационных процедур . В то же время земельное законодательство устанавливает такие императивы, как требования к земельному участку как объекту прав и предмету сделок, ограничения оборотоспособности земельных участков[17] [18], определенный круг субъектов, имеющих право на владение земельными участками на том или ином праве, учет особенностей различных оснований приобретения прав, требования, предъявляемые к юридическим лицам, претендующим на приобретение земельных участков из состава определенной категории земель.

Порядок приобретения, реализации и прекращения прав на земельный участок регламентируются нормами земельного законодательства, а также гл. 17 ГК РФ. Согласно ст. 25 ЗК РФ основания возникновения прав на земельные участки устанавливаются земельным и гражданским законодательством.

По общему правилу, права на земельный участок возникают у юридических лиц в результате заключения договоров и совершения иных сделок, предусмотренных законом. Так, сделка может служить основанием приобретения права собственности на земельный участок; прав и обязанностей арендатора и арендодателя - по договору аренды земельного участка. Кроме того, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен на основании актов государственного органа или органа местного самоуправления, а также на основании решения суда.

Права на земельный участок возникают только после совершения обязательных действий по регистрации прав на земельный участок.

При этом до 1 января 2017 года устанавливалось требование по соблюдению порядка подачи пакета документов, предусмотренных

Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[19]. Неисполнение этой обязанности влекло для юридического лица ряд последствий, в том числе:

- отказ в приеме на государственную регистрацию прав документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание;

- отказ в государственной регистрации прав на земельный участок.

С 01 января 2017г. осуществление государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и на земельные участки, регламентируется Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[20]. Необходимо отметить, что в отличие от Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в новый закон включены нормы, регламентирующие кадастровый учет недвижимости, в том числе и земельных участков. За неисполнение обязанности по подаче пакета документов, необходимых для государственной регистрации недвижимости, указанный нормативный акт предусматривает такие же последствия, что и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: отказ в приеме на государственную регистрацию прав документов или отказ в государственной регистрации прав.

На способность приобретать земельный участок влияет страна происхождения юридического лица.

Земельный кодекс РФ не запрещает иностранным юридическим лицам приобретать земельные участки в собственность, однако ст. 15 ЗК РФ предусмотрено установление специального перечня приграничных территорий, утверждаемого Президентом Российской Федерации. Земельные участки, находящиеся на данных территориях, а также и на иных установленных особо территориях Российской Федерации, не могут принадлежать иностранным юридическим лицам на праве собственности. Например, в Волгоградской области иностранные юридические лица не могут приобретать в собственность земельные участки в Палласовском муниципальном районе и Старополтавском муниципальном районе[21]. Данное ограничение имеет целью, прежде всего, обеспечение обороны страны и безопасности государства[22], что соответствует ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации.

В период после вхождения республики Крым в состав Российской Федерации (и до 1 января 2015 года) юридические лица, действовавшие на территории Республики на основании украинского законодательства, должны были перестроиться на российскую правовую систему, вследствие чего они приобретали правосубъектность российских организаций, в противном случае на них также распространялось российское законодательство, но уже как на иностранных юридических лиц.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Судебная практика показывает, что требования данной нормы распространяются также на ситуации, когда юридическое лицо в результате внесения изменений в уставный (складочный) капитал подпадает под определение иностранной организации, а также юридического лица, в уставном (складочном) капитале которого доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Судами не оспаривается возможность приобретения иностранными лицами контрольного пакета акций (долей) в уставном (складочном) капитале российских юридических лиц[23] [24] [25]. Вместе с тем у юридического лица возникает обязанность осуществить действия по отчуждению земельного участка в течение года с момента возникновения несоответствий ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно с момента внесения изменений в устав и их государственной регистрации .

Анализируя подобные варианты развития событий, М.А. Бобряшова приходит к выводу о том, что земельное законодательство допускает возможность возникновения у иностранных юридических лиц права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения . Автор задает научный вопрос о том, может ли быть осуществлена регистрация права (перехода права) собственности на земельный участок указанной категории, если потенциальный собственник является иностранным юридическим лицом. При ответе на данный вопрос М.А. Бобряшова присоединяется к мнению В.А. Ершова, который основываясь на нормах ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывает, что регистрирующие органы обязаны произвести регистрацию права собственности, в случае если земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения перешли к иностранным физическим или юридическим лицам по основаниям,

108 -гг

допускаемым законом . Данная позиция дополняется нормой указанного закона в части установления годичного срока для устранения нарушений.

В противовес им А.В. Мазуров приводит довод о том, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не уполномочен регистрировать право (переход права) собственности иностранных юридических лиц на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в нарушение требований ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такая регистрация может быть осуществлена только в результате «неорганизованной работы органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не отслеживающего нахождение земель сельскохозяйственного назначения в собственности определенных лиц, корыстной заинтересованности, некомпетентности либо халатности регистратора» .

В связи с указанными точками зрения необходимо выделить три варианта приобретения иностранным юридическим лицом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Первый вариант допускает приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения только в аренду, приобретение такого участка в собственность посредством его покупки не допускается в силу ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Второй вариант связан с реорганизацией юридического лица: например, публичное акционерное общество с российским капиталом реорганизуется в общество с ограниченной ответственностью с иностранным капиталом. Третий вариант представляет собой приобретение иностранными юридическими лицами долей в уставном капитале российских юридических лиц. Два последних варианта предполагают, что сначала осуществляется регистрация уставных изменений, а уже в дальнейшем на юридическое лицо [26] [27]

обязанность переоформления права собственности на право аренды либо обязанность по продаже земельного участка. Думается, что именно для устранения последствий данных ситуаций установлено требование ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения» о необходимости произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем, судами отмечается, что, если юридическое лицо учреждается иностранными гражданами или юридическими лицами, но образовано и зарегистрировано в Российской Федерации, оно не является иностранным юридическим лицом и на него не распространяются ограничения в приобретении права собственности на земельные участки в приграничных территориях, предусмотренные пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ[28].

Кроме того, как разъяснил Департамент недвижимости Минэкономразвития России, категория земель сельскохозяйственного назначения отличается от земель сельскохозяйственного использования, являющихся территориальной зоной земель населенного пункта, образуемой в соответствии с градостроительными регламентами. В связи с этим на земельные участки, находящиеся в территориальной зоне сельскохозяйственного использования, распространяется правовой режим земель населенных пунктов, то есть той категории земель, к которой они принадлежат. Таким образом, режим запрета приобретения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранными юридическими лицами, а также российскими юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки сельскохозяйственного использования

из земель населенных пунктов не распространяется[29] [30].

также вопрос: как быть, если два российских юридических лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, являются учредителями третьего российского юридического лица. Вновь создаваемое юридическое лицо является российским, в уставном капитале его отсутствуют доли иностранных граждан либо иностранных юридических лиц. Может ли такое юридическое лицо приобретать

земельные участки сельскохозяйственного назначения или земельные участки на приграничных территориях? Вероятнее всего да, ведь в данном случае действуют общие нормы гражданского и земельного законодательства.

Земли сельскохозяйственного назначения лежат в основе обеспечения продовольственной безопасности Российской Федерации. В.С. Елисеев указывает, что продовольственная безопасность должна быть достигнута путем обеспечения продуктами питания именно российских

товаропроизводителей . Из этого следует сделать вывод о необходимости ограничения доступа к землям сельскохозяйственного назначения не только иностранных компаний, но и тех юридических лиц, в уставном капитале которых доля иностранного капитала составляет более 50%. И подобное ограничение установлено в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Аналогичная мера должна быть осуществлена и в отношении таких же юридических лиц, находящихся на приграничных территориях, а также землях морских портов, так как эти территории служат для обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Присоединяясь в целом к позиции М.А. Бобряшовой о необходимости распространения правил, предусмотренных российским законодательством для иностранных юридических лиц на российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранного капитала составляет 50% и более , мы, тем не менее, считаем, что необходимо ограничиться только юридическими лицами, доля иностранного капитала в уставном капитале которых составляет более 50%. Во-первых, в законодательстве речь идет именно о юридических лицах с превышением доли иностранного капитала (более 50%). Во-вторых, в случае, когда уставный капитал поровну поделен между иностранным и российским учредителем, ни одна из сторон не может осуществлять доминирование, а значит, не может принимать решение в интересах только одной стороны. В связи с этим и ограничивать такое юридическое лицо в правоспособности нецелесообразно.

Позиция о необходимости распространения правил, предусмотренных российским законодательством для иностранных юридических лиц на российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранного капитала составляет более 50% должна быть усилена не только внесением соответствующих изменений в Земельный кодекс (в частности в ст. 15 ЗК РФ), но ив соответствующие статьи Федерального закона «О морских портах». Представляется целесообразным п. 2 ст. 28 Федерального закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изложить в следующей редакции: «Земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций, юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов».

В земельном законодательстве особо закреплен порядок приобретения юридическими лицами прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, сооружения (ст. 39.20 ЗК РФ). [31]

Одной из центральных проблем приобретения прав на земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, является порядок признания таких объектов именно в качестве объектов недвижимости. Кажущаяся простота данного вопроса на практике приводит к необходимости разрешения конфликтных ситуаций в суде. А перед судами возникает необходимость всестороннего анализа обстоятельств приобретения прав на недвижимость.

Так, признавая незаконным отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность земельного участка, суд в порядке статьи 39.20, пункта 2 статьи 39.15, статьи 39.16 ЗК РФ установил, что заявитель, будучи собственником объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, обладает исключительным правом на приобретение в собственность этого земельного участка, предусмотренные документы представлены заявителем в полном объеме, при этом дымовая труба, резервуар подземный и мазутно-насосная станция являются составными частями нежилого помещения, доказательств того, что эти объекты имеют индивидуальное эксплуатационное назначение и могут быть признаны самостоятельными объектами, на которые следовало зарегистрировать право собственности, не представлено, а испрашиваемый земельный участок необходим для использования и нормальной эксплуатации принадлежащего заявителю недвижимого имущества[32].

Таким образом, приобретение прав на земельный участок в порядке ст. 39.20 ЗК РФ должно сопровождаться установлением факта, что на земельном участке расположен объект недвижимости, что должно подтверждаться свидетельством о праве собственности преимущественно перед иными подтверждающими документами (например, договором купли-продажи). Факт наличия объекта недвижимости должен быть подтвержден фактически

обследованием[33]. С 03.07.2016г. документом,

подтверждающим право на объект недвижимости, является выписка из Единого государственного реестра прав[34] [35].

на земельном участке объектов капитального строительства, находящихся в собственности нескольких юридических лиц или на разных правах, также влияет на возможность приобретения ими земельного участка. До недавнего времени позиция законодателя по

данному вопросу была неясна, что вызывало множество вопросов в правоприменительной практике.

В судебной практике на этот счет имелись специальные разъяснения, адресованные судьям: при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, им необходимо было исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Однако, в разное время у судов имелись разные мнения по поводу указанных разъяснений.

Так, суды действительно исходили из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора мог быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников объектов недвижимости или помещений, расположенных на этом участке, так и одного из них, и для заключения такого договора не требовалось представлять заявления от всех собственников названных объектов . Другие суды, поддерживая общую позицию, указывали, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора может производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка

в отношении отдельных владельцев помещений не допускалось[36].

Однако некоторые суды отстаивали мнение о том, что заключение договора аренды возможно только при совместной подаче заявления[37].

В целях устранения возникающих противоречий с 1 марта 2015 года законодателем введены в действие нормы Земельного кодекса РФ, устанавливающие, что, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 39.20 ЗК РФ). Для этого собственники здания, сооружения или помещений в них, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В дальнейшем уже уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды, согласно которому в качестве арендаторов выступает несколько субъектов. Если по истечение 30 дней такой договор не будет подписан и предоставлен в уполномоченный орган, последний обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. Таким образом, с 1 марта 2015 года правомочия юридических лиц ограничиваются границами правомочий других юридических лиц, обладающих объектом недвижимости на праве общей долевой собственности. Реализация одним из сособственников своего права на приобретение земельного участка

оборачивается для других владельцев обязанностью.

Во-вторых, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании[38].

Еще одним способом приобретения прав на земельные участки для юридических лиц является правопреемство.

Среди общих правил осуществления правопреемства в земельных правоотношениях можно назвать следующие: во-первых, в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшие ему земельные участки переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (п.2 ст. 218 ГК РФ); во-вторых, в случае реорганизации юридического лица, принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (п.3 ст. 268 ГК РФ).

Вновь образуемое юридическое лицо получает все права и обязанности реорганизуемого юридического лица. Переход прав и обязанностей осуществляется в рамках процедуры правопреемства. В связи с этим представляется, что льготы, предоставленные юридическому лицу в рамках земельных правоотношений, также должны быть переданы в процессе правопреемства. Однако на практике этого не происходит.

Так, согласно Решению Волгоградской городской Думы от 21.11.2012 № 69/2073 если юридическое лицо в период с 01.10.2011 по 01.10.2012 г. переоформляет право постоянного (бессрочного) пользования или право аренды на право собственности, то оно приобретает право на пользование льготой по уплате земельного налога в размере 50 процентов от установленного размера налоговой ставки по соответствующему виду разрешенного использования земельного участка . Указанная льгота действовала для юридических лиц, выкупивших земельный участок при исчислении налога в период с 2012 по 2014 год. В случае же реорганизации такого юридического лица льгота для вновь образуемого юридического лица (правопреемника) не сохранялась. Из Письма Департамента финансов Администрации г. Волгограда от 27.12.2012 № 06-03/6760 следует, что ни налоговое, ни земельное законодательство возможность пролонгации действия льготного режима использования земельных участков в случае реорганизации юридического лица не предусматривает. При этом налоговое законодательство прямо указывает, что в случае реорганизации обязанность по уплате земельного налога переходит к вновь образуемому юридическому лицу. По нашему мнению, позиция законодательства, при которой обязанность правопреемнику переходит, а право на льготу нет, представляется неправильной и должна быть пересмотрена в том плане, что применение в земельных правоотношениях правил универсального правопреемства предусматривает и передачу вновь образуемой организации также и права на получении льгот.

При реорганизации юридических лиц обязанности переходят к вновь возникшему юридическому лицу или возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом[39] [40]. И речь идет не только об обязанностях юридических лиц как участников гражданских, земельных или налоговых правоотношений, на правопреемника возлагается обязанность нести ответственность за действия, совершенные предшественником, в том числе в области охраны и защиты используемых

земель.

В ст. 1093 ГК РФ указано, что в случае реорганизации юридического лица, признанного в установленном порядке ответственным за вред, причиненный жизни или здоровью граждан, обязанность по выплате соответствующих платежей несет его правопреемник. К нему же предъявляются требования о возмещении вреда. Данная правовая конструкция может быть применена к случаям причинения вреда юридическими лицами в результате совершения земельных правонарушений, распространив на их правопреемников закрепленную в ст. 76 ЗК РФ обязанность возместить в полном объеме указанный вред. Земельным кодексом РФ допускается применение к причинителям вреда и норм Кодекса РФ об административных правонарушениях путем наложения штрафных санкций на юридические лица. Однако ни в одном из указанных нормативных актов не содержится правовых норм относительно случаев, когда факт причинения вреда правопредшественником выявлен уже после завершения процедур реорганизации, поэтому возложение обязанности по возмещению ущерба на правопреемника видится в достаточной степени проблематичным.

Как указывается в литературе, завершение реорганизации является неким рубежом, отграничивающим ответственность (в части налоговых санкций) правопреемника от нарушений, совершенных

правопредшественником[41]. Такой подход, как думается, распространяется и на другие санкции (например, административно -правовые), что является неверным.

На наш взгляд, даже если факт причинения вреда правопредшественником был обнаружен в ходе проверки уже после окончания процедуры реорганизации, то на вновь образуемое юридическое лицо должны распространяться земельно-правовые нормы о возмещении причиненного вреда по принципу универсального правопреемства.

Думается, что решением данной проблемы могло бы быть введение в Земельный кодекс РФ дополнительных норм, регламентирующих порядок привлечения к ответственности правопреемника юридического лица при выявлении совершенных его предшественником правонарушений, но выявленных после его реорганизации (например, выявление факта загрязнения арендуемого земельного участка произошло после реорганизации юридического лица, но факт загрязнения земельного участка мог быть выявлен независимо от того, реорганизуется такое юридическое лицо или нет).

Так ст. 76 ЗК РФ «Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями» должна быть дополнена пунктом 5 «В случае реорганизации юридического лица обязанность по возмещению вреда, причиненного земельными правонарушениями, несет его правопреемник. Обязанность по возмещению вреда возлагается на правопреемника и в случае если правонарушение было совершено до реорганизации, а выявлено после реорганизации».

Приобретение юридическим лицом на том или ином праве земельного участка предполагает наделение его целым объемом прав и обязанностей по использованию земельного участка, указанных в ст.40-42 ЗК РФ.

Анализируя нормы ст. 40 ЗК РФ, А.А. Ялбулганов указывает на выделение в ней двух частей и, соответственно, двух групп правомочий: 1) осуществлять деятельность на земельном участке в соответствии с установленным перечнем видов деятельности, которые вправе осуществлять собственник на своем земельном участке; 2) использовать земельный участок в плане получения с него дохода за счет выращивания и реализации сельскохозяйственных культур . Думается, что такое выделение справедливо в случае использования земельного участка сельскохозяйственного назначения. При использовании земель других [42]

категорий п.2 ст. 40 ЗК РФ не применяется.

Реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируется ЗК РФ и ГК РФ с учетом особенностей, установленных Законом РФ от 21.02.1992 в редакции ФЗ от 03.03.1995 «О недрах», Градостроительным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ и законодательством об охране окружающей среды. Распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляется по специальным правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Реализация прав на земельный участок сопровождается наложением определенного объема обязанностей.

Земельный кодекс РФ содержит основной перечень обязанностей субъектов земельных правоотношений. Учитывая, что обязанность является оборотной стороной права, объемы возлагаемых обязанностей должны соответствовать объемам предоставляемых прав. Особенностью возложения обязанностей в земельных правоотношениях является то, что они носят императивный характер, и их неисполнение с неизбежностью влечет для лица определенный вид юридической ответственности (штраф, возмещение ущерба, а в отдельных случаях изъятие земельного участка).

Обязанности субъектов земельных правоотношений проявляются в двух основных формах:

Обязанности совершать какое-либо действие. Так, правообладатель земельного участка обязан использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, осуществлять комплекс мероприятий по охране земли, своевременно вносить земельный налог или арендную плату и т.д.

Обязанности не допускать совершения каких-либо действий (обязанность бездействия). Например, запрещено осуществлять пользование земельным участком до выдачи документов, подтверждающих право собственности, аренды или иного права на земельный участок.

Необходимо отметить, что обязанности субъектов земельных правоотношений делятся на:

- общие обязанности - они носят универсальный характер, так как свойственны абсолютно всем землепользователям. К их числу относятся: использование земли в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными к использованию способами, рациональное использование земель, обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов.

- специальные обязанности - связаны с целым комплексом факторов и зависят от характеристики субъектов и объектов земельных правоотношений.

В качестве специальных можно выделить дополнительные обязанности, возлагаемые на сельскохозяйственные и промышленные организации.

Для сельскохозяйственных организаций устанавливаются обязанности:

- осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду;

- соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- представлять в установленном порядке в органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

- содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения (ст. 8 Федерального Закона №101-ФЗ от 16.07.1998 «О государственном регулировании обеспечения плодородия

земель сельскохозяйственного назначения»[43]).

Для промышленных организаций устанавливается обязанность по приведению участков земли и других природных объектов, нарушенных при пользовании недрами, в состояние, пригодное для их дальнейшего использования (ст.22 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»)[44].

Нормы главы VI ЗК РФ закрепляют принцип, согласно которому осуществление собственником своего права на землю является одновременно и его обязанностью. По общему правилу, нельзя обладать землей ни на праве собственности, ни на иных вещных, а также обязательственных правах и не использовать землю. Обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением земель и разрешенным использованием земельного участка, способами, которые не должны наносить вреда окружающей среде, земле как природному объекту, является одной из самых важных и в то же время общей для всех пользователей земельных участков.

Земельный кодекс РФ в зависимости от целевого назначения выделяет 7 категорий земель. Приобретение прав на земельный участок из земель некоторых категорий сопровождается возложением на субъекта дополнительных обязанностей.

Например, земли сельскохозяйственного назначения, согласно ст. 78 Земельного кодекса РФ, должны использоваться только для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ предполагается обязательное совпадение вида разрешенного использования земельного участка и назначения объектов капитального строительства, расположенных на данном земельном участке. В то же время ст. 37 Градостроительного кодекса РФ не содержит прямого указания на обязательное совпадение видов разрешенного использования, это только вытекает из смысла положений данной статьи. В частности, нормами ст. 37 ГрК РФ предусмотрено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В целях охраны земель юридические лица (собственники земельных участков, землепользователи и субъекты, обладающие земельными участками на праве аренды) обязаны проводить мероприятия по: воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации (ст.13 ЗК РФ).

Другая обязанность, возлагаемая на юридическое лицо, согласно п.4 ст. 13 Земельного кодекса, заключается в том, что при проведении строительных работ, связанных с нарушением почвенного слоя, и работ по добыче полезных ископаемых юридическое лицо обязано сохранить плодородный слой почвы и использовать его для улучшения малопродуктивных земель. Нормы снятия плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород (лесс, лессовидные и покровные суглинки и др.) устанавливаются при проектировании в зависимости от уровня плодородия нарушаемых почв с учетом заявок и соответствующих гарантий со стороны потребителей на

использование потенциально плодородных слоев и пород .

Использование плодородного слоя почвы для целей, не связанных с сельским и лесным хозяйством, допускается только в исключительных случаях, при экономической нецелесообразности или отсутствии возможностей его использования для улучшения земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда .

Однако п. 7 Основных положений о рекультивации земель допускает возможность приобретения плодородного слоя почвы, а это означает и возможность его продажи. Кроме того, в качестве одного из видов дальнейшего использования плодородного слоя почвы после его снятия указывается продажа (согласно содержанию типовой формы Разрешения на проведение внутрихозяйственных работ, связанных с нарушением почвенного покрова)[45] [46] [47].

Реализация данных норм представляется нам проблематичной в связи с тем, что законодательно не урегулирована процедура продажи плодородного слоя почвы. Из положений Кодекса РФ об административных правонарушениях следует, что юридические лица обязаны получать разрешение для снятия и перемещения плодородного слоя почвы (ч.1 ст. 8.6 КоАП). К такому выводу приходит и О.Л. Дубовик, трактуя положения ст. 8.6 КоАП таким образом, что «самовольное перемещение плодородного слоя почвы - это осуществленное без надлежащего разрешения изменение пространственного расположения плодородного слоя почвы»[48]. О необходимости получения подобного разрешения свидетельствует и

судебная практика[49] [50].

Однако судебные инстанции, фиксируя нарушение, не указывают, кто должен выдавать такое разрешение. Проверку наличия разрешения осуществляет, согласно п.4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 №1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре», Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору , а также Постоянная Комиссия по вопросам рекультивации земель[51], создание которой возлагается на органы местного самоуправления[52]. По нашему мнению, необходимо возложить обязанность по выдаче разрешения на снятие плодородного слоя почвы на Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору как на орган, осуществляющий надзор за соблюдением требований о запрете самовольного снятия, перемещения и уничтожения плодородного слоя почвы. Учитывая, что в Разрешении на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова, указывается дальнейшее использование плодородного слоя почвы, в частности, для продажи, необязательно выдавать отдельное разрешение на продажу. По нашему мнению, достаточно совершить регистрацию Разрешения на проведение работ в Управлении Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Используя земельный участок, его собственник обязан не нарушать прав и законных интересов других лиц. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, собственники земельных участков осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, при условии, что они не нарушают права и законные интересы других лиц. Аналогичная норма содержится и в п. 3 ст. 209 ГК РФ. В ЗК РФ указанная обязанность не закреплена.

На лиц, использующих земельные участки, законодательством субъектов РФ может быть возложен ряд дополнительных обязанностей . Так, в соответствии со ст. 55 Закона Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области», садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан несут ответственность за соблюдение чистоты и порядка на отведенном земельном участке и прилегающей к садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан территории на расстоянии 5 м от заборов. Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческое объединение граждан обязано установить контейнеры и бункеры-накопители на специально оборудованных контейнерных площадках и обеспечить регулярный вывоз мусора согласно заключенным договорам .

Основания, порядок и последствия прекращения прав на земельные участки регламентируются главой VII Земельного кодекса РФ. Вместе с тем, земельное законодательство не содержит нормативного закрепления понятия «прекращение права на земельные участки». Данный пробел восполняется в трудах ученых-юристов, рассматривающих как принудительное, так и добровольное прекращение прав на земельный участок. В частности, А.И. Кичко отмечает, что при принудительном прекращении права собственности на земельный участок происходит безвозвратная потеря правовой связи между собственником и земельным участком в результате применения мер государственного принуждения . Е.А. Гринь под принудительным прекращением прав на земельные участки понимает определенную совокупность взаимосвязанных правопрекращающих юридических фактов в отношении прав субъектов гражданских правоотношений, направленных на переход имущественных прав на земельные участки от одного субъекта к [53] [54] [55]

другому помимо и против воли отчуждателя .

А.В. Турицын полагает, что под прекращением права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения понимается полное и окончательное отпадение возможностей лица по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему участка любые действия, в том числе владеть, пользоваться и распоряжаться им по основаниям,

139

предусмотренным законом .

Э.С. Бутаева считает, что прекращение права собственности помимо воли - это предусмотренная гражданским законодательством конкретная совокупность юридических оснований, предусматривающих не только исчерпывающий перечень случаев изъятия вещи у собственника в одностороннем порядке, но и гарантированная законом целостная система обеспечения надлежащей компенсации собственнику убытков в полном объеме и упреждающем порядке[56] [57] [58]. Н.И. Таскин понимает под прекращением права собственности результат воздействия дозволяющих и (или) обязывающих юридических фактов на правоотношения собственности на земельный участок, для которого характерен переход права собственности на данный объект гражданских прав от одного субъекта к другому, т.е. смена собственника[59].