Кроме права собственности возможны еще вещные права ограниченного содержания или вещные права на чужую вещь – jure in re aliena. Уже древнейшая эпоха цивильного права в области вещных отношений знает и некоторые jure in re aliena.

Вещь принадлежит на праве собственности одному, но другое лицо имеет на нее такое же непосредственное, следовательно вещное, право, лишь ограниченное по своему содержанию. Эти jure in re aliena, в свою очередь, распадаются на две группы. Первую группу составляют вещные права пользования чужой вещью. Сюда относятся, главным образом, так называемые сервитута. Вторую группу jure in re aliena составляют вещные права на распоряжение чужой вещью. Таково закладное или залоговое право.

Самым ранним из вещных, права на чужие вещи в Риме являются сервитута. Сервитут можно определить как вещное право пользоваться чужой вещью в том или ином отношении. Самые ранние из них - сервитуты предиальные (земельные) или вещные – servitutes praediorum. Сервитуты этого рода предоставляют право пользования не данному (именем) определенному лицу, а всякому, кто окажется в положении собственника какой- либо другой вещи: например, я предоставляю право переезда через мое имение к реке всякому собственнику соседнего имения. Экономически мое имение служит хозяйственным нуждам другого.[1]sub_1

Начиная с римского частного права, сервитуты завоевали прочные позиции в законодательстве многих стран и народов, порождая все новые и новые свои разновидности.

При этом центральная конструкция, общее абстрактное понятие сервитута развивалось не столь стремительно. Римское право его по существу не знало, признавая и описывая лишь частные случаи сервитута. К сожалению, современное законодательство тоже не создало понятие, которое воплотило бы в себе все своеобразие этого вещного права в абстрактной формулировке. Статья 274 ГК РФ под сервитутом понимает право ограниченного пользования соседним земельным участком или другой (ст. 277) недвижимостью. Из предельно лаконичной легальной формулы ясно, что право это ограниченное, состоит главным образом в правомочии пользования и возникает на недвижимое имущество.

Однако современная судебно-арбитражная практика свидетельствует, что за кажущейся простотой и изученностью древнейшей конструкции сервитутного права скрывается глубина и многочисленные проблемы, связанные с ее применением на практике.

В 2001-2006 гг. количество арбитражных дел, связанных с применением гражданско-правовых норм о сервитутах, имеет ярко выраженную тенденцию к росту - сейчас они исчисляются десятками, тогда как на рубеже веков, до принятия ЗК РФ, дела об установлении сервитутов были единичными[2].

Еще одна отчетливая тенденция - крайняя осторожность судов в решении вопросов, требующих применения норм об установлении сервитутов, и, соответственно, низкий процент удовлетворенных исковых притязаний.

Конструкция сервитутов в действующем законодательстве отличается противоречивостью и несовершенством. Судебная практика по сервитутам вносит определенную ясность в правоприменение этого института. Рассмотрим особенности частного и публичного сервитутов.

Сервитут является самым урегулированным законодательством обременением недвижимого имущества. Он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком либо иным недвижимым имуществом (ст. 274 ГК РФ).

Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут трактуется как обременение права собственности, в то же время ГК РФ рассматривает его в качестве вещного права, что порождает определенные проблемы на практике. Право сервитута (или просто сервитут, как и иные вещные права) не регистрируется.

Все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности. Это существенно отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав. Во всех случаях регистрации сервитутов свидетельство о государственной регистрации не выдается, делается лишь отметка на правоустанавливающих документах, что также отличает регистрацию сервитутов от регистрации других вещных прав.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

Государственная регистрация сервитута возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав в ЕГРП (ст. 13 Закона о регистрации).

Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации.

По кругу лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, действующее законодательство различает частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и в основном регулируется нормами ГК РФ по соглашению между собственником объекта недвижимого имущества и лицом, требующим установления сервитута. Правоустанавливающим документом будет являться соглашение о сервитуте, в котором стороны определяют порядок пользования земельным участком, в том числе по соглашению сторон может быть установлена плата за установление сервитута.

Согласно ст. 27 Закона о регистрации государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника объекта недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Несмотря на то что данная норма не конкретизировала вид сервитута, положения статьи относятся к частным сервитутам.

В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274, 277 ГК РФ).

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из следующего. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ спор об установлении сервитута передается на разрешение суда по иску лица, требующего его установления, в случае если сторонами не достигнуто соглашение об установлении сервитута[3].

Если в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истцом принимались меры к достижению такого соглашения, в удовлетворении иска отказывается[4] или заявление оставляется без рассмотрения ввиду того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора[5].

Кроме того, согласно ст. 277 ГК РФ необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом, помимо сервитута, то есть при невозможности пользования истцом принадлежащими ему помещениями иначе, чем посредством установления сервитута[6].

В частности, по одному из дел ФАС ЦО сослался на следующее. При осуществлении реконструкции нежилых помещений с целью использования их для осуществления торговой деятельности истец обязан был предусмотреть второй вход (выход), необходимый магазину и соответствующий санитарным и пожарным нормам и правилам, не ограничивая прав и законных интересов ответчика на пользование принадлежащим ему имуществом.

Если сервитут устанавливается решением суда - регистрируется на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута и возникает также с момента государственной регистрации[7].

Еще одним из основных отличий частного сервитута от публичного является то, что ГК РФ презюмируется платность такого сервитута. Собственник обременяемого земельного участка вправе требовать возмещения затрат, причиненных указанным обременением. Иные лица не вправе требовать такую плату.

Публичный сервитут носит императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается, в отличие от частного сервитута, установление которого в одностороннем порядке невозможно[8].

Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения).

Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом органа государственной власти или органа местного самоуправления, в случае если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения[9]. Установление публичного сервитута на земельный участок осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Несоблюдение данного условия является основанием для признания акта недействительным[10].

Однако имеется и противоположная судебная практика[11]. Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков[12].

Государственная регистрация публичных сервитутов, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов. Государственная регистрация публичного сервитута проводится с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимого имущества, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации[13].

Подводя итог рассмотрения сервитутов, хотелось бы отметить следующее. Законодательство, регулирующее различные виды ограничений (обременений) и в частности сервитута, достаточно запутанно, противоречиво и несомненно нуждается в уточнении и изменении.

[1] Н.В. Михайлова, А.А. Иванов Римское право. Юнити-Дана. Закон и право, 2009. С. 192.

[2] Джесси Рассел. Земельный сервитут, 2012, С. 88.

[3] Постановления ФАС ВСО от 24.07.2002 N А33-16016/01-С2-1962/02-С2, ФАС УО от 15.06.2006 N Ф09-5008/06-С3 // ИПС Гарант, февраль 2014

[4] Постановление ФАС ЦО от 11.03.2005 N А64-2534/04-5 // ИПС Гарант, февраль 2014

[5] Постановление ФАС ПО от 20.06.2006 N А49-629/2006-24-12 // ИПС Гарант, февраль 2014

[6] Постановления ФАС ВВО от 03.04.2007 N А79-6308/2006, ФАС СКО от 04.04.2006 N Ф08-352/2006 // ИПС Гарант, февраль 2014

[7] Постановление ФАС ЗСО от 13.06.2006 N Ф04-3493/2006/23453-А46-10 // ИПС Гарант, февраль 2014

[8] Постановление ФАС МО от 16.08.2004 N КГ-А40/6690-04 // ИПС Гарант, февраль 2014

[9] Постановление ФАС МО от 01.02.2005 N КГ-А40/13218-04 // ИПС Гарант, февраль 2014

[10] Постановления ФАС МО от 22.11.2004 N КА-А41/7464-04, от 10.04.2003 N А12-17236/02-С43 // ИПС Гарант, февраль 2014

[11] Постановление ФАС УО от 25.11.2004 N Ф09-3898/04-ГК // ИПС Гарант, февраль 2014

[12] Постановление ФАС СКО от 03.06.2005 N Ф08-686/2005 // ИПС Гарант, февраль 2014

[13] п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, п. 18 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26.07.2004 N 132