Круг вопросов и перечень вариантов решения проблем, возникающих при реализации кредитором права на обращение взыскания на заложенное имущество, широк и многогранен: судебный и внесудебный порядок; обращение взыскания на предмет залога до наступления банкротства или в одной из процедур.

Возможности использования залога существенно расширились с принятием Федерального закона от 30.12.2008 г. №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», в соответствии с которым порядок обращения взыскания на заложенное имущество значительно упрощен[1].

Закон преследует следующие цели: а) установление особенностей удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, в ходе дела о банкротстве, способствующих максимально быстрому удовлетворению указанных требований за счет заложенного имущества; б) упрощение процедур обращения взыскания на заложенное имущество и реализации заложенного имущества.

Законом скорректированы положения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Если ранее соответствующее соглашение между залогодателем и залогодержателем могло быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания, то теперь названное соглашение может быть заключено в любое время, в том числе и до заключения самого договора о залоге.

В качестве гарантии для залогодателя движимого имущества – физического лица, а также залогодателей недвижимости Закон предусматривает необходимость нотариального удостоверения согласия на внесудебный порядок. Причем согласно п. 11 Письма Федеральной нотариальной палаты «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм Федерального закона от 30.12.2008 г. №306-ФЗ согласие залогодателя должно быть составлено в виде отдельного самостоятельного документа и не может быть включено ни в договор о залоге, ни в соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке[2].

Необходимо отметить, что Закон предусматривает прямой запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, которым является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическим лицам.

При реализации новых положений в отношении формы соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания необходимо учитывать следующее: 1) соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время; 2) соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге.

Таким образом, если бы залог возник из договора, то можно было бы сразу согласовать условие о внесудебном порядке и включить его в договор. А если залог возник в силу закона, то стороны вынуждены заключать дополнительное соглашение.

Следует отметить, что согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ №58 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ №58) в силу п. 1 ст. 18.1 ФЗ о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается[3]. Данное положение закона означает, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенное до указанной даты, после введения наблюдения исполнению не подлежит. Если заложенное имущество находится в момент введения наблюдения у залогодержателя, он не вправе оставлять его за собой, отчуждать его каким-либо образом и обязан обеспечить его сохранность.

Несомненным достоинством Закона является уточнение положений о незначительности нарушений и несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Ранее использование таких оценочных категорий порождало на практике неоднозначное толкование в зависимости от усмотрения судьи. В настоящее время п. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 ФЗ об ипотеке предусмотрены условия, при одновременном наступлении которых нарушение будет признано крайне незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества:

– сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору о залоге;

– период просрочки исполнение обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В случае, если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок следует исчислять, начиная со дня направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.

В случае возникновения залога из закона сумма неисполненного обязательства рассчитывается исходя из доказанной залогодателем рыночной стоимости имущества.

Представляется, что поскольку о незначительности нарушения и несоразмерности требований стоимости заложенного имущества может быть заявлено только залогодателем в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенное имущество, наличие этих обстоятельств должен доказывать ответчик (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Условия обращения взыскания на предмет залога, установленные в п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, распространяются также и на залогодержателя, обладающего в соответствии с договором залога правом обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке.

В этой ситуации залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем с нарушением названных положений ГК РФ, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).

В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительные меры в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (в частности, отказа залогодателя передать залогодержателю либо указанному им третьему лицу заложенное движимое имущество для его последующей реализации), залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

Исполнительная надпись на договоре залога может быть совершена только в том случае, когда требования залогодержателя являются бесспорными (ст. 91 Основ законодательства о нотариате). Стоит отметить, что согласно п. 5 Письма ФНП при совершении исполнительной надписи нотариус должен проанализировать представленные ему документы, чтобы убедиться в бесспорности задолженности. В связи с этим залогодержатель должен предоставить нотариусу документы, подтверждающие выполнение им требований закона (например, уведомление залогодателя, документы, подтверждающие отсутствие оснований для отказа в обращении взыскания по ст. 348 ГК РФ и др.).

При этом сам по себе факт поступления нотариусу возражений должника относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога свидетельствует о наличии спора между залогодателем и залогодержателем и потому означает невозможность совершения нотариусом исполнительной надписи.

Совершение нотариусом исполнительной надписи не препятствует обращению залогодателя или другого заинтересованного лица в соответствии с ч. 2 ст. 49 Основ законодательства о нотариате в суд с иском к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ). В рамках рассмотрения данного дела суд должен будет установить наличие или отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В случае удовлетворения исковых требований действия по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации не производятся, а вопрос о владении заложенным имуществом разрешается судом в соответствии с условиями договора о залоге.

Из положений п. 2 ст. 40 ФЗ об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества), не могут быть оспорены последним, так как в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). В тоже время в силу прямого указания закона (ст. 39 ФЗ об ипотеке) сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В связи с тем, что в ГК РФ прямо не предусматриваются права залогодержателя по последующему залогу в случае обращения взыскания на заложенное движимое имущество по требованиям, обеспеченным предшествующим залогом, к указанным отношениям в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения, в частности, п. 3 ст. 46 ФЗ об ипотеке.

Законом изменены нормы о продаже заложенного имущества в ходе банкротства, без учета согласия залогодержателя. Ранее положения о необходимости получения согласия залогодержателя содержались в двух главах ФЗ о банкротстве, посвященных финансовому оздоровлению (ст. 82) и внешнему управлению (ст. 101)[4].

Теперь же из указанных глав данные нормы исключены. Вместо этого в Законе о банкротстве появилась общая ст. 18.1. «Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника», согласно которой, должник вправе отчуждать заложенное имущество или обременять его иными способами только с согласия залогового кредитора, однако с оговоркой, что иное может быть предусмотрено федеральным законом или вытекать из существа обязательства[5].

По мнению некоторых авторов, данные «иные» ситуации, когда имущество может быть продано без согласия залогодержателя, возможны в процедуре конкурсного производства[6].

Судебная практика, сформировавшаяся еще до внесения указанных изменений, подтверждает, что на стадии конкурсного производства для отчуждения заложенного имущества согласие залогодержателя испрашивать не нужно. В Постановлении Пленума ВАС РФ №29 от 15.12.2004 г. «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», указано, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление[7].

В данный момент судебная практика по этому вопросу еще окончательно не сформировалась, но вероятнее всего, что она должна претерпеть серьезные изменения. В последнем Постановлении Пленума ВАС РФ №58 данный вопрос, к сожалению, не нашел отражения[8].

Представляется целесообразным проведение оценки имущества, являющегося предметом залога, специалистами, аттестованными судами, не забывая при этом интересы главного действующего лица – собственника жилища. Но и этого недостаточно. Некоторые правоведы находят употребимым понятие банковского залога, в силу которого, по их мнению, банк вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного решения) при неисполнении обязательства должником. Например, вносится предложение о целесообразности введения отдельной нормой института обеспечительного права собственности, который известен праву ряда стран и используется в качестве одного из способов обеспечения обязательств. Суть его состоит в том, что право собственности на определенное имущество должника временно передается кредитору в обеспечение исполнения обязательства. При условии исполнения обязательства заложенное имущество подлежит возврату. В случае неисполнения обязательств или банкротства должника кредитор сохраняет право собственности на заложенное имущество и имеет возможность использовать данное имущество для удовлетворения своих требований, возникающих из основного обязательства должника. То есть кредитор реализует заложенное имущество без каких-либо ограничений и покрывает в полном объеме задолженность должника, а остаток от реализованного возвращает последнему.

Предложение по законодательному изменению самого понятия залога. В действующем законе конструкция залога состоит в том, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства получает не предмет залога, а право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, которое, естественно, может быть реализовано. Однако предварительно необходимо обратить взыскание на заложенное имущество. Таким образом, проходит достаточно много времени, в результате чего у кредитора из-за изъятия из оборота заемных средств по основному обязательству возникают дополнительные убытки и в целом залог теряет свое истинное предназначение. Во избежание такой ситуации в правоприменительной практике некоторые банки-кредиторы и заемщики добровольно соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, однако в этом случае следует констатировать, что между сторонами имеет место отступное, предусмотренное статьей 409 ГК РФ, а не реализация прав залогодержателя. Таким образом, в настоящее время мнение о том, что в рамках действующего законодательства можно реализовать заложенное недвижимое имущество, передав его кредитору-залогодержателю, не состоятельно, хотя, возможно, и перспективно в будущем. Следует помнить, что указанные условия, включенные сторонами в договор залога, в условиях нынешнего правового режима могут оказать негативные последствия для залогодержателя, поскольку в этом случае у недобросовестного залогодателя имеется реальная возможность признать договор залога с условием о реализации заложенного недвижимого имущества притворным, то есть прикрывающим намерения сторон в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства прибегнуть к отступному, а не к реализации прав залогодержателя, как они определены действующим законодательством. Следовательно, в этом случае кредитор должен знать, что при таких условиях у него будет право воспользоваться положениями об отступном, а не положениями о залоге. В завершение вносится предложение о законодательном закреплении альтернативной формы реализации заложенного имущества, что означало бы реализацию не только с торгов, но и иным способом.

В законодательстве содержатся некоторые намерения воспрепятствовать закреплению указанной позиции. Так, в одном пункте ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются по решению суда. Здесь же, во втором абзаце, допускается: «Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога».

Механизм реализации предмета залога в случае неисполнения обеспечительного обязательства несовершенен из-за длительности, высокой стоимости и других проблем. Например, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 78 ФЗ об ипотеке).

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

На сегодняшний день существуют три основные и объективные причины, которые не позволяют эффективно работать службе судебных приставов:

1) высокая служебная нагрузка судебных приставов-исполнителей – в среднем, на штатную численность примерно 65 тыс. человек (по всей России) приходится в год порядка 35 – 40 млн. исполнительных документов[9].

Оптимальным вариантом представляется наличие в отделе взысканий программного обеспечения, позволяющего изготавливать типовые бланки процессуальных документов, которые используют судебные приставы-исполнители. Таким образом, помощь судебному приставу-исполнителю заключается в подготовке проектов процессуальных документов и дальнейшей их транспортировке по адресатам. Разумеется, такую деятельность невозможно осуществлять по всем исполнительным документам - лишь выборочно, по тем, где имеется большой объем работы, либо по исполнительным производствам, находящимся на особом контроле. Все это приводит к уменьшению сроков исполнения исполнительных документов и, как следствие, повышению эффективности взыскания;

2) неквалифицированный кадровый состав – высокая текучесть кадров и низкая квалификация рядовых судебных приставов-исполнителей. В сложных исполнительных производствах, когда, например, необходимо обратить взыскание на сложный объект имущества (дебиторская задолженность, имущественное право), у них просто нет необходимого алгоритма действий;

3) недостаточное материально-техническое обеспечение – общеизвестно, что далеко не все подразделения службы судебных приставов в надлежащей мере оснащены транспортом и иными материальными ценностями, что не позволяет им осуществлять свою деятельность максимально быстро и эффективно. Самыми проблематичными отделами судебных приставов – являются районные. На совершение исполнительных действий в районных центрах требуется наличие автотранспортных средств с высокой проходимостью. Кроме того, жилые домики, к которых проживают должники, расположены на больших расстояниях, и за один выезд судебный пристав-исполнитель может «отработать» не более 15 должников с незначительными суммами взыскания, в то время как городской судебный пристав-исполнитель отрабатывает в двое больше обойдя всего лишь 2 дома.

В ходе написания выпускной квалификационной работы также были выявлены следующие проблемы Федеральной службы судебных приставов, в частности УФССП России по ЕАО, связанные с несовершенством нормативной базы при исполнении исполнительных документов об обращении взыскания на заложенное имущество. Так, согласно ч. 12 ст. 87 ФЗ об исполнительном производстве нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.

В соответствии с ч. 3 ст. 28.3 ФЗ о залоге при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога (в данном случает речь идет о заложенном движимом имуществе) с оценкой его в сумме до десяти процентов ниже по сравнению с начальной продажной ценой на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон. Согласно ч. 4 ст. 58 ФЗ об ипотеке в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество (в данном случает речь уже идет о заложенном недвижимом имуществе) по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.

Если обратиться к ГК РФ в действующей редакции, то согласно ч. 6 ст. 350 ГК РФ при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. К примеру: в случае передачи нереализованного имущества взыскателю по цене ниже на 25% первоначальной, составляющей 100 тыс. руб., то взыскателю (в случае согласия) будет передано имущества на сумму 75 тыс. руб., соответственно на эту же сумму будет сокращен остаток долга. Если снижать сначала цену на 15%, после чего передать нереализованного имущества взыскателю по цене ниже на 10% стоимости реализации на вторых торгах, то взыскателю будет передано имущества на сумму 76,5 тыс. руб.

Таким образом, из указанных норм видно, что они не имеют однозначной правовой позиции, а, следовательно, могут стать спорными в суде при передаче взыскателю нереализованного заложенного имущества. Законодателю необходимо сформировать однозначную позицию по данному вопросу и, соответственно, единобразить все вышеуказанные нормативные акты аналогично специальной норме, предусмотренной ФЗ об исполнительном производстве.

Еще одной глобальной проблемой связанной, с реализацией заложенного имущества, является нежелание взыскателя забирать заложенное имущество в счет погашения долга и принятие мер по отзыву исполнительных документов после объявления первых торгов несостоявшимися. Так, по общему правилу, установленному ГК РФ и соответственно Федеральными законами о залоге и об ипотеке, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Взыскатель, зная, что если повторные торги не состоятся и имущество в счет погашения долга (которое закладывалось по очень высокой цене и пришло в негодность) он забирать не собирается, то принимает меры к отзыву исполнительного документа ввиду возможности потери залога. Это влечет за собой отзыв заложенного имущества с реализации. После некоторого времени взыскатель снова предъявляет исполнительный документ на исполнение, судебный пристав-исполнитель обязан снова повторять совершенные исполнительные действия и такая ситуация может быть до бесконечности. Таким образом работа судебного пристава-исполнителя и сотрудников ТУ Росимущества заключается в пустой трате времени, переработке бумаги и затрате денежных средств на подачу объявлений о реализации. Аналогичная ситуация произошла при реализации заложенного имущества УФССП России по Еврейской АО в первом квартале 2013 года. С реализации было отозвано имущество на сумму более 40 млн. руб. Два с половиной месяца работы по исполнительному производству, где имелись потенциальные покупатели имущества, были впустую. Во втором полугодии 2013 года ожидается повторное поступление данных исполнительных документов об обращении взыскания на заложенное имущества[10].

Законодателю целесообразно ограничиться разовым предъявлением данных исполнительных документов на исполнение в Федеральную службу судебных приставов, в случае если первоначальные торги по заложенному имуществу уже объявлялись, а также внести дополнение в действующее законодательство в части уплаты госпошлины за возбуждение данного исполнительного производства, т.к. государство несет колоссальные затраты по работе с данными видами исполнительных документов. В случае исполнения исполнительного документа фактическим исполнением госпошлина будет взыскиваться наряду с исполнительским сбором с должника. Данное совершенствование нормативной базы позволит исключить злоупотребление правом взыскателя и при предъявлении исполнительного документа на исполнение взыскатель будет взвешивать риск утраты уплаченной госпошлины. По нашему мнению необходимо ввести прогрессивную шкалу госпошлины. Если необходимо взыскать с должника сумму до 100 тыс. руб., то госпошлину установить не более 5 %, до 1 млн. руб. – 1%, до 10 млн. руб. – 0,5%, до 100 млн. руб. – 0,01%, свыше 100 млн. руб. – 0,005%.

Следующей проблемой, связанной, с реализацией заложенного имущества, является желание потенциальных покупателей приобрести имущество с торгов по сниженной цене. Например, потенциальный покупатель участвует на первых торгах, однако согласие с первоначальной ценой реализации не подтверждает. В случае объявления первых торгов несостоявшимися, потенциальный покупатель ждет снижения цены. Однако в данном случае возможна ситуация отзыва исполнительного документа описанная выше. Таким образом, возникает конфликт интересов потенциального покупателя и взыскателя по исполнительному документу. Тем не менее, после данного конфликта возникает зависимость взыскателя от потенциального покупателя, когда других потенциальных покупателей не имеется. Взыскатели (в основном, банковские организации) договариваются с потенциальным покупателем о продаже заложенного имущества после передаче первому по сниженной цене на 25%. От данных мероприятий больше всего страдает должник-залогодатель, который может получить надбавку к первоначальной продажной цене на торгах, которая в свою очередь будет возвращена ему. Подобный пример произошел в марте 2013 года.

Судебным приставом-исполнителем Биробиджанского межрайонного специализированного ОСП в соответствии с исполнительным документом об обращении взыскания на заложенное имущество в январе 2013 года был наложен арест на здание аптеки, оцененное в 10 миллионов рублей. Первые торги были объявлены на 6 марта 2013 года. Заявки на участия в торгах подали потенциальный покупатель из г. Хабаровска и депутат законодательного собрания ЕАО. На торги прибыли и зарегистрировались оба участника, однако хабаровчанин имел намерение не согласиться с первоначальной ценой, чтобы торги были признаны несостоявшимися, и последовало снижение цены на 15%. Второй гражданин был готов купить аптеку с первых торгов, но торги комиссией были признании несостоявшимися и объявлено решение. УФССП России по ЕАО направило в адрес ТУ Росимущества в ЕАО постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%, однако банк не решил пойти на риск остаться ни с чем (в случае объявления торгов несостоявшимися и в случае если они не найдут покупателя на аптеку), и отозвал исполнительные документы с исполнения.

Для исключения подобных ситуаций законодателю необходимо предусмотреть запрет участия лиц на повторных торгах, которые участвовали в первых торгах и не приняли никаких мер к покупке имущества. Лучше всего будет создание единого реестра недобросовестных покупателей по аналогии с другими реестрами недобросовестных поставщиков, оценщиков и т.д.

Анализ действующего законодательства по реализации заложенного недвижимого имущества позволяет сделать вывод, что в правовом регулировании данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания имеются проблемы, требующие своего разрешения. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом. С целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в частности жилых помещений, ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 ФЗ об ипотеке должны содержать альтернативные варианты реализации. Ипотечная система будет работать только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на свободную продажу жилища. Совершенствование правового регулирования ипотеки жилища возможно после проведения мониторинга всего законодательства в этой области отношений для придания ему конституционной направленности.

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд – с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием «надежность сбережений» имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство. Недопустимо, когда после стольких затрат (30% стоимости нового жилья первоначальный взнос, непомерные выплаты по кредиту, с таким же удорожанием из-за других расходов страховщикам, риелторам и др.) залогодатели оказываются без всего, будучи выселенными с семьей из жилища. Устранению перечисленного, в частности, может способствовать создание государственного фонда перераспределения жилья, чтобы залогодатели, не выходя самостоятельно на рынок жилья, имели возможность обменять жилище большей площади на другое исходя из фактических накоплений. Натуральная компенсация в виде жилого помещения наиболее предпочтительна для большинства бывших залогодателей. Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования необходимы совершенствование и координация всего комплекса отношений, регулируемого нормами конституционного, социального обеспечения, гражданского, жилищного, финансового, бюджетного, административного и других отраслей права. Не обойтись без упорядочения системы материальных, процессуальных норм для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий, для политической и экономической стабилизации в обществе. Целесообразно не ужесточение требований к нуждающимся гражданам в жилище, а усиление публично-правового регулирования ипотеки жилья. Важно найти разумное соотношение между противоречивыми интересами сторон ипотечных отношений.

[1] Федеральный закон от 30.12.2008 г. №306-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // Российская газета. 2008. 31 декабря. №267.

[2] Письмо Федеральной нотариальной палаты «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм Федерального закона от 30.12.2008 г. №306-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс». 2013.

[3] Вестник ВАС РФ. 2009. №9.

[4] Федеральный закон от 26.10.2002 г. №127-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.) «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. №43. Ст. 4190.

[5] Федеральный закон от 30.12.2008 г. №306-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. 2009. №1. Ст.14.

[6] Новоселова Л.А. Некоторые проблемы залога в исполнительном производстве // Вестник гражданского права. 2008. №3. С. 107 - 122.

[7] Постановление Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 г. №29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» // Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ». 2005. №12.

[8] Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» // Вестник ВАС РФ. 2009. №9.

[9]Сухая статистика// Бюллетень Федеральной службы судебных приставов № 1. С. 5

[10] Материалы исполнительного производства № 89/13/07/79 – Биробиджанского межрайонного специализированного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Еврейской автономной области за 2013 год.