Земельные правоотношения необходимо воспринимать не только в статике, но и в динамике.

Основанием возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты.

Юридические факты: события (они не зависят от воли субъекта, а изменение или прекращение правоотношений в этом случае происходит в силу объективных причин) и действия (они являются следствием волеизъявления человека, т. е. изменение, возникновение и прекращение отношений происходит по воле сторон).

Возникновение земельных правоотношений: Основания приобретения прав на земельные участки (ст. 8 ГК РФ) [2]:

договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;

акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю;

судебное решение;

в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Например: при купле-продаже земельного участка юридическим фактом, порождающим отношения продавца и покупателя, служит договор о совершении этой сделки.

Основанием возникновения иных прав на землю, на основании которых лица - не собственники вправе ее использовать, являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом.

Изменение земельных правоотношений:

в процессе использования земли права и обязанности участников земельных правоотношений могут изменяться. Так, арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванных стихийным явлением, вправе требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств;

изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды [24 с. 78].

Прекращение земельных правоотношений:

основанием прекращения земельных правоотношений могут быть такие юридические факты, как смерть гражданина - собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли, добровольный отказ от земельного участка;

основанием прекращения земельных правоотношений для собственника или землепользователя земельного участка служит договор о его продаже, решение компетентного государственного органа об изъятии (выкупе) земли для государственных нужд;

прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при уменьшении размеров земельного участка происходит прекращение пользования им лишь в определенной части, соответствующей уменьшению его размеров.

В целом земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд.

Установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) также изменяет правоотношения собственности. Для этого необходимы заключение договора либо решение суда. Соответствующая запись об ограничении пользования земельным участком его собственником вносится в свидетельство о государственной регистрации права частной собственности. Земельные правоотношения прекращаются при наличии различных случаев и условий, предусмотренных законодательством ГК РФ (гл. 17) [2]. Перечень оснований прекращения прав собственности и пользования содержится также в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6].

Произошедшая в течение последних десятилетий минувшего века смена социально-экономической формации российского государства, наряду с целым комплексом политических, экономических, правовых и иных реформ, актуализировала либерализацию земельных правоотношений, становление рынка земельных участков и формирование института частной собственности на землю. Конституция РФ (ч. 2 ст. 9) провозгласила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться не только в государственной или муниципальной, но и в частной собственности [1]. Во исполнение данного руководящего положения был принят Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. Однако практически сразу после получения землей статуса важнейшего объекта недвижимости, сформировался и специфический сегмент преступности.

В обобщенном виде в число оснований прекращения прав на земельные участки входят добровольный отказ от земельного участка, отчуждение собственником своего земельного участка, использование земли не по целевому назначению, истечение срока пользования, ликвидация юридического лица, смерть гражданина-землепользователя (собственника, владельца), нерациональное использование земель, использование земель способами, приводящими к ухудшению их состояния, неуплата земельного налога, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность в порядке обязательного отчуждения (ст. 3-5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») [6], прекращение трудовых отношений, когда объектом является служебный земельный надел, и некоторые другие.

Следует различать основания, в силу которых права собственности, владения, пользования прекращаются безусловно, независимо от воли участников правоотношений, и основания, при которых прекращение прав возможно, но зависит от взаимного или одностороннего волеизъявления участников.

Основанием безусловного, автоматического, не зависимого от волеизъявления сторон прекращения прав на земельный участок являются истечение срока пользования, смерть гражданина-землепользователя. Также безусловно прекращается право собственности на земельный участок либо земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения при возникновении оснований для их обязательного отчуждения. Отказ от земельного участка не влечет безусловного прекращения права на данный земельный участок, потому что такой отказ нередко означает и прекращение обязанностей. Освобождение от обязанностей не может зависеть от собственного усмотрения землепользователя, а нуждается в согласии стороны, предоставившей земельный участок в пользование. Поэтому не просто отказ как одностороннее волеизъявление, а отказ, принятый другой стороной, может служить основанием прекращения права землепользования.

Нарушение правил пользования также не влечет безусловного прекращения права частной собственности, аренды, пользования и иных прав, ибо прекращение прав как мера ответственности может применяться только в случаях, прямо указанных в законе, при наличии к тому веских оснований и в большинстве случаев по решению суда. Подобная же ситуация возникает и при ликвидации предприятия. В этом случае от бывшего пользователя требуется выполнение всех возложенных на него обязанностей, в частности по приведению земельного участка в надлежащее состояние. Предусматриваются и другие условия прекращения земельных правоотношений, которые появились в земельном законодательстве впервые. Так, право пользования участками лесного фонда, включая земли лесного фонда, может быть ограничено и приостановлено для защиты конституционного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства, охраны здоровья населения, окружающей природной среды, историко-культурного и природного наследия, прав и законных интересов граждан [23 с. 200].

Земельные участки на сегодняшний день активно вовлекаются в гражданский оборот. Употребление словосочетания «рынок земли» стало привычным в обществе. Рыночные преобразования потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению земельных участков в гражданский оборот. На первом месте стояла задача в необыкновенно короткие сроки создать нормативную базу, которая обеспечивала бы законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную. Это не могло не сказаться на качестве таких норм.

В этих условиях возникла проблема соотношения норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений, определения степени «вмешательства» гражданского права в сферу действия земельного права, того до каких пределов и почему нормы гражданского права регулируют земельные отношения1. Пожалуй, ни одна другая отрасль права не имеет такого множества точек соприкосновения, как земельное право с гражданским правом. Такое соприкосновение (точнее сказать, противоречие) норм гражданского и земельного права легко прослеживается в действующем законодательстве. Поэтому перед законодателем в настоящее время стоит иная задача - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости посредством устранения имеющихся в законодательстве противоречий, а также совершенствования правового регулирования отношений, связанных с земельным участком как объектом гражданских правоотношений.

По результатам исследования на защиту выносятся следующие предложения:

1. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

2. Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке. В этой связи, предлагаем сформулировать определение земельного участка следующим образом: «Земельный участок - это часть поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, расположенные на земельном участке растения, общераспространенные полезные ископаемые».

Правила оборота недвижимых вещей распространяются также на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом порядок оборота недвижимых вещей может быть распространен и на иное имущество».

Обосновании особенностей перехода вещных прав на земельный участок как на объект недвижимости, в установлении ограниченности участия в гражданском обороте части земельного участка и приоритета принципов гражданского права над принципами земельного при наследовании земельных участков, а также в определении специфики процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрации публичных сервитутов на земельные участки. Обосновано, что правоотношения по поводу вещных прав на земельные участки и их перехода регулируется, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. В Гражданский кодекс Российской Федерации существует норма о том, что право собственности и иные вещные права на земельные участки, предусмотренные законодательством, возникают, изменяются и прекращаются с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.