Совершение сделок, в особенности сделок, касающихся недвижимого имущества, предпочтительно заверять нотариально. Гражданское право предполагает, что все, что не запрещено – разрешено. Данный принцип распространяется и на нотариальное заверение сделок, не подлежащих обязательному удостоверению согласно ГК РФ.

В соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является обязательным лишь для небольшой группы следующих договоров:

договоров ипотеки (залога недвижимости) - в соответствии со ст.332 ГК РФ;

договоров ренты - в соответствии со ст.584 ГК РФ.

Несоблюдение нотариальной формы для указанных типов договоров с недвижимостью в соответствии со ст.165 ГК РФ влечет их недействительность. Такие договоры считаются ничтожными.

Для всей остальной массы сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случая, когда в силу п.2 ст.163 ГК РФ стороны пришли к взаимному соглашению о нотариальном удостоверении сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида это и не требовалось.

Так, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости сегодня должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной и может быть ему придана лишь по взаимному соглашению сторон. Аналогичные требования Гражданский кодекс РФ предъявляет к форме иных сделок с недвижимостью: мена, дарение, аренда и т.п. Все они также могут быть заключены в простой письменной форме.

Вместе с тем, представляют интерес соображения, которыми руководствовался законодатель, когда устанавливал обязательную нотариальную форму для определенных (ипотека и рента) сделок с недвижимостью.

Здесь прежде всего следует сказать о том, что участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью во всех странах (и Россия не является в этом исключением) определяется важностью обеспечения стабильности оборота недвижимости, являющейся в принципе основой экономических отношений в обществе. Стабильность оборота недвижимости в данном случае достигается реализацией нотариусом своих полномочий, когда, удостоверяя сделку с недвижимостью, нотариус принимает на себя всю полноту ответственности за ее юридическую действительность. В результате нотариального удостоверения письменным сделкам с недвижимостью придается особый характер бесспорных доказательств. Именно в особой «повышенной» доказательственной силе договоров, прошедших нотариальное удостоверение, и состоит основной отличительный характер нотариальной формы сделки от простой письменной формы сделки.

Поскольку задачей нотариуса является обеспечение прав и защиты законных требований граждан, нотариальное заверение сделки позволит получить больше гарантий. И если сделка не подлежит обязательному нотариальному заверению, в случае возникновения споров, при нотариально заверенном документе будет наложено взыскание по принципу «исполнительной надписи». На практике это означает, что возникшие споры могут быть разрешены без обращения в суд. При этом принудительное взыскание будет осуществлено посредством наложения исполнительной надписи на нотариально заверенный ранее документ при обращении к нотариусу. В конечном итоге данные действия позволяют значительно сэкономить средства на урегулирование споров. Нотариально оформленные сделки позволяют гражданам обрести уверенность и защищенность.

Квалифицированный нотариус берет на себя обязанность по проверке законности сделки, удостоверяется в правах сторон, проверяет личность граждан, принимающих участие в сделке, а также их способность на заключение сделки (правовую и физическую), подвергает проверке принадлежность предмета сделки. Кроме того, в рамках совершения сделки нотариус может предоставить необходимую правовую консультацию, проводит подготовку документации в соответствии с действующим законодательством, разъясняет права и обязанности, а также возможные последствия действий или бездействия в отношении сделки[1].

При обращении в нотариальную контору по вопросу удостоверения сделки, действует принцип «в одно окно». Этот принцип означает, что, если для проведения сделки необходимо предоставление организациями или учреждениями дополнительных документов, нотариус истребует их самостоятельно, обеспечивая интересы лица, обратившегося к нотариусу.

Еще одним преимуществом нотариального удостоверения сделок является то, что запись о совершении соответствующей сделки заносится в регистрационный журнал, а нотариально заверенные документы хранятся в архиве нотариальной конторы длительный срок. В случае утери документов гражданин может в любое время обратиться в нотариальную контору для получения дубликата.

Необходимо отметить, что, если заключаемая сделка должна быть по закону нотариально удостоверенной, однако не была оформлена с соблюдением нотариальной формы, такая сделка признается ничтожной (недействительной).

[1] Шахбазян А.А. Правовая природа удостоверительной деятельности нотариуса //Нотариус. 2011. № 5. С. 6 - 7.