Существуют различные способы классификации вещей. Одной из наиболее распространенных классификаций является разделение вещей на движимые и недвижимые. Генезис такой классификации обусловлен в объективной природе самих вещей. По словам Г.Ф. Шершеневича, коренное различие между движимыми и недвижимыми вещами появилось в следствии преобладающего значения земли, самого ценного объекта сделок всем времен, главного национального достояния[1].

Из самого определения «недвижимость» или «движимое имущества» исходит их основная характеристика. Если движимая вещь перемещается в пространстве без ущерба для своей целостности, то недвижимая вещь не может переместиться в пространстве без нарушения своей целостности. При этом ущерб возникает, потому что недвижимая вещь имеет неразделимую связь с землей. Таким образом, можно сделать вывод, что главным критерием различия выступает именно связь с землей, возможность или невозможность для вещи быть перемещенной.

Современное понятие недвижимости, сформулированное Гражданским Кодексом, не лишено недостатков. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[2]. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Все эти группы не имеют общих признаков. И 1 и 2 группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, так как в 1 группе находятся такие объекты, которые неперемещаемы, а во 2 группе – объекты, перемещение которых как бы возможно, хоть и с причинением несоразмерного ущерба их значению (например, здания, сооружения).

Простой анализ трех названных групп нет дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлены правовые режимы недвижимости. Именно это позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определяется путем установления перечня, а также приведение примеров недвижимых вещей.

Все объекты недвижимости можно разделить на три категории.

Первую категорию недвижимого имущества составляют земельные участки и недра, относящиеся к недвижимому имуществу из-за своих естественно-природных свойств. Земельные участки и недра характеризуются неперемещаемостью полной и абсолютной. Этот признак подчеркивает определенный приоритет земельного участка перед иными неперемещаемыми объектами недвижимости.

Вторую категорию объектов недвижимости составляют те объекты, которые прочно связаны с землей, именно поэтому их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их непосредственному назначению. К таким объектам могут относиться леса, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В третью категорию объектов недвижимости входят те объекты, которые не отвечают требованию прочной связи с землей и невозможности перемещения без причинения значительного вреда, однако законом они подчинены правовому режиму недвижимости. Признание недвижимостями вещей, которые не являются таковыми ни по природным, ни по фактическим обстоятельствам, объясняется тем, что сообразуясь с потребностями юридического лица, государство считает необходимым вывести из под общего и подвести под более строгий правовой режим имущество, значение которого велико для всего гражданского оборота[3].

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что правовой режим совокупности недвижимых вещей не однороден. Присутствуют различия в регулировании правового режима разных видов недвижимости. Заметны эти различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми, в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.

Законодателем определяется список недвижимых объектов, одна он не исчерпывающий, носит открытый характер:

Земельные участки;

Участки недр;

Обособленные водные объекты;

Леса;

Многолетние насаждения;

Здания;

Сооружения;

Нежилые помещения;

Жилые дома;

Части жилых домов;

Квартиры;

Части квартир;

Комнаты;

Дачи;

Садовые дома;

Гаражи;

Другие строения потребительского значения.

Объекты незавершенного строительства;

Предприятия как имущественные комплексы.

При всем этом, законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые также не могут выступать в роли предмета по договору ипотеки.

Что касается государственной регистрации, то ей подлежат и отдельные обязательственные права (например, аренда, доверительное управление). Регистрируется некоторые ограничения прав, также их возникновение, переход или даже прекращение. Порядок такой регистрации определяется правилами, закрепленными в законодательстве.

Государственная регистрация прав – это юридически закрепленный акт, возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Именно в этом состоит принцип публичности всех вещно-правовых актов[4].

Принцип публичности дополняется принципом достоверности: любая запись в специальном реестре имеет юридическую силу для третьих лиц, даже если она не соответствует действительности.

Подводя итог, хочется отметить, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, также законодательно закреплена классификация вещей.

[1] Шершеневич Г.Ф. Русское гражданское право. – Москва: Академия, 2012. С.14.

[2] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

[3] Майер Д.И. Русское гражданское право. – Москва: Академия, 2012. С. 25.

[4] Сыроедов Н.А. Земельное право// Свободная мысль. – 2013. С. 112.