Действующее современное российское законодательство не содержит определения понятия «ипотека», между тем, анализ некоторых статей Гражданского Кодекса позволяет вывести это определение. Итак, ипотека – это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, предприятий, квартира и другого недвижимого имущества. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество за изъятиями, установленными законом.

Сущность залога состоит в том, что предоставляется кредитору-залогодержателю право на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества[1].

Что касается видов залога, то в соответствии с нормативными правовыми актами об ипотеке существует два вида залога недвижимого имущества – это ипотека, предоставляемая в силу закона, и ипотека, предоставляемая в силу договора. Это разделение обусловлено тем, что оптимизация размеров платежей является действительно важным как с позиции действующего гражданского законодательства, так и с позиции самих граждан.

В современном российском законодательстве представлено определение ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при определенных указанный в федеральном законе обстоятельств применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке[2].

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на равнее с государственной регистрацией собственности лица, обремененного ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Что касается ипотеки в силу договора, то ей выступает залог недвижимого имущества, который возникает на основании договора, заключенного между сторонами. По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, то есть кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, которые установлены федеральным законом. Залогодателем может быть и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или лицо, которое не учувствует в этом обязательстве. Имущество, на которое возложена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К существенным условиям договора об ипотеке относятся:

Оценка стоимости ипотеки;

Существо самого договора;

Размер ипотеки;

Срок исполнения обязательств.

Некоторые авторы относят к существенным условиям договора об ипотеке условие о том, у какой стороны находится заложенное имущество. В этом случае, когда стороны не достигают соглашения по некоторым пунктам в требуемой законом форме, договор считается незаключенным.

Предмет договора ипотеки определяется в самом договоре посредством указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета.

К объекту договора ипотеки относится имущество в широком смысле этого слова, то есть как вещи, так и имущественные права[3].

Ипотека может быть установлена только лишь на недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Имущество, которое закреплено за неким учреждением, финансируемым за счет средств собственника, не может выступать предметом ипотеки. Так же не может быть предметом ипотеки и земельный участок, который принадлежит правообладателю на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или государственного органа. Предметом договора об ипотеке также не может быть недвижимое имущество, которое указано в п. 1 Ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, в том числе:

Земельные участки, за исключением земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;

Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;

Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Объекты незавершенного строительства;

Право аренды недвижимого имущества;

Доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеки может быть предметом залога[4].

Итак, договор об ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Сама сущность залога состоит в том, что предоставляется кредитору-залогодержателю право на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

[1] Гомола А.И. Гражданское право: учебное пособие для проф. учеб. заведений. – М. Издательский центр «Академия», 2015. С.124.

[2]. Толкушин А.В. Гражданское право: учебное пособие для проф. учеб. заведений. – М. Издательский центр «Академия», 2015. С.327.

[3] Скворцов О.Ю.. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебное пособие для проф. Учеб. Заведений. – М. Издательский центр «Академия», 2015. С.43.

[4] Власов Ю.Н. Наследственное право Российской Федерации. – М., 2014. С. 4.