В современном мире выделение недвижимости из прочего имущества объясняется не только большое значением для экономики страны, но и тем, что к недвижимым объектам относят наиболее ценные и общественно значимые объекты.

К недвижимости относят особые объекты гражданско-правовых сделок. Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью, потому как предназначена для продолжительного пользования, и обладает конструктивной сложностью, требующей значимых затрат на поддержание недвижимости в надлежащем состоянии.

Е.С.Болтанова в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)[1].

Под юридической фикцией понимается юридико-технический прием, с помощью которого законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми он в действительности не обладает. Можно говорить о том, что в этом случае объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя.

Трудный процесс передачи права собственности обуславливает не достаточно высокий уровень ликвидности ее как товара. Недвижимость, как правило, финансовоемка.

Именно поэтому признание недействительными сделок с недвижимостью достаточно болезненно для участников гражданского процесса и требуется особая тщательность при их совершении.

Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

Исходя из анализа статей Гражданского Кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости :

– право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК);

– обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости);

– право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);

– установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйственные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием и принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

– действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора)[2]. Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, например, ст.340 ГК. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК РФ).

Таким образом, можно сказать, что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

[1] Болтанова Е.С. Гражданское право Российской Федерации. – М., 2014. С. 46.

[2] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301