Земля является одним из самых надежных объектов залога. Это связано с тем, что такой объект залога не изнашивается, не приходит в непригодность, в отличие от других видов недвижимости.

Самостоятельными объектами залога могут выступать земли личного подсобного хозяйства, садово-огородные участки, незастроенные участки населенных пунктов. Согласно общему правилу, земля и другие природные ресурсы могут быть отчуждены или перейти от одного гражданина к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле Российской Федерации.

Однако, есть некая особенность, которая состоит в том, что залог земельных участков возможен так как принадлежности главной вещи – например, передаваемых в залог зданий и сооружений.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное[1]. Главная вещь, в гражданском праве, имеет самостоятельное значение, а ее принадлежность прямым образом зависит от нее, то есть, как бы служит главной вещи. Из этого следует, что если заложена главная вещь, то вместе с ней заложена и принадлежность.

Что касается механизма залога земельных участков, необходимо прояснить существенный момент. Земля является основным средством производства, она выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи и плодов, урожая – то есть, продуктов ее органики, которые могут от нее отделиться, не нарушая качества самой земли. Исходя из этого, объектом залога может быть земельный участок и урожай.

Выделятся следующие особенности залога земельных участков:

Не допускается залог только части земельного участка, ведь по своему размеру она не может использоваться по назначению.

Городские земли на которых запрещено строительство, ведь такие земли не могут быть сданы в залог. Например, земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, бульвары, площади и так далее.

Залог может быть установлен на принадлежащий гражданину участок, который выделен в натуре, если речь идет о совместной собственности на землю.

Что касается ипотеки земельного участка, то право залога распространяется на здания залогодателя.

При нахождении земельного участка в ипотеке, если на нем расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, который имел прежний залогодатель.

Залог зданий и сооружений разрешается только при одновременном взятии ипотеки по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающий объект, либо права аренды его.

Что касается залога зданий и сооружений, то он допускается только при одновременной ипотеки и с разрешения органов власти субъекта РФ.

При оценке земельного участка, находящегося в залоге, законодатель руководствуется Законом об оценочной деятельности.

Суд вправе отсрочить продажу сельскохозяйственных земель, но не более чем на год.

Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, который заключается после появления оснований для взыскания на предмет залога[2].

Однако существует и другая классификация. В частности, современным гражданским законодательством установлен некоторый ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

1.Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, которые находятся в общей долевой или совместной собственности.

2. Не допускается ипотека земельного участка, который находится в государственной или иной муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не может быть разграничена, когда такие участки предназначены для жилищного строительства.

3.Не допускается ипотека некоторой части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для земель целевого назначения.

Например, А.В. Фиошин пишет, что практически ипотека земельного участка невозможна, так как «для того, чтобы ее заложить, необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание, постановку на кадастровый учет, регистрацию в органах государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»[3].

Грязинский городской суд Липецкой области установил: ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к А.М. Завершинскому о взыскании на заложенное имущество. В обосновании требований ПАО Сбербанк ссылается на те обстоятельства, что 27.11.2014 года между истцом и ответчиком заключен кредитный договор, в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит на загородную недвижимость в сумме 523 000 рублей на срок 240 месяцев под 13, 5 % годовых. В качестве обеспечения обязательства предоставив залог (ипотеку) объекта недвижимости, земельный участок.

Обязательства по погашению задолженности и оплате начисленных процентов ответчиками не исполняются.

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором. А в силу статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона передает в собственность другой стороне деньги или другие вещи, определенными родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно статьи 811 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено договором, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат начислению проценты со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу от уплаты процентов.

Ответчиком было допущено нарушение обязательств по погашению задолженности и оплате процентов. Поскольку кредитный договор, в обеспечении которого было заложено имущество, не исполнен, суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога – земельный участок.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные судебные расходы.

Итак, суд решил расторгнуть кредитный договор и взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору, проценты и расходы[4].

Главной особенностью указанного дела является то, что залог земельного участка ипотеки может являться единство судьбы земельного участка и связанных с ним других объектов.

Например, ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по точно такому же договору земельного участка, по которому находится в залоге и само здание[5].

Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка обуславливается неразрывностью в использовании таких объектов права на земельный участок и зданий, строений, сооружений, которые находятся на ней, а также удобства при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой[6].

Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, то есть осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнения и истощения почв.

[1] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

[2] Гришаев С.П. Гражданское право. – М.: Юристъ, 2012. С. 46.

[3] Фиошин А.В. Гражданское право. – М.: Юристъ, 2012. С. 65.

[4] Решение Советского суда г. Липецка № 2-1520/2017 2-1520/2017~М-50/2017 М-50/2017 от 13 февраля 2017 г. по делу № 2-1520/2017 [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://sudact.ru/regular/doc/Sk4Slviruhxh/?regular-txt=&regular-case_doc=&regular-doc_type=1007&regular-date_from=&regular-date_to=&regular-workflow_stage=&regular-area=1040&regular-court=&regular-judge=&_=1488629988103 (дата обращения 04.03.2017)

[5] Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. Ст.12.

[6] К.Б. Ярошенко Наследование по завещанию. – Москва: Академия, 2014. С.14.