В современном гражданском праве закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы этой части гражданского права распространились на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома, а также квартиры и многоквартирные жилые дома и квартиры, которые принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной и муниципальной собственностью[1].

Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.

Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан - собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Жилым строением является строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и / или обслуживания помещений проживания граждан[2].

Данное определение является конструктивно важным, так как, например, работы по строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями освобождаются от налога на добавочную стоимость.

При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым помещением, признается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда для возведения дома предоставляется кредит, предметом договора об ипотеке может быть незавершенное строительство и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства[3].

Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет ссуды банка или иной кредитной организации.

Такие объекты считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено федеральным законом или договором, и ипотека здесь возникает в силу закона без заключения договора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация, которая предоставила кредит. В подобных случаях применяются правила о залоге недвижимости, возникшем в силу договора.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества - жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).

Однако при залоге строящегося дома необходимо помнить правила ГК, посвященные регулированию ипотеки в ситуации, когда приходится решать вопрос о соотношениях залога земельного участка с залогом строений на нем (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Правило заключается в том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части[4].

Таким образом, может исключаться возможность заложить здание или сооружение, которое находится как бы «в воздухе». Если все же это произойдет, соответствующий договор будет являться недействительным.

[1]Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. Ст. 45.

[2] Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. Ст.19.

[3] К.Б. Ярошенко Наследование по завещанию. – Москва: Академия, 2014. – 13. С.

[4] Гражданский Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. Ст.340.