Сервитутное право отличается глубокой историей, исчисляемой со времен Древнего Рима. Нормы, установленные римским правом, стали основой формирования такой категории вещного права, как ограниченное вещное право. Права на чужие вещи в римском праве (jure in realiena) наравне с правом собственности и владением выделялись в особую группу прав. Сервитуты занимали в ней центральное место.

Первой причиной появления в Древнем Риме сервитутного права является возникновение частной поземельной собственности. Она привела к тому, что часть земельных участков оказалась отрезанной от публичных дорог землей других собственников и была лишена доступа к источникам воды и прочим естественным благам. В результате появилась необходимость закрепления за собственниками «неудобных» участков прав пользования водой из источников на соседних участках или прав пересечения соседних участков для выхода на публичные дороги. Сделать это можно было, ограничив правомочия одних землевладельцев в интересах других.[1]

Сервитутное право в Древнем Риме возникло, как реакция на необходимость сгладить неудобства и устранить все затруднения по причине неравномерности распределения между земельными участками естественных благ. Собственник вещи и пользователь связаны по данному праву косвенно, через служащую вещь (вещь, обремененную сервитутом), он не совершал активных (положительных) действий, он всего лишь не препятствовал субъекту сервитутного права пользоваться своим (служащим) земельным участком.

В русском праве вплоть до XIX в. не было ни понятия прав на чужие вещи, ни их систематизации. Тогда как, по утверждению отдельных исследователей, еще в древних русских источниках права упоминаются конструкции, свидетельствующие о правовом регулировании пользования и владения вещью. К 1893 году была закончена работа над проектом Вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. Предусматривалось также введение Ипотечной (Поземельной) книги.

Проектам Гражданского уложения, Вотчинного устава и Ипотечной (Поземельной) книги в связи с событиями Октябрьской революции 1917 года не суждено было приобрести силу. Отрицание советской властью всего частного привлекло за собой отмену частной собственности на землю, а также ликвидацию деления вещей на движимые и недвижимые. Возрождение вещного права началось с принятия в 1990 г. Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», в котором вещным правам была посвящена ст. 5, перечислявшая в качестве таковых право предприятия на полное хозяйственное ведение и право государственного и иного учреждения на оперативное управление. Наиболее полное закрепление вещных прав произошло в принятой в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ (разд. II «Право собственности и другие вещные права»).

В современной России сервитутное право стало развиваться только в последние десятилетия, после возрождения института частной собственности. Вызвано оно было необходимостью разрешать возникающие между собственниками соседних объектов конфликты. Законы рыночной экономики требовали проведения реформирования гражданского законодательства, а это «снова подтвердило роль многих фундаментальных принципов и понятий регулирования, разработанных и опробованных на практике еще в римском праве. Кроме этого, была подтверждена необходимость их применения в правоприменительной и законотворческой практике». [2]

На данном этапе развития всех вещных прав, нормой Гражданского кодекса Российской Федерации[3] устанавливается, что право собственности слагается из трех следующих правомочий: владения, пользования и распоряжения.

Собственник может реализовывать свое право пользования сам либо предоставить такую возможность третьим лицам (например, доверительному управляющему) или даже установить для третьих лиц какие-либо права, также содержащие в себе правомочие пользования, например, сдав вещь в аренду (наем) или в ссуду (безвозмездное пользование). Установив такое право, собственник, ясное дело, может исключить для себя возможность одновременного осуществления собственного права до тех пор, пока не прекратиться установленное им право третьего лица. Впрочем, бывают и такие вещи, которые не исключают возможность одновременно пользования ими как со стороны собственника, так и со стороны других лиц, располагающих соответствующим правом. Чаще всего таковы недвижимые вещи; права, оформляющие описанные отношения, обыкновенно называются правами сервитутного типа или просто сервитутами.[4]

[1] Стр.158, Титул 1. О сервитутах, Дигесты Юстиниана, Избранные фрагменты в переводе и с примечаниями И.С. Перетерского, изд. «Наука», 1984 г.

[2] Стр.22, Система ограниченных вещных прав на земельный участок / И.А. Емелькина. – 2-е изд. исп. и доп. – М.: Инфотропик Медиа, 2013

[3] п. 2 ст. 209 «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 № 51-ФЗ

[4] Стр.129, Вещные гражданско-правовые формы: учеб.пособие для бакалавриата и магистратуры / В. А. Белов. – М.: Издательство Юрайт, 2016