Сервитутные отношения в настоящее время получают все большее распространение, однако в их правовой регламентации существую ряд серьезных проблем.

Во-первых, крайне непоследовательно употребляется само понятие «сервитут». Так, Гражданский кодекс Российской Федерации сначала определяет его как право ограниченного пользования соседским участком (п.1 ст.274), а затем оговаривается, что сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ст.277). В этом смысле более удачным представляется определение, закрепленное в ст.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следует также учитывать, что формирование единого понятийного аппарата существенного затрудняет природно-ресурсное законодательство, которое вводит понятие водных, лесных и тому подобных сервитутов, также не вписывающихся в рамки, определенные ст.274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсюда и вторая проблема: отсутствие единой классификации сервитутов и соответственно их строгой системы. Причина видится в попытке законодателя привязать сервитуты к вещным правам на землю, о чем свидетельствует размещение соответствующих норм в гл.17 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но противоречие заложено уже в ней самой: глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на землю, содержит ст.277 «Обременение сервитутом зданий и сооружений», которая допускает такое обременение вне какой-либо связи с пользованием земельным участком.[1]

Существенным пробелом является, на наш взгляд, отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации упоминаний о публичных сервитутах, несмотря на то, что они закреплены в целом ряде других нормативных правовых актов (ст.21 Лесного кодекса РФ, ст.23 Земельного кодекса РФ, ст.31 Федерального закона от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и другие). Отсюда и различие подходов к определению порядка их установления. Гражданский кодекс Российской Федерации в основу таких отношений ставит соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседского участка либо решение суда. Между тем публичные сервитуты преимущественно устанавливаются в силу закона (например, право

пребывания граждан в лесу – п.1 ст.21 Лесного кодекса) или административно-правового акта, на что непосредственно указывает уже упоминавшееся природно-ресурсное законодательство.

Впрочем, и с частными сервитутами проблем немало. Основной из них является отсутствие положений об условиях договора, заключаемого для установления сервитута. Конечно, можно применить аналогию закона, но определенности в отношения сторон это вряд ли добавит. Между тем вне поля зрения законодателя фактически остался такой важный в практическом отношении вопрос, как оценка сервитута.

Наконец, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит хотя бы приблизительного перечня сервитутов. Отчасти этот пробел восполняет ст.23 Земельного кодекса РФ.

Труднообъяснимы в связи с этим изменения в градостроительном законодательстве, из которого соответствующие положения были изъяты. Существенные пробелы пытаются восполнить на уровне регионального и местного законодательства. В последние годы во многих субъектах РФ были приняты законы и иные нормативные акты, регламентирующие сервитутные отношения. Их анализ позволяет выделить некоторые общие подходы к решению рассматриваемых проблем. Прежде всего определяется конкретный, нередко исчерпывающий, перечень сервитутов.

Как представляется, указанные выше проблемы можно было бы решить путем систематизации существующих законодательных норм о сервитутах и закреплении соответствующих положений в самостоятельном разделе Гражданского кодекса Российской Федерации, полностью посвященном регулированию сервитутных правоотношений.

Защита сервитута современным гражданским законодательством, по существу, вобрала в себя Древнеримские способы. Прежде всего, судебная защита гражданских прав – виндикационные и негаторные иски, посредствам которых обеспечиваются: истребование имущества из чужого незаконного владения,[2] истребление имущества от добросовестного приобретателя,[3] расчеты при возврате имущества из незаконного владения,[4] защита прав собственника от нарушений не связанных с лишением владения,[5] защита прав владельца, не являющегося собственником.[6] Административный порядок защиты сервитутных прав применяется лишь в случаях, предусмотренных законом. В ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации определяются способы защиты гражданских прав, соответственно и сервитутных прав: признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения; самозащиту; возмещение убытков, прекращение или возмещение правоотношений; иные способы, предусмотренные законом.

В судебной практике нередко возникают споры, связанные с созданием препятствий абонентам по договорам энерго- и водоснабжения для перетока через их инженерные коммуникации энергии и воды другим потребителям, имеющим присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций посредством указанных коммуникаций. Складывающаяся судебная практика, противоречива. В одних случаях для защиты прав сервитуария используется негаторный иск, в других - иск о признании права, в иных случаях - иск об обязании заключить договор сервитута и т.п. Подобная пестрота решений свидетельствует об отсутствии надежных методологических проработок проблемы и о смешении ситуаций, когда к возникшим правоотношениям применяются неадекватные средства защиты.

В условиях отсутствия совершенных норм, регулирующих сервитутные отношения, отечественная правоприменительная практика «парализуется» при подаче иска о сервитутах. В результате соответствующие споры (о защите прав сервитуария, обжалование отказа в регистрации сервитута и т.д.) разрешаются по-разному: в одних случаях суды ссылаются на то, что владелец земельного участка, требующий установления сервитута, не доказал права собственности на объект, в других – на то, что объект для пользования которым необходимо установление сервитута, не является недвижимостью. Например, в настоящее время распространены судебные споры об установлении сервитутов и, соответственно, взыскании платы за пользование местами общего пользования – коридорами, тамбурами, лестничными площадками. Суды вынуждены использовать различные варианты для разрешения спора. Теоретически можно предположить, что права сервитуария столь широки, что включают в себя и возможности по владению. Например, поскольку он фактически проезжает или проходит по части земельного участка и тем самым в определенной мере удерживает ее за собой, контролирует ее. Однако и эта слабая аргументация разрушается под влиянием существа спора; недопущение сервитуария на участок жестко и определенно указывает на совершенно противоположный смысл ситуации - у него нет именно владения. Вот это обстоятельство и мешает применению негаторного иска для защиты в случае учинения препятствий в использовании.[7]

[1] С. 83, Останина Е.А. Некоторые проблемы приобретения сервитута // Закон. –2013. – № 5.

[2] ст.301, «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 № 51-ФЗ

[3] Там же, ст.302

[4] Там же, ст.304

[5] Там же, ст.304

[6] Там же, ст.305

[7] Эрделевский А.М. О судебном подходе к негаторному иску. – 2013