В соответствии с ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также жилой дом, дача, гараж, строения и сооружения, не предназначенные для проживания, в том числе строения и сооружения производственного назначения. Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

- соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

- соблюдение порядка строительства;

- наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок. Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки. Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение норм градостроительства. В данном случае, имеется в виду только существенные нарушения. На практике большое распространение имеет самовольное возведение объектов, имеющих коммерческую выгоду.[1]

Как правило, лица, осуществившие самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. А сама постройка не может быть признана недвижимым имуществом, так как не подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями закона. В силу требований пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать снос самовольной постройки вправе собственник земельного участка, на котором возведен объект, либо государственный орган, осуществляющий определенный контроль в данной сфере. Однако на практике определение лица, которое соорудило самовольную постройку часто вызывает трудности. В результате чего, трудности возникают и при возложении обязанности по сносу данной постройки. Как правило, верен тот факт, что использование самовольной постройки лицом, и предполагает, что он сам его возвел.

Следует отметить, что основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ (последние изменения в ГК РФ внесены на основании Федерального закона от 13.07.2015 года № 258-ФЗ).

Так лицо в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого имеется земельный участок, на котором осуществлена постройка, на основании решения суда или в ином установленном законном порядке может приобрести право собственности на самовольную постройку. При этом одновременно должны быть соблюдены следующие условия: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом лицо, за которым будет признано право собственности на самовольную постройку, должен будет возместить лицу возведшему постройку стоимость затрат в размере, определенном судом.[2]

В соответствии с изменениями, внесенными в статью 222 ГК РФ, она дополнена пунктом 4 следующего содержания: органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Согласно пункта 4 статьи 222 ГК РФ, в случае, если лицо, возведшее самовольную постройку установлено, то органы местного самоуправления в течения 7 дней после вынесения решения о сносе постройки должны направить копию решения данному лицу. При этом в решении должен быть указан срок произведения сноса самовольной постройки, который не должен превышать срока в 12 месяцев. А если органами местного самоуправления лицо, создавшее самовольную постройку, не установлено, то в их обязанности входит следующее:

- обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом органа местного самоуправления (если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

- обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

- обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае если лицо, создавшее самовольную постройку, не выявлено, то орган местного самоуправления, вынесшее решение о сносе постройки может произвести снос самостоятельно, но не ранее чем через два месяца после официального опубликования своего решения о планируемо сносе постройки на официальном сайте в сети «Интернет».[3]

[1] Аверченко, Н. Н. Право собственности. Общие положения / Е. Н. Абрамов [и др.] // Гражданское право : учебник. : в 3 т. Т. 1. – М. : ТК Велби, 2010. С. 615.

[2] Право собственности. Общие положения // Гражданское право. Часть первая : учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – М. : Юрист, 2007. – С. 229.

[3] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. Т. 1 Часть первая, вторая ГК РФ (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина), - Институт государства и права РАН,-6-е изд. перераб. и доп. – «Издательство Юрайт», 2011, С. 125