Вполне очевидна необходимость рассмотрения гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Это обусловлено частым нарушением, прежде всего, застройщиком своих обязанностей, а также сложностью процессов привлечения к ответственности и проблемой определения оптимального размера ответственности.

Важно отметить, что в законодательстве РФ не имеются определения понятий «юридическая ответственность» и «гражданско-правовая ответственность». Эти категории раскрываются на доктринальном уровне.

Существует в теории немало взглядов на сущность этих понятий. Интересной представляется позиция А.Б. Венгерова, определяющего юридическую ответственность как негативную реакцию государства на правонарушение и форму государственного принуждения, состоящие в обязанности претерпеть правонарушителем отрицательные для него последствия[1].

Гражданско-правовая ответственность - это разновидность правовой ответственности. Гражданско-правовая ответственность сторон договора участия в долевом строительстве выполняет две основные функции: компенсаторная или восстановительная, превентивная. Главной функцией, возлагаемой законодателем на гражданскую правовую ответственность за нарушение обязательств по данному договору является восстановление. Она направлена на устранение негативных последствий нарушения обязательств должником путем установления в отношении него имущественных обременений, за счет которых происходит восстановление имущественного состояния потерпевшего кредитора. Но, несмотря на компенсационно-восстановительный характер гражданской правовой ответственности, не происходит восстановления нарушенного права. Таким образом, ответственность не погашает и не освобождает должника от надлежащего исполнения его обязательств по договору. Превентивная функция подразделяется на подфункции: общая и частная превенция. Первая направлена на то, чтобы в общем применение ответственности предупреждало нарушение обязательств всеми застройщиками и участниками долевого строительства, а вторая - конкретными правонарушителями. Возможная перспектива ответственности при нарушении обязательств также побуждает к надлежащему их исполнению.

Законодатель при определении форм, условий и размеров ответственности застройщика и гражданина-участника долевого строительства, являющегося стороной в договоре участия в долевом строительстве для удовлетворения своих семейных, личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, исходил из необходимости обеспечить защиту прав более слабой стороны – такого гражданина. Так, законодатель в большей степени защищает именно его, установив для застройщика особые формы, повышенные размеры ответственности и условия привлечения к ответственности. По этой причине законодатель также относит такого гражданина к категории потребителей, распространив на него действия законодательства о защите прав потребителей в части неурегулированной федеральным законом №214-ФЗ и, прежде всего, действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года № 2300-1.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств одной из сторон договора участия в долевом строительстве не подразумевается возникновение гражданской правовой ответственности автоматически, т.к. основная цель такой ответственности - не наказать правонарушителя, а компенсировать потерпевшей стороне наступившие для нее отрицательные последствия, если она потребует этого. При этом потерпевшая сторона договора может отказаться от своего такого субъективного права, а сторона, нарушившая свои обязательства, уйти от ответственности с помощью достижения соглашения с потерпевшим, по причине потерпевшим пропуска срока исковой давности или при добровольной оплате правонарушителем неустойки и возмещения убытков.

Поскольку как гражданская правовая ответственность наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, то ее квалифицируют в науке гражданского права как договорную. Соответственно, если нет договора, то и невозможно наступление такой ответственности. Застройщик и участник долевого строительства добровольно определяют некоторую модель дальнейшего должного поведения друг друга, за несоблюдение которой могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности. В гражданских правоотношениях по общему правилу любое лицо отвечает только за свои действия или бездействие. Однако специфическая конструкция договора участия в долевом строительстве подразумевает, что ответственность за нарушения обязательств застройщика может нести и третье лицо, которым будет являться страховая организация, общество взаимного страхования или банк-поручитель.

Основанием для привлечения стороны договора участия в долевом строительстве к гражданской правовой ответственности считается совершение ею правонарушения, а именно, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. То есть если обязанная сторона без законного оправдания не исполнит надлежащим образом своих обязательств, то договор будет являться нарушенным. Среди специалистов науки гражданского права при этом часто возникает спор: в чем заключается неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств и как отграничить одно от другого. Чаще всего в цивилистике под неисполнением обязательств понимают невыполнение должником действий, которые он обязан совершить в силу договора, а результаты этих действий, которые предположительно должны быть переданы кредитору, им не приобретаются. То есть главная цель обязательства из договора не достигается. Так, непередача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства при уплате им цены договора является наглядным примером неисполнения обязательства. Ненадлежащее исполнение же подразумевает его выполнение с некоторыми недостатками и отклонениями от условий договора участия в долевом строительстве. Например, многоквартирный дом построен и объект долевого строительства передан участнику долевого строительства, но с некоторыми изъянами в качестве.

Однако, как верно отмечает В.Н. Белоусов, говорить о неисполнении или ненадлежащем исполнении можно только в конкретных ситуациях и в зависимости от степени исполнения обязательств стороной договора[2]. Так, например, рассмотрим ситуацию с просрочкой застройщиком передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Если потерпевшая сторона будет требовать расторжения договора и возврата денежных средств с выплатой неустойки и возмещением убытков, то такую ситуацию можно определить как неисполнение обязательств застройщиком. Если же участник долевого строительства не расторгает договор, т.к. этого не желает или не имеет на это права в силу законодательства, дожидается передачи объекта долевого строительства и предъявляет только требования об уплате неустойки и возмещении убытков, то исполнение обязательства застройщика передать соответствующий объект долевого строительства с задержкой срока передачи будет считаться ненадлежащим исполнением.

Стоит отметить, что одного юридического факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон договора недостаточно для привлечения к ответственности. Необходимо также наличие причинно-следственной связи между действиями или бездействием обязанной стороны и соответствующим результатом. В отдельных случаях необходимо присутствие вины, под которой Б.И. Пугинский понимает наличие двух обстоятельств: присутствие у обязанного лица действительных возможностей для надлежащего исполнения обязательств и неосуществление им необходимых мер по предотвращению и недопущению правонарушения[3]. Так, он подразумевает под виной не акт психологического сознания, как часто указывают в юридической литературе, а характеристику деятельности обязанного лица в определенных условиях ее осуществления.

Наличие вины, как условия наступления гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору, необходимо у гражданина-участника долевого строительства согласно п.1 ст.401 ГК РФ. При этом он может быть освобожден от ответственности, если гражданин докажет свою невиновность. Для привлечения застройщика к гражданской правовой ответственности согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ не требуется наличие его вины в нарушении обязательств по договору, т.е. возможно наступление для него безвиновной ответственности, за исключением ответственности в форме компенсации морального вреда. Однако признак виновности может повлиять на размер ответственности застройщика, поэтому наличие вины можно считать для застройщика факультативным признаком правонарушения. Так, для застройщика целесообразным будет доказать ее отсутствие или наличие в форме неосторожности, т.к. на практике это, как правило, приводит к снижению судом размера подлежащей уплате им законом уставленной штрафной неустойки, компенсации морального вреда, возмещения убытков.

Формами гражданской правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства являются неустойка и возмещение убытков, а для застройщика - еще и компенсация морального вреда и штраф. При этом гражданское законодательство РФ не устанавливает какие-либо пределы или ограничения возможного размера ответственности.

Основной из форм гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за нарушение обязательств является определенная в законе неустойка, поэтому ее называют законной неустойкой. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ возможно увеличение ее размера по соглашению сторон, поскольку прямо это законодательством не запрещается. При этом она уже приобретет частично договорной характер. Но уменьшение размера законной неустойки во внесудебном порядке не допускается.

В гражданском праве выделяют 3 вида неустойки: взыскание суммы неустойки, но не убытков – исключительная; убытки взыскиваются в сумме сверх неустойки - штрафная; взыскивается неустойка или убытки - альтернативная[4].

Применительно к отношениям участия в долевом строительстве установлена законная штрафная неустойка, которая носит, по сути, карательный характер. Такой характер данной неустойки подтверждается тем фактом, что не всегда нарушение обязательств влечет за собой возникновение убытков, а неустойка все равно взыскивается. Однако на практике суды в большинстве случаев снижают размер неустойки, причем часто существенно в 2–5 раз, а в ряде случаев в 20–25 раз[5]. Верховный суд РФ (далее ВС РФ) де-факто одобрил подобные позиции судов в обзоре судебной практики, указав, что суд уполномочен уменьшать сумму неустойки, если она явно несоизмерима с отрицательным результатом нарушения обязательств[6].

Следующая форма гражданской правовой ответственности - это возмещение убытков. Для того чтобы получить его, необходимо доказать причинение убытков, чего не требуется для получения суммы неустойки. Такое возмещение носит исключительно компенсаторный характер, т.к. не подразумевается обогащение потерпевшей стороны.

Вместе с тем на практике гражданам-участникам долевого строительства очень тяжело доказать факт и размер причиненных убытков, т.к., в частности, они непрофессиональные участники отношений долевого строительства и заранее не заботятся о доказательствах или не знают, как это грамотно делать. Поэтому очень сложно доказать причинно-следственную связь между действиями и бездействием застройщика и причинением убытков, а также определить их размер, что еще раз доказывает необходимость ограничения возможности суда решения вопроса по уменьшению неустойки.

Еще одной формой ответственности застройщика согласно ст. 15 Закона №2300-1[7] при наличии его вины является компенсация морального вреда, причиненного потребителю. При этом размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя. Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК РФ понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации[8]. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации.

Следует отметить, что потребитель согласно п.6 ст.13 Закона №2300-1 имеет право также на получение от застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потерпевшего. Так, получается, что в судебном порядке на застройщика одновременно могут накладываться две формы ответственности, носящие исключительно карательно-штрафной характер, а это противоречит основной функции гражданско-правовой ответственности - восстановительной. Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает случаи, при которых допускается одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке. Само по себе расторжение договора одной из сторон не является ответственностью для другой, хотя это и может повлечь для нее некоторые отрицательные последствия в имущественной сфере.

[1] Венгеров А.Б. Теория государства и права: учебник для юридических вузов. - М.: «Омега-Л», 2014. - С. 312.

[2] Белоусов В.Н. Перспективы развития законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика // Нотариус. - 2013. - №7. - С. 24.

[3] Пугинский Б.И. Применение принципа вины при регулировании хозяйственной деятельности // Советское государство и право. 1979. - №10. - С. 67.

[4] Ибрашов Р.Т. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора // Право: современные тенденции - 2012. - № 6. - С. 70.

[5] Бычков А.С. Защита от недобросовестного застройщика // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 48. - С. 18

[6] Абрамов А.С. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. - 2013. - № 2.

[7] Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года №2300-1.

[8] Абрамов А.С. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. - 2013. - № 2. - С. 14.