Особенность отношений, связанных с участием в долевом строительстве состоит в том, что после исполнения участником долевого строительства (дольщиком) обязанности по уплате суммы, определенной в договоре, основным обязанным лицом становится застройщик. В связи с тем, что дольщик не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства застройщиком, он становится наиболее уязвимой стороной договора[1]. Риски невыполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим объемом расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика, срывом сроков ввода в эксплуатацию, либо иными объективными и субъективными обстоятельствами. Многообразие и существенный уровень рисков, а также отсутствие у дольщиков реальных рычагов управления рисками обуславливают актуальность рассмотрения способов защиты прав дольщиков.

Одним из элементов любых правоотношений являются субъекты, соотношение интересов которых очень важно и актуально. Как верно заметил Д.Н. Бахрах, правильное решение вопроса о субъектах права влияет на предмет правового регулирования, четкое определение адресатов правовых

Как отмечает В.Н. Протасов, «именно субъективные права и юридические обязанности сторон связывают или ставят субъектов в правовую зависимость друг от друга и тем самым образуют правоотношение, которое оказывает регулирующее воздействие на поведение людей»[2].

Субъективное право и обязанность составляют собою коррелятивные элементы юридического отношения. Это значит, что наличность одного из них необходимо предполагает наличность другого и раздельное существование их немыслимо[3].

Сторонами в договоре об участии в долевом строительстве, согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», являются застройщик и участник долевого строительства. У каждого из них существует набор субъективных прав, которым соответствуют юридические обязанности противопоставляемой стороны.

Под застройщиком, согласно п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу того, что четкого понятия участника долевого строительства в тексте ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» не дано, выделим его из ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой, под участником долевого строительства будем понимать физическое или юридическое лицо, передающее свои денежные средства застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве, для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, после исполнения которого, у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Основным субъективным правом застройщика, которое можно выделить из текста ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» является право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Данному субъективному праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника долевого строительства, установленная в ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой участник долевого строительства в соответствии с заключаемым им договором обязан уплатить застройщику обусловленную договором цену.

Рассматривая данную юридическую обязанность, необходимо указать, что договор об участии в долевом строительстве является возмездным договором, в связи с чем, цена договора об участии в долевом строительстве является одним из его существенных условий, что закрепляется в п. 3 ч.4 ст.4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве», где указано, что цена договора, сроки и порядок ее уплаты должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве в качестве существенных условий. В противном случае, в силу ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве» такой договор считается незаключенным.

В ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлено понятие цены договора об участии в долевом строительстве, где под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может состоять из двух элементов:

а) суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства;

б) денежных средств на оплату услуг застройщика.

Пунктом 2 статьи 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлены четкие ограничения изменения цены договора после его заключения. Так цена договора об участии в долевом строительстве может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, исключительно, в случае если об этом прямо указано в договоре.

Необходимо помнить, что строительство очень сложный и трудоемкий процесс, и в силу различных обстоятельств, может уменьшиться или увеличиться площадь объекта долевого строительства, могут измениться сроки исполнения обязательств, увеличиться или уменьшиться цена на строительные материалы изделия и конструкции. И если в договоре не предусмотрены положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость договора может быть изменена в ту или иную сторону то застройщик не в праве ее увеличить или уменьшить даже в том случае, когда размер построенного объекта долевого строительства превышает тот размер, который оговаривался сторонами при заключении договора об участии в долевом строительстве[4].

В соответствии с ч. 3 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами, неделями.

Таким образом, предполагается, что для исполнения обязанности по оплате цены договора, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику денежные средства, в размере и сроки, установленные договором об участии в долевом строительстве.

В случае неисполнения участником долевого строительства своей юридической обязанности по уплате цены договора застройщику, предоставлено корреспондирующее право одностороннего отказа от исполнения договора. Указанное право предоставлено в соответствии с ч.4. ст.5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» согласно которой, при наличии просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, когда в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа. А так же в силу ч.5 ст.5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, когда в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Предоставленное право одностороннего отказа от исполнения договора, безусловно обоснованно, так как позволит застройщику в короткие сроки расторгнуть договор с участником долевого строительства, который не способен исполнять обязанность по оплате объекта долевого строительства, следствием чего будет обеспечен приток денежных средств от нового платежеспособного участника долевого строительства для создания всего объекта недвижимости, в состав которого входит указанный объект долевого строительства.

На этом субъективные права застройщика по договору участия в долевом строительстве заканчиваются, и остается одна юридическая обязанность участника долевого строительства.

Рассматривая такую юридическую обязанность участника долевого строительства, по принятию объекта долевого строительства, сделаем вывод, что она корреспондирует не праву застройщика, а является встречной его обязанности по сдаче участнику качественного объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Так на застройщика, возложена обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такой срок, в силу п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ «Об участи и долевом строительстве» должен содержаться в договоре об участии в долевом строительстве, в противном случае, согласно ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» такой договор считается незаключенным.

Положения ч.1 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» предусматривают, что передача объекта долевого строительства застройщиком может быть осуществлена лишь только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта. Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ раз- решение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительства, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Более того, застройщик также обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1 ст.7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве»).

В свою очередь на участника долевого строительства возложена юридическая обязанность, установленная ч.1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой участник долевого строительства обязан принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлено, что принятие объекта долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Необходимо отметить что, в соответствии с ч.2. ст.8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.4 ст.8 ФЗ РФ «Об участи в долевом строительстве» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Такое сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, участник долевого строительства приступает к приемке объекта долевого строительства исключительно после получения письменного извещения от застройщика о готовности объекта и основным критерием к принятию объекта является его качество, то есть, согласно ч.1 ст.7 Федерального закона РФ «Об участи в долевом строительстве» соответствие условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. К тому же, на момент направления застройщиком указанного извещения, должно быть получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

По мнению О.С. Вагиной, «…верным является суждение о том, что цель создания юридического лица и характер его деятельности играют важнейшую роль, так как позволяют выбрать необходимую для данной деятельности юридического лица организационно-правовую форму»[5].

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно заключить следующее.

Безусловно, субъектному составу отношений в сфере участия в долевом строительстве присущ характер комплексности, который проявляется во взаимодействии как субъектов частного права между собой, так и субъектов публичного права (это государство, публично-правовые образования) с субъектами частного права.

Кроме того, нельзя не отметить и тот факт, что на практике в правоотношениях в рамках участия в долевом строительстве одну из ведущих ролей осуществляют публично-правовые образования. В этой связи предлагаем считать их субъектами комплексных правоотношений в данной сфере. Отметим, что комплексность в данном случае проявляется в рамках взаимодействия публично-правовых образований и с субъектами правоотношений договору участия в долевом строительстве, и с иными публично-правовыми образованиями.

[1] Горбунова Е.Н. Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав участника долевого строительства // Пробелы в российском законодательстве. - 2012. - № 1. - С. 84.

[2] Протасов В.Н. Что и как регулирует право: Учебное пособие. – М., Юристъ, 1995, - С. 28.

[3] Тарановский Ф.В. Энциклопедия права. 3-е изд. – СПб.: издательство «Лань», 2001. - С. 157.

[4] Участие в долевом строительстве. Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Трапезников Т.А. - М.: ООО «Издательство «Эксмо», 2007, - С.75-76.

[5] Вагина О.С. Некоторые особенности субъектного состава правоотношений в сфере участия в долевом строительстве // Вестник Пермского университета. - 2011. - № 1(11). - С. 84.