В настоящее время довольно остро стоит проблема правового регулирования отношений долевого строительства многоквартирных домов с участием граждан в части установления надлежащего уровня гарантий прав участников долевого строительства и обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика является залог. Залоговые отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются прежде всего общими положениями гражданского права о залоге, установленными в гл. 23 ГК РФ, нормами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ (Федеральный закон № 102-ФЗ), а также имеющими приоритет перед данными источниками права специальными нормами Федеральный закон №214-ФЗ. Данный вид залога именуют в цивилистике законным залогом, т.к. залоговые правоотношения возникают не в силу достигнутого соглашения сторон долевого строительства о залоге, а в силу императивных норм закона, где залогодателем выступает застройщик, а залогодержателями - участники долевого строительства.

Исходя из нормы ст.13 Федерального закона №214-ФЗ, каждый участник долевого строительства многоквартирного дома в момент регистрации договора участия в долевом строительстве становится автоматически залогодержателем прав застройщика на земельный участок и создаваемого на нем многоквартирного дома, а застройщик - залогодателем.

Таким образом, образуется специфическая конструкция залога с множественностью лиц в обязательстве, представляющая собой долевое активное обязательство, где каждый участник долевого строительства вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога в определенной доле. При этом не предполагается наличие одинакового размера и характера требований залогодержателей, а также причитающегося им удовлетворения. Нельзя не согласиться с О.А. Кузьминой, утверждающей, что отдельных самостоятельных залоговых правоотношений между залогодержателем и каждым участником долевого строительства не возникает, а все участники долевого строительства являются фигурой одного залогодержателя, находящегося в залоговых отношениях с залогодателем[1]. Это подтверждается, например, тем, что у участников долевого строительства одновременно возникает право на обращение взыскания на предмет залога и прекращается право залога при исполнении своих обязательств застройщиком.

С момента регистрации первого договора участия в долевом строительстве возникает право залога на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости. Это порождает спор, имеет ли право застройщик без специального разрешения собственника передавать право аренды на земельный участок в залог. Так, цивилист О.Ю. Тархова утверждает, что для залога арендных прав на земельный участок требуется отдельное согласие собственника, поскольку это прямо указано в п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»[2]. Данная точка зрения представляется не вполне обоснованной, т.к. собственник земельного участка, передавая его в аренду застройщику, дает согласие на осуществление строительства объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства, следовательно, такое согласие подразумевает одобрение законного залога арендных прав застройщика, поэтому дополнительного разрешения не требуется. Если же считать верным мнение Тарховой О.Ю., то на практике могут возникнуть ситуации, когда собственник земельного участка не даст согласие на залог, и, следовательно, дальнейшее строительство объекта недвижимости в рамках правоотношений долевого участия в строительстве будет невозможным. Выходит, что застройщик напрасно арендовал земельный участок, получал разрешение на строительство и осуществлял ряд других необходимых мероприятий.

В соответствии с ч.5 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ при наличии установленных законодательством оснований обращения взыскания на предмет залога застройщик должен на объект незавершенного строительства зарегистрировать право собственности. С момента государственной регистрации права собственности на такой объект в ЕГРП в законодательстве РФ стоит сохранить автоматическое образование права залога в силу закона, а возникновение права залога на строящийся объект недвижимости при регистрации первого договора долевого участия в строительстве следует упразднить, внеся соответствующее изменение в ч. 1 ст.1 3 Федерального закона №214-ФЗ. То есть с момента регистрации такого договора будет возникать только право залога на земельный участок.

Согласно ч.3 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ объект долевого строительства с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента его передачи находится в залоге у участника долевого строительства. Отсюда ясно, когда возникает и прекращается право залога на объект долевого строительства. Но законодательством не установлено, когда же прекращается право на залог земельного участка, возникшее с момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Получается, что участник долевого строительства с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию имеет право залога на земельный участок и объект долевого строительства, который включает в себя общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит и земельный участок[3]. Таким образом, земельный участок находится дважды в залоге у одного и того же лица, что, по сути, является правовой коллизией.

В соответствии с ч.7 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ застройщик может без согласия участников долевого строительства закладывать предмет залога банку в целях обеспечения возврата кредита, полученного от банка на строительство объекта недвижимости. При этом при обращении взыскания на предмет залога банк наравне с участниками долевого строительства вправе получить пропорционально размеру своих требований удовлетворение из стоимости предмета залога. Таким образом, размер получаемого удовлетворения участниками долевого строительство существенно снижается за счет удовлетворения требований банка о возврате предоставленных застройщику денежных средств и уплате процентов на эту сумму, что является безосновательным ущемлением гарантий прав участников долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.14 Федерального закона №214-ФЗ обращение взыскания на предмет залога возможно только не ранее чем через 6 месяцев после наступления срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором, либо прекращения или приостановки строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что явно объект долевого строительства не будет передан в установленный срок. Как верно отмечает И.А. Дубровская, на практике стоимости предмета залога не хватает даже на то, чтобы возвратить участникам долевого строительства уплаченные ими денежные средства, не говоря уже о возможности возмещения причиненных убытков[4]. А не менее чем за 6 месяцев накопится немалая сумма причиненных убытков, однако реальные гарантии их возмещения из стоимости залога отсутствуют. Тем не менее упразднение такого срока не представляется возможным, т.к. одни участники долевого строительства могут быть заинтересованы в возврате денежных средств и возмещении причиненных им убытков, а другие - в получении объектов долевого строительства, в силу чего они готовы еще ждать исполнения обязательств застройщика. На практике сроки передачи даже добросовестному застройщику соблюсти сложно, поэтому ему следует предоставлять шанс, т.к. все-таки законодательные меры должны способствовать прежде всего завершению строительства объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства.

Нам представляется абсолютно логичной позиция О.Г. Ершова, утверждающего, что при возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, составляющие предмет залога, законодательством не предусмотрено, как разрешается конфликт интересов между участниками долевого строительства, т.к. одни желают получить объект долевого строительства, другие - возврат денежных средств и возмещение убытков[5]. Соблюдение интересов первых не позволяет удовлетворить требования вторых и наоборот. Так, для удовлетворения требований о возврате уплаченных средств и возмещение убытков законодательством предусмотрена реализация предмета залога на публичных торгах, что делает невозможным соблюдение интересов других участников долевого строительства. И невозможно продать предмет залога на торгах при удовлетворении интересов участников долевого строительства, желающих ждать передачи объекта долевого строительства.

Часть 5 статьи 15 Федерального закона №214-ФЗ установила, что если участники долевого строительства не заявили свои денежные требования при обращении взыскания на предмет залога, то после продажи предмета залога на публичных торгах причитающиеся им денежные средства зачисляются в депозит нотариуса, через который они могут получить соответствующие суммы. Отсюда можно сделать вывод, что законодатель, жертвуя интересами одних участников долевого строительства, отдает предпочтение соблюдению интересов других, требующих возврата денежных средств и возмещения убытков.

А.С. Бычков, в свою очередь, считает, что выполнение застройщиком его главной обязанности перед участником долевого строительства не обеспечивается законным залогом[6]. Действительно, залог направлен только на удовлетворение денежных требований участника долевого строительства, в то время как главная обязанность застройщика – это передача объекта долевого строительства. Механизм удовлетворения требований участников долевого строительства через залог слишком сложен, а стоимость предмета залога, как правило, не способна погасить все их правомерные денежные требования. Но зато, например, участники долевого строительства освобождены от обязанностей хранения и управления предметом залога.

Согласно ч.2 ст.12.1. Федерального закона №214-ФЗ застройщик должен обеспечить исполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по своему выбору поручительством банка или страхованием своей гражданской ответственности.

Подчеркнем, что поручителем может быть только банк, отвечающий довольно высоким требованиям, установленным в ст. 15.1 Федерального закона №214-ФЗ, что подразумевает высокий уровень надежности поручителя. Такой банк несет субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика перед участником долевого строительства в размере цены договора участия в долевом строительстве, поэтому подразумевается, что поручитель при невозможности застройщика должен гарантированно возвратить денежные средства участникам долевого строительства, но его обязательства могут не охватить возмещение причиненных им убытков застройщиком. Срок поручительства согласно ч.2 ст.15.1 Федерального закона №214-ФЗ должен не менее чем на два года превышать срок передачи объекта долевого строительства, что является положительным фактом для участников долевого строительства, т.к. часто в установленный срок застройщик свои обязательства не исполняет.

Поручительство не прекращается в случае изменения обязательств сторон по договору участия в долевом строительстве, если это даже влечет за собой увеличение ответственности или другие неблагоприятные последствия для банка. При этом согласно ч.2 ст.15.1 Федерального закона №214-ФЗ в договоре поручительства обязательно должно содержаться соответствующее согласие поручителя. Такое требование законодателя к содержанию договора, по-видимому, обусловлено необходимостью акцентирования внимания банка на оценку им своих возможностей по исполнению взятых на себя обязательств.

Помимо вышеуказанных положительных характеристик поручительства, гарантирующих права участников долевого строительства, имеются и отрицательные моменты. Так, верно отмечает А.С. Абрамов, что на практике большинство банков не желает выступать в качестве поручителя по обязательствам застройщика, т.к. высоки финансовые риски, в т.ч. вследствие частого банкротства застройщиков, а те, кто соглашаются быть поручителями, устанавливают очень высокую плату за своё поручительство[7]. Стоимость поручительства перекладывается застройщиком на участников долевого строительства, что влечет существенное повышение цены заключенного между ними договора. Также банки на практике в принципе не стремятся исполнять свои обязательства из поручительства, представляя возражения на требования участников долевого строительства, из-за чего по этому поводу возникает немало судебных тяжб. Выполнение банком своих обязательств из поручительства, как правило, ограничивается выплатой денежных средств, т.е. не обеспечивается по факту выполнение главного обязательства застройщика из договора участия долевого строительства.

Депутат Государственной Думы ФС РФ А.Г. Аксаков внес в разработанном им законопроекте №378291-6 от 6 ноября 2013 года предложение по замене поручительства банка институтом банковской гарантии. Актуальность заявленной темы вызвана значительным ростом числа участников российского рынка недвижимости, что неизбежно приводит к необходимости постоянного регулирования возникающих отношений. В связи со значительным количеством судебных разбирательств в данной сфере было принято решение об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, осуществляющих деятельность в рамках Федерального закона № 214-ФЗ. Целью такой законодательной инициативы является сокращение числа недобросовестных застройщиков. Банковскую гарантию сложно, в отличие от поручительства, оспорить гарантом, ее выдавшим, что, безусловно, является положительным фактом для участников долевого строительства.

Обязательное для застройщиков страхование гражданской ответственности (которое было введено с 1 января 2014 года Федеральным законом № 249-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О товарных биржах и биржевой торговле» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» может осуществляться путем поручительства банка, страхования ответственности в страховой организации или вступления в общество взаимного страхования. Эти изменения уже внесены в Федеральный закон № 214-ФЗ, который является основным гарантом обеспечения интересов дольщиков.

Вместо договора поручительства с банком застройщик с 1 января 2014 года может обеспечить исполнение своих обязательств страхованием ответственности путем принятия участия в обществе взаимного страхования (ОВС) гражданской ответственности или заключения соответствующего договора со страховой организацией, которая должна отвечать повышенным требованиям к ней, установленным в ст.15.2 Федерального закона № 214-ФЗ. ОВС образовывается в порядке, установленном ФЗ «О взаимном страховании» от 29 ноября 2007 года №286-ФЗ. Его учредителями могут быть только застройщики в количестве не менее 30, отвечающие повышенным требованиям к ним, установленным данным законом. В настоящее время создана только одна некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Однако практика показывает, что застройщики не желают участвовать в таком ОВС, т.к. верно отмечает директор саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга», что добросовестные застройщики не хотят отвечать за ненадежных застройщиков. ответственность долевой строительство договор

Требования, предъявляемые к страховой организации, имеющей право страховать ответственность застройщика, достаточно высоки, что объясняется уровнем риска по данному виду операций. В число основных требований входит: наличие лицензии по указанному виду страхования; осуществление страховой деятельности более 5 лет; размер собственных средств, превышающий 400 млн. рублей (в том числе уставный капитал более 120 млн. рублей); соблюдение требований финансовой устойчивости в течение последних 6 месяцев; отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства и др. Для обществ взаимного страхования и банков также разработаны специальные требования.

К концу 1-го квартала 2014 года Центральный банк опубликовал список страховых организаций, своевременно представивших Правила страхования гражданской ответственности застройщика. В данный список вошли всего 27 страховщиков, что составляет менее 7% от общего количества страховых организаций в России. В то же время количество банков, которые соответствуют требованиям 214-ФЗ, составило 323, что эквивалентно 36% общего количества кредитных организаций.

Несмотря на то, что закон об обязательном страховании ответственности застройщика начал действовать всего полтора года назад и ещё не в полной мере ощутимы его результаты, Государственная Дума уже приняла поправки к закону, предусматривающие ужесточение требований к страховым организациям. К новым требованиям относится повышение минимальной величины уставного капитала с 120 млн. рублей до 240 млн. рублей, размера собственных средств - с 400 млн. рублей до 1 млрд. рублей, а также увеличение срока соблюдения требований финансовой устойчивости с 6 месяцев до 3 лет. Из 27 страховых организаций повышенным требованиям удовлетворяют только шесть страховщиков, среди которых можно отметить ООО СК «ВТБ Страхование», СОАО «ВСК», ЗАО «Гута-Страхование», ООО «СО "Помощь"», ООО «Проминстрах» и ОАО «НАСКО».

Однако и застройщики также пытаются приспособиться к быстро меняющимся условиям ведения бизнеса. Так, например, среди учредителей некоторых страховых организаций из перечня Центрального банка можно увидеть собственно застройщиков, иногда даже состоящих со страховыми организациями в одном холдинге.

Итак, как уже было сказано выше, чтобы исправить неблагоприятную ситуацию на рынке долевого строительства жилья, в федеральный закон №214-ФЗ были внесены изменения, которые вступили в силу 1 января 2014 года. Смысл этих изменений заключается в следующем: исполнение обязательств застройщиком по передаче квартиры дольщику наряду с залогом (в соответствии со статьей 13 рассматриваемого закона, в качестве залога выступает предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости) в обязательном порядке дополнительно обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Право выбора способа обеспечения обязательств предоставлено застройщику. На первый взгляд, решение проблемы обманутых дольщиков найдено, и граждане могут безбоязненно вкладывать средства в квартиры на стадии строительства. Но, здесь, вероятно, целесообразно будет проанализировать сложившуюся ситуацию с позиции различных участников этого процесса.

Начнем с того, что далеко не каждый банк сможет предоставить требуемую гарантию застройщику. Закон четко регламентирует требования к кредитным организациям, соответствие которым позволяет им совершать подобные операции. Среди требований к банкам можно выделить следующие:

- наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

- осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

- наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;

- наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

- соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

- отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

Ориентировочно таким требованиям соответствуют только 24% российских банков (порядка 200), которые занимают лидирующие позиции в банковской сфере. Однако, по словам главы Москомстройинвеста Костантина Тимофеева, требования к нормативам по размеру собственного капитала банков, которые могут предоставлять гарантию застройщикам, необходимо ужесточить ввиду того, что на рынке реализуются проекты с бюджетом в десятки миллиардов рублей и для них ныне требуемый объем собственных средств кредитной организации является недостаточной гарантией.

Посмотрим на сложившуюся ситуацию с точки зрения самих банков. Банки считают строительный бизнес высокорискованным и неохотно кредитуют его. Ко всему прочему, финансовое положение большинства застройщиков оставляет желать лучшего. Кредитная организация оценивает финансовое состояние каждого заемщика, руководствуясь указаниями Центрального банка России.

Связь выдачи кредита и предоставления банковской гарантии состоит в том, что риски при выдаче поручительства и банковской гарантии аналогичны кредитным рискам. Поэтому, когда банк поручается за высокорискованного клиента, кредитная организация обязана создать резервы на возможные потери, как если бы была оформлена ссуда. Исходя из этого, поручительство за строительную компанию так же опасно для банка, как и выдача кредита.

Нововведения в 214-ФЗ предполагают еще один нюанс, который окажет влияние на решение банка о предоставлении застройщику гарантии. Речь идет о сроке, в течение которого должно действовать поручительство, а именно: не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи жилого помещения участнику долевого строительства. В сложившейся практике становится совершенно очевидным тот факт, что строительство может затянуться и на более долгий срок. Нельзя оставлять без внимания и возможность банкротства застройщика. В этом случае банк будет действовать, исходя из инструкций ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.2004 №254-П, в соответствии с которыми изменение срока действия договора автоматически ухудшает качество ссуды (в нашем случае - поручительства) в глазах ЦБ РФ и приводит к увеличению резервов на возможные потери по этой операции. Поэтому можно утверждать, что банк не продлит поручительство, если строительство затянется, поскольку это приведет к ухудшению качества его кредитного портфеля.

Но все же, если интересы банка и застройщика сойдутся, то какова же будет цена вопроса? На основании анализа предложений банков, которые готовы сотрудничать с застройщиками и предоставлять данную услугу, стоимость гарантии можно оценить в промежутке от 1,5 до 5% годовых от общей суммы средств, привлекаемых по договорам долевого строительства.

Вторым вариантом для застройщика в качестве обеспечения своих обязательств перед дольщиками выступает страхование гражданской ответственности, которое на практике предполагает приобретение полиса гражданской ответственности застройщика либо вступление в общество взаимного страхования застройщиков.

Так же, как и к банкам, закон определяет требования к страховым компаниям, которые планируют работать в сфере девелопмента. Среди основных можно выделить:

- осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

- наличие собственных средств в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее 120 миллионов рублей;

- соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

- отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации и т.д.

- помимо соответствия вышеуказанным требованиям, страховая компания должна получить лицензию Центрального Банка на осуществление деятельности по страхованию застройщиков. По оценкам экспертов, из 422 зарегистрированных в России страховых организаций лишь несколько десятков удовлетворяют требованиям 214-ФЗ и могут рассчитывать на получение специальной лицензии.

Принятые нормативы 214-ФЗ устанавливают, что договор страхования должен действовать до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства, а дольщик имеет право получить страховое возмещение по страховому случаю в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

При этом страховщики отмечают, что страхование рисков будет осуществляться только до момента передачи квартиры, который предусмотрен договором. И в случае, если строительство не закончится в установленный срок, вероятность того, что договор страхования будет продлен, сводится к нулю, ввиду того, что подобная ситуация значительно увеличивает риски, а найти другую страховую компанию, которая захочет работать с проблемным застройщиком, будет практически нереально.

Стоимость страхового полиса варьируется от 0,5 до 3,5% (в зависимости от степени риска проекта, опыта и финансовой устойчивости застройщика и т.д.); также возможно применение повышающих и понижающих коэффициентов: от 0,1 до 10.

Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС) является некоммерческой организацией, которая была создана в августе 2013 года. Учредителями общества выступили 30 крупнейших застройщиков (из 13 регионов Российской Федерации), среди которых, например, ЗАО ГК «Жилищный капитал», ООО «Мортон-РСО» и ЗАО «ПИК-РеГион». Страхователями могут быть только члены общества. Для вступления в ОВС необходимо подать заявку, а также предоставить следующие документы и сведения:

- учредительные документы, выписки из ЕГРЮЛ;

- сведения о наличии нарушений законодательства в сфере долевого строительства;

- сведения об учредителях в части признания их банкротами или привлечения к ответственности в деле о банкротстве;

- сведения о регионах, где осуществлялась и планируется деятельность, финансовая документация о деятельности компании и проектах, подлежащих страхованию;

- сведения, подтверждающие статус застройщика;

- сведения о правах застройщика на земельный участок;

- сведения об отсутствии среди учредителей общества лиц с непогашенной судимостью;

- сведения о соответствии нормативам финансовой устойчивости.

Срок рассмотрения заявки - 30 дней, вступительный взнос составляет 500 тысяч рублей, а членские взносы отсутствуют.

Поскольку каждый проект уникален, требуется индивидуальный подход к оценке рисков при страховании, и именно на основании результатов проведенной оценки принимается решение о страховом тарифе, размеры которого рассмотрены ниже. Помимо этого, Федеральным законом №286-ФЗ от 29.11.2006 «О взаимном страховании» (в редакции от 23.07.2013) предусмотрено участие ОВС в контроле над целевым расходованием средств, привлеченных застройщиком в рамках долевого строительства. Контроль предполагает проведение проверок данных бухгалтерского учета и отчетности, проверки исполнения обязательств по договорам долевого участия, а также осмотр объектов долевого строительства.

Также вышеупомянутый закон регламентирует основные положения договора страхования, порядок и размер выплаты страхового возмещения. Договор может быть заключен как по каждому объекту долевого строительства, так и в отношении каждого участника долевого строительства. Что касается страхового возмещения, то оно осуществляется в пользу выгодоприобретателя, в качестве которого выступают физические или юридические лица, денежные средства которых застройщик привлекал для реализации проекта. Размер возмещения определяется исходя из цены договора долевого участия, и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации.

Основным недостатком данного способа для застройщиков – участников ОВС является то, что все члены общества несут солидарную ответственность за результаты деятельности ОВС. При страховании каждого договора долевого участия размер базового тарифа составляет 1,2%, при страховании каждого дома – 1,65%. Но, как было отмечено ранее, ввиду особенностей каждого проекта, возможно применение повышающих (максимум 10%) и понижающих (минимум 0,1 %) коэффициентов к базовому тарифу.

По состоянию на конец второго квартала 2014 года ОВС было заключено 711 договоров страхования с объемом принятых к страхованию рисков 4,7 миллиарда рублей. В ближайших планах общества застраховать риски на 100 миллиардов рублей, что составит порядка 30% от общего объема рынка новостроек.

Несмотря на возложенные на застройщиков достаточно жесткие обязательства страховать риски тем или иным способом, власти продолжают процесс решения проблем обманутых дольщиков еще в одном направлении, а именно, путем разработки комплексного подхода к оценке и нормированию параметров финансовой устойчивости застройщиков. По мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, нормативы, которые предъявляются к финансовому состоянию застройщиков, регламентированные постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 №233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», устарели – порядка 95% компаний на рынке им соответствует, при этом не являясь финансово устойчивыми.

Вышеупомянутое постановление содержит следующие нормативы оценки финансовой устойчивости:

- норматив обеспеченности обязательств – не менее 1;

- норматив целевого использования средств – не более 1;

- норматив безубыточности – не менее 1.

Порядок расчета данных показателей регламентирует приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.11.2006 №06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».

По оценкам экспертов, при применении на практике описанного в НПА комплексного подхода к оценке финансовой устойчивости застройщиков на рынке жилищного строительства их останется не более 80%.

Наряду с борьбой с недобросовестными застройщиками, разработаны и мероприятия для выявления мошеннических действий со стороны дольщиков. Так, Приказом Министерства регионального развития от 20.09.2013 №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» определены критерии, которые показывают, кто относится к так называемым обманутым дольщикам. Теперь признать гражданина пострадавшим от недобросовестных действий застройщика можно только на основании следующего:

1) строительство объекта прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев;

2) строительство объекта приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, из чего следует, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по договору долевого участия более чем на девять месяцев;

4) несоответствие процессов строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.;

5) отмена или расторжение в установленном порядке документов, подтверждающих основания владения и пользования земельным участком;

6) признание гражданина потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;

7) вступление в законную силу приговора суда по уголовному делу;

8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком в отношении одного и того же объекта долевого строительства денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними сделкам;

9) ликвидация застройщика, либо проведение в отношении него процедуры банкротства или ликвидации.

Может сложиться впечатление, что попасть в реестр пострадавших будет просто, ведь необходимо выполнение хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов. Тем не менее, если строго рассматривать каждого гражданина с точки зрения введенных критериев, то в Москве едва ли наберется 500 пострадавших граждан, исходя из чего, проблемы обманутых дольщиков планируется решать в индивидуальном порядке, даже если граждане не могут попасть в реестр на основании новых требований.

Сложились разные и в достаточной степени противоречивые мнения о том, каким образом действующие и разрабатываемые изменения в законодательных нормативах, регулирующие привлечение средств граждан в строительную деятельность, окажут влияние на состояние и развитие рынка жилой недвижимости. Можно с уверенностью утверждать лишь, что требования по обеспечению обязательств по договорам долевого участия и ужесточение нормативов по оценке финансовой устойчивости застройщиков приведут к уходу с рынка экономически слабых компаний и укреплению позиций крупных девелоперов, поскольку новые условия игры внесут для мелких и средних застройщиков множество трудностей и повысят для них затраты проектов. И совершенно очевидной становится неизбежность роста цен на жилье, который, по предварительным оценкам экспертов, после декабрьского рефинансирования учётной ставки Центробанка РФ может составить от 15 до 40% в течение года.

[1] Кузьмина О.А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. - 2013. - № 9. - С.137.

[2] Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. - Ростов н/Д., 2006. - С. 29.

[3] Яблочкина Е.А. Проблемы и способы совершенствования законодательства в сфере долевого участия в строительстве // Закон. - 2013. - № 7. - С. 67.

[4] Дубровская И.А. Застройщик плюс дольщик // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 37. - С. 36.

[5] Ершов О.Г. О залоге как о способе обеспечения обязательства застройщика при долевом строительстве // Право и инвестиции. - 2012 - № 4. - С.35-36.

[6] Бычков А.С. Защита от недобросовестного застройщика // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 48. - С.16.

[7] Абрамов А.С. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. - 2013. - № 2. - С.11.