Как уже было отмечено ранее в нашем исследовании, сегодня рынок недвижимости предлагает множество вариантов приобретения жилья. Один из них - переуступка права и обязанностей (цессия) по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (далее - ДДУ (договор долевого участия)).

Отметим, что Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» впервые закрепил в российском правовом поле возможность совершения уступки права требования (косвенный договор) участником долевого строительства. Как справедливо отмечает в своем исследовании судья Арбитражного суда Воронежской области Е.П. Гладнева, - «Следуя логике статьи 11 указанного выше федерального закона, помимо уступки прав требований, дольщиком (участником долевого строительства) по договору после уплаты им цены договора возможна уступка прав требований одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Следовательно, до полного исполнения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора он вправе уступать право требования к застройщику, но одновременно с переводом долга»[1].

По убеждению Е.П. Гладневой, «одного соглашения об уступке права требования (цессии) недостаточно для перехода обязательственного права. Если учитывать требование законодательства о государственной регистрации уступки требования по договору участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 389 ГК РФ; п. 3 ст. 4, ст. 17 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»), то возникает вопрос: с какого момента должник обязан исполнить обязательство, основанное на сделке уступки права требования новому кредитору - с момента внесения записи в государственный реестр, или с момента уведомления должника о состоявшейся уступке, или с момента получения документов, подтверждающих уступку?»[2]

Ряд исследователей данных вопросов считают, что, «…при переходе права от одного лица к другому никакого изменения права не происходит - субъективное право одного лица прекращается, а у другого возникает»[3].

В рамках гражданского законодательства уступка права требования представляет собой возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе уступить другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст.382 ГК РФ). Цессия, осуществляемая в рамках ДДУ, регулируется также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Приобретая право требования по ДДУ, гражданин становится новым участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве. Кроме того, что участие в долевом строительстве само по себе риск, уступка по ДДУ сопряжена с дополнительными рискам.

В договоре уступки важно указать:

- договор, по которому уступается право;

- содержание уступаемого права;

- сроки, цену уступки;

- документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требование;

- и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору.

Иначе, гражданин, приобретающий право требования по ДДУ, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком. Также необходимо иметь в виду, что в случае признания недействительным ДДУ, гражданин, получивший права по соглашению об уступке, может предъявить претензии только к лицу, уступившему ему недействительное право требования, но не к застройщику (ст. 390 ГК).

Кроме того, в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены требования, предъявляемые законодателем к уступке права требования по ДДУ, а именно:

- уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены по договору, иначе к гражданину, приобретающему право требование, перейдут помимо всего прочего и долги лица по ДДУ, уступившего свое право;

- уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого строительства. В случае отсутствия регистрации ДДУ, такой договор считается не заключенным, а значит, не влечет правовых последствий для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство застройщика перед участником долевого строительства по ДДУ считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже нечего. Участник долевого строительства после оформления на себя документов о праве собственности на квартиру может продать ее по договору купли-продажи.

- договор уступки, как и ДДУ, в отношении которого осуществляется уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор уступки не заключен).

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласия застройщика на уступку права требования по ДДУ не требуется, за исключением случая, когда цессия осуществляется с переводом долга. Однако уведомлять застройщика – прямой интерес лица, приобретающего право требования, так как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры. Обратится к застройщику, а также в Росреестр - орган, осуществляющий государственную регистрацию ДДУ, необходимо еще и для того, чтобы убедиться, что квартира ни кому, кроме лица, приобретающего право требования на нее, параллельно не переуступлена.

Отдельно следует обратить внимание на то, что зачастую участник долевого строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели цена по ДДУ, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом, деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по ДДУ – это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру. В случае возникновения необходимости расторжения ДДУ, новый участник долевого строительства несёт риск не возврата своих денежных средств, особенно, в части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве. Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права требования (ст. 390 ГК РФ). Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те денежные средства, которые были уплачены в счёт цены ДДУ, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут начисляться только на указанную сумму. Аналогично будет решаться вопрос и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства, она будет исчисляться исходя из цены ДДУ, а не из суммы, уплаченной за уступку прав требований.

Рассмотрев базовые страховые тарифы по страхованию гражданской ответственности застройщика, можно отметить, что большинство страховых организаций в качестве базового тарифа использует 1,5% от страховой суммы в год. Однако некоторые страховщики исходят из базового тарифа от 0,8% до 1,67%.

Существуют также обстоятельства, позволяющие применять к базовым тарифным ставкам повышающие или понижающие коэффициенты. К ним относятся такие факторы риска для страховой организации как деловая репутация застройщика, его опыт работы, факты нарушения условий договора долевого участия, факты приостановления деятельности и даже местоположение строящегося объекта недвижимости. Можно заметить, что поправочный коэффициент не может превышать 5,0 или быть меньше 0,1. В общем случае при определении итоговой величины тарифной ставки по конкретному договору страхования она не может превышать 5%, а в некоторых случаях 10% в зависимости от тарифной политики страховой организации.

Если рассмотреть условный пример, согласно которому застройщик планирует строительство многоквартирного дома и осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств по договору в страховой организации, то оплата страховой премии для застройщика будет незначительна по сравнению со стоимостью каждой отдельной квартиры. Однако для страховой организации страховое возмещение при неисполнении застройщиком своих обязательств составит довольно значительную сумму. Поэтому можно утверждать, что повышенные требования к размеру уставного капитала и собственных средств страховой организации являются вполне обоснованными.

Таблица 1. Различие страховой премии и страхового возмещения при страховании гражданской ответственности застройщика.

Рассмотрев изменение средней цены предложения на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге за период 2011-2015 годов, можно заметить, что стоимость квадратного метра в новостройках стабильно возрастает на 8-9% в год. На следующем графике изображен прирост средней цены предложения на рынке строящегося жилья. Красным цветом выделены два периода: июль 2013

года - месяц подписания закона об обязательном страховании ответственности застройщика; и январь 2014 года – месяц вступления в силу указанного закона. Прирост цен в эти месяцы довольно значительный (+1,5-2,0% при среднем приросте +0,3-0,4% в месяц), одной из причин которого можно назвать как раз влияние закона, поскольку январский рост цен после падения в октябре и декабре практически совпадает с размером страхового тарифа, который таким образом мог быть перенесен с плеч застройщиков на плечи дольщиков.

Введение страхования ответственности застройщика можно сопоставить с системой страхования вкладов, действием которой стало увеличение накоплений населения с помощью банковских вкладов. Возможно, страхование ответственности застройщика также позволит расширить число участников долевого строительства, поскольку дополнительные гарантии вместе с рядом преимуществ первичной недвижимости будут довольно выигрышным вариантом для населения.

Рис.1. Динамика средней цены предложения на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге (2011-2015 гг.)[4].

Таким образом, логично придти к выводу о том, что процесс регулирования отношений на первичном рынке недвижимости постепенно совершенствуется и, хотя часть рисков ещё остаётся, у дольщиков появились гарантии защиты со стороны государства. Требования, предъявляемые к страховым организациям, осуществляющим страхование ответственности застройщика, оправданно высоки, однако немногие страховщики могут их выполнить в полной мере. В то же время, необходимо отметить, что механизм страхования запущен и вполне вероятно, что уже совсем скоро можно будет увидеть его первые результаты.

Кроме того, на наш взгляд, в данном параграфе в рамках заявленной проблемы исследования не лишним будет отметить особенности применения иных способов защиты участников долевого строительства.

К ним, в частности, относятся следующие:

1) Признание права собственности на объект долевого строительства. В случае если застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 3 ст. 16 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16 - 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.):

- права собственности на объект недвижимости;

- права собственности на объект незавершенного строительства;

- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2) Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2 - 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.

Поэтому важно быть осторожным, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 г. № 7-ВС-368/13).

3) Возмещение убытков. Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (ч.1 ст.28 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4) Компенсация морального вреда. Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1).

5) Прекращение правоотношений. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 3 ст. 15.1 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ):

- если застройщиком были существенно нарушены требования к качеству объекта строительства или не были устранены недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

- если срок передачи объекта долевого строительства был нарушен более чем на два месяца;

- если застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст.9 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ):

- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

- существенного изменения проектной документации строящегося дома либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.

6) Обращение за содействием к органам государственной власти. Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства "проблемного" дома; выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам; осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства «проблемного» дома; выделять дольщикам жилье во временное пользование на время окончательных строительных работ из резервного жилого фонда региона; выкупать права требования к застройщику и т.д.

7) Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 - 201.6 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

[1] Гладнева Е.П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. - 2014. - № 11.

[2] Гладнева Е.П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. - 2014. - № 11.

[3] Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007. - С. 355.

[4] Некрасова А.Е. Участие страховых организаций в процессе страхования ответственности застройщика // Science Time. - 2015. - № 8 (20). - С. 148.