Отметим, что судебная практика в настоящее время выполняет роль своеобразного нормативного регулятора в разрешении проблем граждан, которые по тем или иным причинам пострадали от действий недобросовестных организаций-застройщиков.

Так, например, общество К. обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неустойки с общества Р. Требования удовлетворены частично. Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, руководствовалась следующим[1].

По материалам дела между обществом К. (участник) и обществом Р. (застройщик) в 2009 г. был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось привлечение денежных средств участников для долевого строительства застройщиком девятиэтажного жилого дома. Сумма договора была полностью оплачена.

13 октября 2011 г. между обществом К. (кредитор) и гражданкой К. (новый кредитор) был заключен договор уступки права требования, по условиям которого кредитор оставляет за собой право требования к застройщику за нарушение застройщиком обязательств, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве 2009 г., уплаты неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период до дня осуществления настоящей уступки. С момента осуществления настоящей уступки ответственность за неисполнение своих обязательств по договору об участии в долевом строительстве 2009 г. застройщик несет перед новым кредитором.

Жилой дом на момент рассмотрения судом спора не был введен в эксплуатацию. Соглашение сторон об изменении первоначального согласованного срока передачи объекта долевого строительства заключено не было.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущена просрочка исполнения принятых на себя по договору обязательств.

Застройщик обязался по условиям договора произвести ввод жилого дома в эксплуатацию ориентировочно в III квартале 2009 г. При этом сторонами был также установлен срок передачи объекта долевого строительства – в течение 60 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Предусмотренная п. 2 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» неустойка подлежит взысканию за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства.

С учетом того, что объект подлежал сдаче в эксплуатацию до 1 октября 2009 г., передача объекта должна была быть произведена участнику долевого строительства не позднее 29 ноября 2009 г.

Суд апелляционной инстанции установил, что предусмотренная законом неустойка подлежит начислению с 30 ноября 2009 г. до 12 октября 2011 г., т. е. до дня заключения соглашения об уступке требований.

В связи с тем, что ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не содержит специальных правил относительно уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, необходимо руководствоваться нормами ГК РФ. Если должник (в нашем случае застройщик) не был уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора (участника долевого строительства), то он вправе не исполнять обязательство в отношении нового кредитора (нового участника долевого строительства), более того, исполнение первоначальному кредитору (участнику долевого строительства) будет считаться надлежащим (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Закон не возлагает на должника (застройщика) обязанность выяснять информацию о состоявшейся уступке права требования. Поэтому до получения уведомления в письменной форме следует признать право должника (застройщика) исполнить обязательство первоначальному кредитору (участнику долевого строительства).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что приобретатель права требования (новый участник долевого строительства) по договору уступки (после его государственной регистрации) права требования имеет право требовать от должника (застройщика) исполнения обязанности с момента уведомления об этом должника (застройщика) в письменной форме (п. 3 ст. 382, ст. 384, п. 2 ст. 385 ГК РФ), в противном случае новый кредитор (новый участник долевого строительства) несет риск неблагоприятных последствий (ст. 390 ГК РФ). В указанной ситуации, по мнению П.В. Крашенинникова, необходимо разграничивать недействительность требования и недействительность соглашения об уступке права (требования). В этом случае, если требование, переданное новому кредитору, признано недействительным, это не влечет недействительности соглашения об уступке права (требования)[2].

Если сделка уступки требования противоречит условиям закона или договора, то такая уступка кредитором другому лицу не допускается (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме исключительно на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, застройщики не имеют права оформлять указанные выше отношения с помощью иных договорных конструкций, например совместной деятельности, подряда. В связи с тем, что закон не содержит подобного ограничения в отношении юридических лиц, представляется, что юридические лица, участвуя в долевом строительстве, по-прежнему могут заключать не только договоры участия в долевом строительстве, но и любые иные, предусмотренные российским законодательством договоры.

Поэтому, по нашему мнению, здесь возможны злоупотребления со стороны застройщиков. Это позволит применять обходные схемы с целью привлечения физических лиц в долевое строительство с помощью косвенных договоров, минуя требования ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Застройщик может заключить с юридическим лицом - участником долевого строительства - любой договор, в т. ч. и смешанный, воспользовавшись принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). В результате уступки право требования переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ). Гражданин в результате подобной уступки права становится стороной первоначального договора между застройщиком и уступившим кредитором (юридическим лицом). И в этом случае ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не будет осуществлять защиту интересов граждан – участников долевого строительства.

Кроме того, до принятия указанного федерального закона судебная практика в случае заключения гражданином-потребителем косвенного договора участия в долевом строительстве с юридическим лицом не пришла к единому мнению по вопросу применения законодательства к подобным отношениям.

Так, гражданин Гузенков обратился в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с иском к ОАО «ДСК» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указывая, что по соглашению от 21 декабря 2000 г. ООО НПО «ЭТА» уступило ему право требования исполнения ответчиком обязательства по договору № 16 от 6 июня 2000 г. по предоставлению трехкомнатной квартиры в жилом доме со всеми правами и обязанностями, условия соглашения им были выполнены, а ответчик нарушил срок предоставления квартиры на 58 дней. Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 сентября 2001 г. в иске было отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда не нашла оснований для отмены решения, объясняя свой вывод следующим образом. Как следует из договора от 6 июня 2000 г., заключенного между ОАО «ДСК» и ООО НПО «ЭТА», и приложения к нему, предметом договора является освоение объемов строительства жилых домов в г. Воронеже путем прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств ООО, которому квартиры предоставляются по окончании строительства. При этом срок предъявления жилого дома, в котором предполагалась квартира истца, был ориентировочно указан IV кварталом 2000 г. Взыскание неустойки в размере 3 % за каждый день просрочки передачи квартиры условиями договора не предусматривалось. Поскольку Гузенков не заключал договора с ОАО «ДСК», а сторонами по договору от 6 июня 2000 г. являются юридические лица, то закон «О защите прав потребителей» к данным правоотношениям не относится[3].

На данную проблему указывает С.В. Сарбаш: «Поскольку Закон хотя и с необоснованными ограничениями, но все же допускает уступку прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 11), возможны случаи, когда договор заключается не потребителем, а впоследствии права уступаются потребителю, и наоборот, договор изначально заключается потребителем, а затем он уступает права субъекту, статусом потребителя не обладающему»[4].

Л. Новоселова приходит к выводу: «Если первоначальным кредитором было лицо, заключившее договор с застройщиком для осуществления предпринимательских целей, и оно уступает свои права в отношении с застройщика гражданину, приобретающему права в отношении застройщика для семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, дополнительные гарантии (в силу их отсутствия у первоначального кредитора) перейти не могут»[5].

Полагаем, что в данной ситуации юристы-практики могут воспользоваться п.9 ст.4 указанного закона в целях применения законодательства о защите прав потребителей, но это будет нарушать общий принцип «Nemo plus juris ad alienum transfere potest, quamipse habet». Тем не менее, необходимо учитывать, что перемена лиц в обязательстве на стороне кредитора в результате уступки права требования от юридического лица гражданину существенно меняет характер обязательства для застройщика. В соответствии с правилом, предусмотренным п. 2 ст. 388 ГК РФ, уступка права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, не допускается без согласия последнего.

Схема привлечения денежных средств в долевое строительство на основании косвенного договора участия в долевом строительстве на начальном этапе обоюдовыгодна и застройщику, и участникам долевого строительства - юридическим лицам. Преимущество для юридических лиц проявляется в положительном экономическом эффекте.

На практике заключение физическим лицом косвенного договора зачастую приводит к «двойным продажам» и другим неблагоприятным последствиям для граждан. По нашему мнению, для гражданина выгоднее заключение прямого договора участия в долевом строительстве, т. к. физическому лицу зачастую бывает сложно доказать наличие права требования у первоначального кредитора по следующим причинам: во-первых, отсутствие необходимой и достаточной информации; во-вторых, недобросовестность уступающей стороны; в-третьих, пороки при оформлении договоров (технические опечатки, исправления и т. п.).

Именно поэтому представляется актуальным и своевременным внесение некоторых дополнений в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в частности в п.3 ст.1 в следующей редакции: «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданином прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».

Данное положение, по нашему мнению, позволит более четко определить сферу регулирования ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также в определенной степени повысит эффективность правовых средств защиты прав и интересов граждан – участников долевого строительства. Но, тем не менее, не решает указанных проблем.

Исходя из п. 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора»[6] норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.

Думается, что необходимо внести изменения в Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые запрещали бы заключение косвенных договоров участия в долевом строительстве путем уступки права требования от участника долевого строительства - юридического лица, индивидуального предпринимателя к физическому лицу.

На современном этапе развития института долевого участия в строительстве существует позиция о том, как судам разрешать споры по договору об участии в долевом строительстве между застройщиком и участниками (дольщиками) в случае нарушения первым условий в виде некачественных работ с его стороны и, соответственно, как в данных случаях защитить участников долевого строительства.

Вышеупомянутая позиция предлагает применять к таким правоотношениям нормы о подряде, так в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 г.[7] указано, что застройщик берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.

Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе и кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.

При таких обстоятельствах правоотношения между сторонами содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 ГК РФ.

Следовательно, такие проблемы как недоброкачественное выполнение работ застройщиком регулируются договором о подряде. Судебная практика по договорам о подряде позволяет на данный момент только лишь в определенной степени защитить права и законные интересы участников долевого строительства.

Однако же, если рассматривать такую форму ответственности застройщика как компенсация морального вреда, причиненного потребителю (согласно ст. 15 Закона №2300-1 при наличии вины застройщика), то подчеркнем, что в таких случаях размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя.

Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации. К примеру, решением Правобережного районного суда города Липецка № М-514/2014 от 26 марта 2014 года требования Пишикина А.А. к ООО «Главлипецкстрой» об уплате 200000 рублей компенсации морального вреда были удовлетворены в размере 20000 рублей. Страдания истца, вызванные просрочкой передачи объекта долевого строительства на 1078 дней, суд оценил в такую весьма незначительную сумму. Следовательно, можно сделать вывод о неэффективности данной формы гражданской правовой ответственности.

Таким образом, многие вопросы, направленные на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства остаются открытыми на сегодняшний день и требуют скорейшего их разрешения.

[1] Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 г. по делу № А35-13412/2011. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

[2] Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2011. - С. 56.

[3] Андреев Ю.Н. Гражданское право: теория и судебная практика. Воронеж, 2005. - С. 208.

[4] Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: сборник статей к юбилею д-ра юрид. наук, проф. А.Л. Маковского / отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010. - С. 209.

[5] Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 8. - С. 38.

[6] О свободе договора: постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 г. № 16. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

[7] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 г. по делу № А17-2586/2008.