В статье 16 Жилищного кодекса РФ перечислены виды жилых помещений, среди которых: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры, 3) комната. При этом ч. 3 ст. 16 содержит определение квартиры, составной частью которого является понятие «многоквартирный дом». Однако нигде в ЖК РФ не дается определения данного понятия.

Можно считать общепринятым мнение ученых о том, что многоквартирный дом представляет собой разновидность жилых домов. Видимо, поэтому законодатель не посчитал нужным раскрыть данное понятие в Жилищном кодексе РФ.

Для того чтобы проверить данную гипотезу, необходимо, прежде всего, раскрыть понятие «жилой дом». В правовой литературе встречаются различные подходы к понятию «жилой дом». Но самым распространенным является следующее: «Жилой дом – постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям».

Более содержательным представляется определение, предложенное О.Н. Садиковым, согласно которому «жилым домом признается индивидуально- определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором все или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан. Жилой дом – одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав, имеющего многофункциональное назначение и соответственно разные потребительские свойства. Жилой дом наделен, как разновидность родового понятия «здание», общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим санитарным, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в том числе от дач, даже имеющих фундаментальную строительную конструкцию».

Комментируя ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», В.Н. Литовкин придерживается в целом позиции аналогичной вышеприведенной, и считает, что понятие «жилой дом» и понятие «здание» соотносятся между собой как часть и целое, как видовое и родовое понятия.

Пожалуй, не вызывает сомнения и тот факт, что многоквартирный дом также можно причислить к зданиям. Однако одного родового сходства для признания многоквартирных домов разновидностью жилых домов явно недостаточно.

В то же время, исходя из упомянутого выше положения статьи 16 ЖК РФ, под жилым домом законодатель понимает все-таки одноквартирный дом. Следовательно, отнесение многоквартирного дома к жилым домам не соответствует букве современного законодательства, которое фактически отрицает позицию, сформированную на протяжении многих лет.

Наиболее точно определение многоквартирного дома, сформулировал С.Г. Певницким: «многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности».

Основная особенность многоквартирного дома, которая отличает его от индивидуального дома, заключается в том, что помещения, предназначенные для жилых и нежилых целей, составляющие единый комплекс имущества многоквартирного дома, могут находиться в собственности граждан, юридического лица, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Остальные составляющие имущественного комплекса находятся в их общей долевой собственности.

Как объект управления, многоквартирный дом состоит из нескольких составных частей: здание (включая конструктивные элементы здания); помещения (жилые, нежилые, а также не являющиеся их частями); инженерные сети и оборудование внутри здания, в том числе земельный участок, на котором расположено здание, включая элементы озеленения и благоустройства и объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Пытаясь выяснить, что понимается под многоквартирным домом, нельзя не рассмотреть Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». В соответствии с п. 6 данного положения многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир с наличием самостоятельных выходов или на земельный участок, прилегающий к жилому дому, или в помещения общего пользования. Так для признания дома многоквартирным достаточно, чтобы он включал в себя не менее двух квартир. Тем не менее, приведенное в законе определение имеет недостаток, поскольку не включает в себя объекты общего пользования, хотя положением и установлено, что в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации многоквартирный дом частично включает в себя общее имущество собственников помещений.

Из данной дефиниции следует, что нормы указанного подзаконного акта очевидно противоречат положениям ЖК РФ, во исполнение которых они приняты, относя многоквартирный дом к жилым домам, которые в свою очередь относятся к жилым помещениям и являются объектом гражданского оборота.

Важно отметить, что аналогичный смысл закладывает в понятие «многоквартирный дом» и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При рассмотрении многоквартирного дома как объекта собственности и управления нельзя не затронуть вопрос о правовом статусе общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме законодатель относит принадлежащие на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, включая межквартирные лестничные площадки, лифты, лестницы, шахты, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы с инженерными коммуникациями, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме. Также перечислены: крыши, ограждения, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме (за пределами или внутри помещений) и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, находящиеся на земельном участке.

Наиболее детально перечень объектов, входящих в состав общего имущества, устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Перечислены такие объекты как гаражи, коллективные автостоянки, спортивные, детские площадки, расположенные в границах земельного участка многоквартирного дома, а также объекты для целей эксплуатации, обслуживания и благоустройства.

Реализация собственниками прав в отношении общей долевой собственности общего имущества дома обладает большой спецификой. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит разделу и выделу доли в натуре, то есть доля собственника в праве общей собственности ни в коем случае не может быть реально выделена. Она может быть определена в качестве так называемой «идеальной доли».

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру площади помещения собственника, принадлежащего ему по праву собственности. Л.А. Грось, комментируя данную норму, приходит к выводу, что определение доли в праве общей собственности на общее имущество носит диспозитивный характер и может подчиняться другому правилу. «В силу ст. 245 ГК РФ допускается, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. И независимо от такого соглашения участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Кроме того, в силу ст. 15 вводного закона правило ч. 1 ст. 37 ЖК РФ об определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме действует, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное».

Подобной точки зрения придерживается и М.Ю. Тихомиров, который указывает: «Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения… Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Речь идет, в частности, о нормах первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т.п.».

В п. 2 ст. 37 ЖК РФ и в ст. 290 ГК РФ содержатся идентичные нормы о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома у собственника какого-либо помещения следует судьбе права собственности на принадлежащее ему помещение.

Закрепляя это правило ст. 38 ЖК РФ определяет, что в случае приобретения кем-либо в собственность помещения в многоквартирном доме к нему одновременно переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме, что не зависит от волеизъявления предшествующего собственника или данного лица.

Перечень компонентов общего имущества собственников помещений, предлагаемый ст. 36 ЖК РФ, является открытым, а состав общего имущества для каждого многоквартирного дома будет индивидуален.

В результате изложенного выше, а также анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, на основании территориального, остаточного и целевого критериев для отнесения объекта к общему имуществу дома нами предлагается следующее определение общего имущества:

Общее имущество в многоквартирном доме – это комплекс имущества, единый объект права собственников общей долевой собственности и помещений в доме, составными частями которого являются: выделенный под данный дом земельный участок и объекты, расположенные непосредственно в доме или в границах земельного участка, не входящие в состав помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения или для благоустройства и эксплуатации многоквартирного дома в комплексе.

Следует заострить внимание на тот факт, что понятие «управление многоквартирным домом» не вполне удачно передает смысл возникающих отношений, поскольку должна идти речь об управлении имуществом многоквартирного дома.

Ряд авторов рассматривают вопросы правовой природы «управления» многоквартирным домом. Так А.А. Иванов полагает, что договор управления многоквартирным домом «не имеет ничего общего с «управлением» имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия». С.В. Стрембелев утверждает, что понятие «управление» в отношении многоквартирных домов в чистом гражданско-правовом значении не существует.

Таким образом, многоквартирный дом – это здание жилого назначения, включающее в себя жилые помещения и общее имущество собственников этих помещений, объект управления и технического учета, элемент градостроительной инфраструктуры квартала, микрорайона, в целом города.

Многоквартирный дом состоит из таких объектов как: жилые помещения, нежилые помещения, помещения, предназначенные для обслуживания жилых и не жилых помещений и доступ к ним.

Управление многоквартирным домом – это не только осуществление собственниками своих прав и исполнение обязанностей в отношении общего имущества, но и деятельность различных организаций по обеспечению благоприятных, в том числе, безопасных условий для проживания людей и надлежащего содержания общего имущества, оказанию коммунальных услуг и проведению мероприятий по энергосбережению, а также деятельность государственных и муниципальных органов, которые должны обеспечивать защиту прав граждан-потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилищного фонда.