Как и в любой отрасли экономики в сфере ЖКХ имеются свои нормативно-правовые начала, на основании которых функционирует вся сфера, без которых было бы невозможно функционирование самого института коммунального хозяйства в стране.

Жилищные взаимоотношения делятся на две группы – частные и публичные. Рассмотрим частные взаимоотношения. К частным отношениям принято относить отношения собственности: правомочия владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и объектами общего имущества в многоквартирном доме, по их содержанию и ремонту.

Кроме того, необходимо выделить отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ; по заключению договора управления многоквартирным домом; по предоставлению коммунальных услуг, и другие. Все это закреплено в ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ и в п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ.

«Специфика взаимоотношений в многоквартирных домах заключается в необходимости участия в этих отношениях, предполагает множественность участников. Данная ситуация ведет к необходимости коллегиального принятия решений. Анализируя общие требования к управлению многоквартирными домами, необходимо выделить дифференцированные императивные нормы в форме определения ответственности субъектов перед собственниками помещений в многоквартирном доме, учитывая выбранный способ управления. Данные изменения необходимо расценивать положительно, так как они дают возможность строго формально выстраивать отношения между собственниками помещений и управляющими субъектами».

Недоработкой законодательства следует считать отсутствие определения понятие управления многоквартирным домом, а лишь перечисление требований его цели. При этом нужно отметить отсутствие раскрытия всех понятий (требований), то есть поясняется содержание только одного из них – степень надлежащего содержания общего имущества собственников.

Для того, чтобы увидеть всю картину законодательных актов регулирующих процесс управления многоквартирными домами в РФ необходимо подробно изучать все документы, но данная выпускная квалификационная работа не ставит своей целью доскональное изучение законодательства РФ в указанной области, автор выделяет только основные нормативно-правовые акты, которые на его взгляд оказывают более полное влияние на данную сферу.

Главный принцип всего законодательства РФ в сфере управления многоквартирными домами должен базироваться на основах основ всей российской законности, а именно на Конституции РФ.

Так основные начала заложены в статье 7 Конституции РФ, которая говорит, что: Российская Федерация - социальное государство, приоритетное направление политики которого – это создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека.

Короткова О.А. замечает, что строгое следование конституционным нормам является одним из главных принципов работы всей отрасли жилищно- коммунального хозяйства в РФ.

Аналогичные принципы закреплены и в ЖК РФ, который в самой первой своей главе говорит нам о том, что жилищное законодательство Российской Федерации основано на следующих принципах: необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления надлежащих условий для осуществления гражданами права на жилище; его безопасности; неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища; необходимости беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. По мнению Матиящук С.В. все сфера договорных отношений существующих в сфере ЖКХ должна строиться на основных началах гражданского и жилищного законодательства РФ.

Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 устанавливает административную ответственность за нарушения в сфере управления многоквартирными домами. Примером тому может послужить ст. 65 КоАП РФ которая устанавливает ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению: нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двух тысяч до трех тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 N 2300-1 содержит целый ряд статей, которые посвящены защите законных прав и интересов граждан РФ в сфере ЖКХ.

Как замечает Рыбалова О.А., граждане РФ все чаще в последнее время не соблюдая досудебный порядок, напрямую стали обращаться в суд с исковыми заявлениями, направленными на устранение нарушений в сфере ЖКХ20. Так же нередки случаи подачи в суды коллективных исков потребителей, особенно направленных против управляющих компаний.

В дополнение к Закону РФ «О защите прав потребителей» можно выделить еще один закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения": который, направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду.

Как справедливо замечает Рыбалова О.А.: "каждый гражданин, проживающий в многоквартирном доме, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ, имеет право на благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание имущества в многоквартирном доме, которые обеспечиваются непосредственно самими собственниками помещений, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией".

С вступлением ЖК РФ в силу исчерпывающим образом были урегулированы жилищные правоотношения: определены участники (ст.4); основания возникновения жилищных прав и обязанностей, нормы защиты жилищных прав (ст. 10, 11); полномочия органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления (ст. 12, 13, 14). Ключевым моментом является проработка объектов вещных прав, определены виды жилых помещений, назначение и пределы использования (ст. 15, 16, 17), виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности (ст. 18), права и обязанности собственников жилого помещения (ст. 30). Уделено внимание нормам, регулирующим отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме: право собственности на общее имущество собственников помещений (ст. 36), определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37). Регулируются отношения социального найма: предоставление жилого помещения по договору социального найма (ст. 49), права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 65), права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 67). Целый ряд статей регулирует коллективные формы собственности: жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ст. 110), ТСЖ, права, обязанности (ст. 135, 137, 138), права членов ТСЖ и не являющихся членами товарищества в многоквартирном доме (ст. 143), выбор способа управления многоквартирным домом (ст. 161). Перечисленные статьи содержат требования, регулирующие деятельность по управлению многоквартирными домами.

"Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г., введенный в действие с 1 марта 2005 г., законодательно закрепил необходимость самостоятельного выбора способа управления своим домом для собственников помещений. Для этого был обозначен новый в сфере ЖКХ вид деятельности - "управление многоквартирным домом". Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Тем самым был введен еще один вид жилищно-коммунальных услуг, который, исходя из сути ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, нельзя отнести ни к жилищным, ни к коммунальным услугам в полном объеме. Однако именно от рационального и качественного управления многоквартирным домом, в том числе зависит комфортность условий проживания населения".

В настоящее время в ЖК РФ выделяют следующие формы управления многоквартирными домами:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Про все данные виды управления достаточно подробно сказано в ЖК РФ, в нем выведены основные особенности управления в каждом случае, даются указания на коммунальное обслуживание домов и заключение договоров на управление многоквартирными домами.

Так про непосредственное управление в ЖК РФ говорится следующее:

В случае осуществления непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений перед ними несут ответственность лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Обязательства лиц по выполнению обязательств устанавливается договорами, а также должны соответствовать установленным Правительством Российской Федерации правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилам предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Более подробно законодатель говорит об управлении многоквартирным домом ТСЖ и управляющей организацией:

При управлении многоквартирным домом ТСЖ или жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом товарищество (кооператив) несут ответственность: за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; за предоставление коммунальных услуг (в зависимости от степени благоустроенности дома), качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Сразу нужно заметить, что на сегодняшний очень много противоречий в жилищной сфере как раз по выбору способа управления в многоквартирном доме, суды РФ переполнены исковыми заявлениями, как против управляющих компаний, так и против ТСЖ.

Основной проблемой по мнению Рыбаловой О.А., с которой связывают противоречия в сфере ЖКХ, это то, что управляющие компании зачастую не справляются со своими обязанностями по содержанию жилищного фонда, а качество оказываемых ими услуг по обслуживанию населения не соответствует установленным правилам и нормам.

Попытка обобщения проблемы в сфере деятельности управляющих компаний была проведена Назаровым Р.А. в его статье посвященной взаимоотношению управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями, и главный вывод, к которому приходи автор это то, что проблем в данной сфере много и только государство с помощью грамотной жилищной политики сможет урегулировать противоречия в данной сфере.

При этом нужно отметить, что на практике бывают как правило затяжные судебные процессы, в некоторых случаях заявители доходят до высших судебных инстанций. При этом суды принимают различные судебные решения при рассмотрении дел связанных со спором между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.

Так, постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 оставлено в силе решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.08.2014 № А13-1370/2014 по жалобе Администрации г. Вологды о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов в пользу ООО «Управляющая компания «Новые технологии».

О тех же проблемах, но уже в сфере ТСЖ пишет и Перепелкина Н.В. в своей статье посвященной товариществу собственников жилья его созданию и деятельности.

При этом достаточно четко в законодательстве сказано, что если способ управления многоквартирным домом не будет выбран, орган местного самоуправления сам сделает это за собственников данного дома, путем проведения конкурса на выбор управляющей компании.

Жилищное законодательство в РФ достаточно подробно дает отсылку к взаимоотношениям, которые складываются между управляющими организациями и собственниками в многоквартирном доме. Так в статье 162 Жилищного Кодекса РФ даются основные начала и основные черты данного договора, сделано это с целью защиты собственников в сфере ЖКХ.

Баранова Д.Н. замечает, что именно жители многоквартирного дома являются наиболее уязвимым в правовых отношениях субъектом, на основании чего они должны быть самыми заинтересованными в выборе способа управления многоквартирным домом.