Прежде чем перейти к рассмотрению способов управления многоквартирным домом существующих в РФ, целесообразным будет обратиться к зарубежному опыту управления жильем.

Жилищная сфера европейских стран демонстрирует разнообразие форм собственности. Это и жилищные кооперативы, в которых живут арендаторы и собственники, и многоквартирные частные дома, где квартиры сдаются в аренду, и дома муниципального жилого фонда для социально не защищенного населения, и многоквартирные дома, квартиры в которых принадлежат собственникам, объединенным в Ассоциации собственников жилья. Перечень остается открытым.

В законодательстве ряда европейских стран применяется понятие «ассоциация собственников жилья», аналогичное российскому понятию ТСЖ. Каждый собственник помещения является одновременно собственником земельного участка, находящегося в составе кондоминиума.

В США большая часть жилищного фонда либо полностью принадлежит собственникам единолично, муниципалитету, частному лицу или является кондоминиумами. Домов одновременно с частными и муниципальными квартирами в США не имеется.

Возникающие между домовладельцами отношения регулируются уставом ассоциации, при этом каждый собственник автоматически включается в ассоциацию. В дополнение к уставу каждая ассоциация утверждает внутренние правила, определяющие права и обязанности домовладельцев. В судебной практике западных странах распространены дела с участием ассоциаций собственников жилья. В большинстве случаев предметом судебного разбирательства является взыскание задолженности по обязательным платежам домовладельцев или нарушения правил, установленных в кондоминиуме.

В странах с хорошо развитым рынком жилищных услуг управление своим городским домом расценивается домовладельцами как преимущество. Домовладельцы ценят возможность экономного рационального расходования финансов, вложенных в комфортное проживание.

В 1960-70-х гг. в Америке владельцы домов продавали их поквартирно арендаторам и иным лицам. С начала 1980-х гг. процесс преобразования имеющегося арендного жилья в кондоминиумы немного сбавил темп, на первый план выдвинулись частные компании застройщиков. Строительство кондоминиумов постепенно стало чрезвычайно выгодным бизнесом, поскольку жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью. Ассоциация собственников жилья (как организация самоуправления жильцов) всегда представляется покупателям застройщиками и агентами по продаже квартир как выгодное преимущество. Покупатель приобретает следующие права: голоса при решении различных вопросов; возможности непосредственного участия в делах ассоциации; самостоятельного выбора управляющей организации; влияния на цену и качество потребляемых услуг. В предварительном договоре купли-продажи излагаются положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме. Большинство американцев стремятся приобрести собственное жилье, идеальным считается проживание в отдельном собственном доме или квартире, с условием, что она отвечает высокому уровню качества.

Интересной представляется практика управления многоквартирными домами в Великобритании. В 1980-е гг. роль местных властей в жилищном строительстве существенно изменилась. В собственности местных органов власти Британии накопилось 6,8 млн. зданий, жильцы которых вносили квартирную плату, получая субсидию. Одновременно местные власти вели широкое строительство домов и квартир для сдачи внаем. В конце 1996 г. объем муниципального жилищного фонда снизился до 4,6 млн. зданий.

В период с 1979 по 1996 г. в соответствии с Законом «О праве на выкуп» свыше 1,6 млн. муниципальных домов было продано их жильцам по цене ниже рыночной. Правительство поддержало создание независимых жилищно-строительных ассоциаций, которые в настоящее время несут ответственность за строительство большей части так называемого «социального жилья». Правительство поддержало добровольную передачу – с согласия жильцов – жилых микрорайонов из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций. Благодаря передаче жилья новым домовладельцам возросли инвестиции и изменились методы управления жилищным хозяйством.

Местные органы власти остаются крупнейшими домовладельцами и несут ответственность за взимание квартирной платы сохранность и ремонт принадлежащего им жилого фонда. Местные власти также играют роль в определении и оценке потребностей в жилищном строительстве на подведомственной им территории и в подготовке скоординированных планов, направленных на удовлетворение этих нужд с помощью жилищно-строительных ассоциаций и частного сектора. Жилищно-строительные ассоциации строят социальное жилье для сдачи внаем, при этом местные власти распределяют его в соответствии с имеющимся списком очередников. Частные застройщики возводят дома для продажи, а также для сдачи внаем.

Большой интерес представляет так называемая шведская модель. В Швеции нет частной собственности на квартиры как таковой, а распространена кооперативная собственность. Объектом такой собственности может быть только здание (коттедж, многоквартирный дом). Наиболее развит наем как способ пользования жильем. Отдельная квартира в многоквартирном доме может быть только собственностью кооператива, которому принадлежит весь дом. Член кооператива не может стать собственником занимаемой квартиры даже после полной выплаты ее стоимости.

Для того, чтобы совершить обмен квартиры, жильцу необходимо свое членство в кооперативе. Тогда его квартира будет передана по найму иному лицу. Шведское кооперативное движение исходит из того принципа, что жильцы должны заботиться о своем доме совместно, и только эта солидарность может обеспечить условия благоприятного проживания.

Германский опыт показывает, что благоприятные условия для создания ТСЖ могут быть обеспечены, прежде всего, при помощи местной власти. В Германии не так много собственников жилья, так как далеко не каждый имеет возможность выкупить у государства квартиру. При формировании самостоятельного хозяйственного объединения жильцов становится проблематичным поиск управляющего. К нему предъявляют высокие требования при отсутствии системы лицензирования специалистов в данной области. Управляющий должен быть специалистом в области экономики, управления, строительства.

В Австрии отсутствует вопрос - вступать или нет в ТСЖ. Создание ТСЖ - обязательное условие для собственников, если в многоквартирном доме более половины квартир являются частными. Муниципалитеты отказываются от обслуживания зданий, где в основном квартиры находятся в частной собственности. Создание ТСЖ для муниципалитетов является очень выгодным. Малообеспеченным выдаются субсидии, а государство контролирует целевое использование этих средств. Обязательным условием для каждого ТСЖ в Австрии является его аудиторская проверка каждые два года.

В Финляндии функционирует несколько строительных компаний, которые строят, продают жилье, а также в последствии занимаются его эксплуатацией, выдают жилищные субсидии, которые использует почти треть всех граждан страны. В стране существует проблема неплательщиков, с которыми строительная организация предпочитает не разбираться, эти функции выполняют сами жильцы, объединенные в товарищества. Таковы условия договора, заключаемого между компанией и ТСЖ. Решением общего собрания ТСЖ злостного неплательщика могут лишить квартиры на три года, а если оплата и в дальнейшем не последует, его полностью лишают жилья (с выплатой соответствующей компенсации с учетом удержания за платежи). К такому методу прибегают и в том случае, когда кто-либо из жителей систематически грубо нарушает правила совместного проживания в многоквартирном доме, не принимает участия в совместных мероприятиях по благоустройству дома и территории.

В Испании даже в многоквартирном доме квартира продается вместе с земельным участком. На землю и квартиру оформляется единый документ. Владелец квартиры одновременно становится владельцем части остального общего недвижимого имущества: холлов, лифтов, подвалов, фасадов, крыши, инженерного оборудования и т.д. Без его согласования и разрешения (что делается в виде опроса или созыва общего собрания) никто ничего в доме делать не имеет права. Например, выбор цвета покраски фасада также выносится на общее обсуждение. Участие в товариществе накладывает на его членов жесткие обязательства. Если владелец квартиры планирует в ней переделки, он обязан получить разрешение общего собрания, которое решает подобные вопросы большинством голосов.

Подводя итог первой главы, хотелось бы отметить следующее. Многоквартирный дом представляет собой сложный технический организм, включающий в себя ряд элементов. Объектом управления многоквартирного дома является общее имущество собственников.

Анализ зарубежного опыта в сфере управления многоквартирными домами показал, что важными направлениями осуществления реформ в этой сфере являются:

создание рынка жилищно-коммунальных услуг;

законодательное урегулирование процесса образования тарифов, предоставление льгот и осуществление контроля за этими процессами;

установление четких стандартов качества коммунальных услуг;

становление современных форм самоорганизации населения.