Непосредственное управление является классическим способом управления имуществом. Суть его в том, что собственник вещи самостоятельно совершает необходимые для управления своим имуществом действия.

В настоящее время, несмотря на отсутствие каких-либо ограничений при выборе данного способа управления, большинство авторов вполне обоснованно считают, что непосредственное управление возможно при ограниченном числе помещений в многоквартирном доме и практически не осуществимо при большом количестве квартир.

Можно выделить следующие проблемы при непосредственном управлении многоквартирным домом:

Увеличение стоимости услуг водоснабжения и водоотведения за счет размера затрат Региональной саморегулируемой организации (РСО). Саморегулируемой организацией является некоммерческая организация, основанная на членстве, созданная в целях саморегулирования, объединения субъектов предпринимательской деятельности определенного вида или на основе единства рынка оказанных услуг (поставленных товаров, выполненных работ) или отрасли производства услуг (товаров, работ). Различие тарифов организаций коммунального комплекса обусловлено объемом реализации коммунальных услуг – так называемая обратно-пропорциональная зависимость: чем больше объем услуг, тем меньше тариф.

Не урегулирован вопрос несения ответственности за качество коммунальных услуг. РСО поставляет коммунальные ресурсы до границы эксплуатационной ответственности, а не в квартиру собственника или нанимателя. Вышеуказанная граница обычно находится в колодце с вводной задвижкой или проходит по стене жилого дома. Так от границы эксплуатационной ответственности до квартиры ответственность за поставку коммунальных ресурсов возложена на собственника, поскольку данный участок трубы находится в общедолевой собственности. В результате люди «остаются наедине со своими проблемами».

Обязанность предоставлять достоверные данные по лицевым счетам отнесена на собственников. При возникновении вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг и расчетами, собственникам необходимо обращаться отдельно в каждую РСО. Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, это приводит к дополнительным затратам сил и времени. Отсутствие единой квитанции вынуждает пользователей производить оплату в разных местах и в разное время.

При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями нет посредника - юридического лица, способного наиболее эффективно защищать интересы жильцов. Самостоятельное отстаивание в суде своих прав и интересов каждым собственником жилья чревато недобросовестным поведением РСО.

При выборе собственниками непосредственного управления, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, какие ранее делала управляющая организация, а подрядчики будут нести такую же ответственность, какую несла управляющая организация, но это не так. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации жилищная управляющая компания несет ответственность даже за те работы, которые не обозначены в договоре с собственником. Надзорные инстанции всегда могут принудить управляющую организацию выполнить необходимые работы даже, если их нет в утвержденном перечне работ. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-либо работы собственники могут только через суд. Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зимнему периоду, даже в случае, если не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. При непосредственном управлении подрядная организация выполняет работы на такую денежную сумму, какую она соберет с жильцов, и именно на те виды работ, которые указаны в договоре.

При непосредственном управлении каждый дом и квартира должны быть оборудованы приборами учета ресурсов - общедомовым и индивидуальным соответственно. Здесь возможны варианты: или жильцы сделают это за свой счет, или затраты понесут РСО, а потом предъявят сумму расходов к возмещению. В первом случае есть возможность экономии при покупке менее дорогостоящего счетчика. Но нет гарантии, что поставщик одобрит именно эти приборы. Если же доверяться монополистам, вряд ли следует ожидать, что они установят населению самые дешевые счетчики. Имеются проблемы с высокими затратами, например, «для стандартной трёхкомнатной квартиры понадобится, как минимум, пять счётчиков — на каждый обогревательный прибор. На их установку уйдёт около 10 тысяч рублей. Раз в 3–4 года приборы нужно будет менять и раз в год — проверять, что потребует дополнительных затрат».

Одной из положительных сторон непосредственного управления многоквартирным домом является индивидуальная ответственность каждого собственника при возникновении задолженности перед РСО. Но даже индивидуальный договор не позволит прекратить водоснабжение отдельного должника. Для этого пришлось бы полностью поменять систему водоснабжения в стране, что связано с особенностями устройства внутридомовых систем тепло- и водоснабжения.

Правовое регулирование непосредственного способа управления осуществляется, в первую очередь, нормами ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Согласно данной статье для управления домом собственники заключают две группы договоров.

Первая группа – «договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества» в многоквартирном доме, которые заключаются «с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».

Данные договоры являются гражданско-правовыми договорами подряда и возмездного оказания услуг и регулируются гражданским законодательством, за исключением нескольких конкретных норм жилищного законодательства, посвященных указанным договорам, - например, ч. 1,2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.

Договоры по содержанию и ремонту общего имущества заключаются в следующем порядке. В первую очередь, домовладельцы на общем собрании выбирают непосредственный способ управления многоквартирным домом. Они определяют организации, с которыми будут заключать договоры, утверждают размеры платежей этим организациям (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Представляется, что на общем собрании должны быть утверждены также и существенные условия будущих договоров. После этого собственники подписывают договор о содержании и ремонте. На законодательном уровне необходимо было бы закрепить нормы о том, что договоры, заключаются собственниками на условиях, утвержденных общим собранием и что условия договоров одинаковы для всех собственников.

Часть 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в договоре участвуют «все или большинство собственников». С.И. Федоров отмечает, что «под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов».

Однако буквальное толкование указанного правила позволяет говорить, что для заключения договора достаточно его подписание более половиной собственников в многоквартирном доме. И такое толкование встречается в литературе: «Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в доме превышало половину общего числа собственников помещений в многоквартирном доме».

Следует признать, что вторая позиция более правильная с точки зрения толкования норм. Таким образом, ст. 164 Жилищного кодекса РФ в отступление от общего принципа решения вопросов собственниками исходя из размеров их долей в общем имуществе требует подписания договоров большинством домовладельцев, а не собственниками, обладающими определенным размером долей в праве общей собственности.

Однако, никаких оснований для такого отступления от общего принципа, в рассматриваемом случае нет. Более правильно было бы при утверждении редакции ст. 164 Жилищного кодекса РФ исходить из принятия решений большинством голосов собственников, а не их количеством. На практике собственники, обладающие большинством голосов, могут оказаться в меньшинстве относительно общего количества самих домовладельцев. Из-за этого решение «крупных» собственников о непосредственном управлении многоквартирным домом и о выборе организаций для заключения с ними договоров может стать не исполнимым, если большое количество «мелких» собственников откажутся подписывать договор.

Таким образом, в ч. 1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ последнее предложение представляется необходимым сформулировать следующим образом: «При этом собственники помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Для заключения договора необходимо его подписание собственниками, обладающими большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».

Аналогичные изменения следует внести и в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающую, что от имени собственников может действовать лицо, уполномоченное доверенностью, выданной всеми собственниками или их большинством.

При непосредственном управлении собственники многоквартирных домов лишаются возможности решения вопросов, связанных с качеством жилищно-коммунальных услуг с одним контрагентом в лице управляющей компании, и вынуждены вступать в правоотношения со множеством РСО, что не способствует оперативной защите и реализации прав. Например, в соответствии с п. 103 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", при ненадлежащем качестве коммунальной услуги в границах эксплуатационной ответственности обслуживающей организации законодатель предусмотрел осуществление перерасчёта за счёт средств последней. Однако при непосредственном способе управления обслуживающая организация осуществляет сбор платы только за текущее содержание и ремонт жилья, а собственники оплачивают оказанную коммунальную услугу напрямую в РСО. В таком случае не понятно, за счёт каких источников должен быть произведён перерасчёт и в каком порядке: по постановлению Правительства N 354 или по постановлению Правительства N 491.

Жилищное законодательство не определяет существенных условий договоров о содержании и ремонте жилых помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом. Поскольку данные договоры относятся к гражданско-правовым договорам подряда и возмездного оказания услуг, в соответствии с положениями части второй ГК РФ такими существенными условиями являются:

Предмет договора, включающий в себя перечень работ и услуг, которые обязан выполнять подрядчик (исполнитель), и встречное обязательство заказчика (собственника) оплачивать работы и услуги.

Сроки выполнения работ.

Цена работ и услуг, а также сроки выполнения услуг не являются существенными условиями договоров подряда и возмездного оказания услуг.

Если сравнить указанные существенные условия с перечнем существенных условий договора управления многоквартирным домом, то можно увидеть, что договор управления включает ряд существенных условий, которые не присущи договорам подряда и возмездного оказания услуг, а именно: адрес многоквартирного дома; состав общего имущества многоквартирного дома; срок выполнения обязательств управляющей организацией; плата за выполнение работ и оказание услуг, порядок ее определения и внесения; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня; порядок контроля за выполнением договора управляющей организацией.

С учетом анализа данных существенных условий представляется, что некоторые из них должны быть определены законом и как существенные условия договоров, заключаемых при непосредственном управлении многоквартирным домом.

В связи с этим предлагается дополнить ч. 1 ст. 164 ЖК РФ абзацем следующего содержания: «Договоры подряда и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны соответствовать требованиям гражданского законодательства. Содержать следующие существенные условия: срок действия договора, сроки выполнения работ (оказания услуг); размер платы за выполнение работ (оказание услуг), порядок ее внесения; гарантийный срок на результаты работ (услуг); порядок контроля собственниками выполнения обязательств».

Вторая группа договоров, регулирующих правоотношения сторон в случае непосредственного управления многоквартирным домом – это договоры об оказании коммунальных услуг, заключающиеся самостоятельно каждым собственником помещения с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Таким образом, при непосредственном управлении многоквартирным домом существуют одновременно ряд отдельных договорных обязательств, соответствующих числу домовладельцев и видов коммунальных услуг.

Согласно разделу I Правил предоставления коммунальных услуг гражданам утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 при непосредственном управлении домом исполнителем коммунальных услуг выступает организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. При этом объем потребленных коммунальных услуг определяется исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры (то есть по показаниям общедомовых приборов учета). Разница между показаниями объема коммунальных ресурсов, поступивших в многоквартирный дом и объемов ресурсов, поступивших в квартиры, распределяется между всеми собственниками пропорционально показаниям поквартирных приборов учета, а при их отсутствии – в специальном порядке, установленном Правилами.

Таким образом, договор на снабжение коммунальными ресурсами общего имущества заключать не требуется, поскольку в рамках договорных отношений об оказании коммунальных услуг гражданам, плата за услуги вносится с учетом и тех ресурсов, которые были необходимы для содержания общего имущества.

Важное значение имеет вопрос о вознаграждении, которое собственники могут уплачивать своему представителю. Многие авторы усмотрели в ст. 164 Жилищного кодекса РФ возможность обойти требования закона к управлению многоквартирным домом управляющей организацией путем избрания собственниками помещений непосредственного способа управления многоквартирным домом с наделением полномочиями на представление их интересов определенного лица и выплатой ему за осуществление представительства вознаграждения. Таким лицом может стать управляющая организация, деятельность которой не подпадает под нормы, регулирующие управление многоквартирным домом управляющей организацией.

С.Г. Певницкий по этому поводу пишет: «ч.3 ст. 164 ЖК РФ позволяет собственникам помещений на основании решения общего собрания от их имени уполномочивать доверенностью (выданной в письменной форме всеми или большинством) любое лицо, в том числе юридическое, на действия в отношениях с третьими лицами. В данном случае возможно участие некоей «квазиуправляющей компании», действующей на основе договора поручения (или агентского договора) от имени и за счет собственников в отношениях с подрядчиками на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также в отношениях с ресурсоснабжающими и иными организациями. Причем ответственность такой компании сводится к ответственности за качество исполнения поручений доверителя, предусмотренных договором. Как видно, в этом случае она по объему меньше ответственности управляющей компании в смысле ст. 161 ЖК РФ».

С учетом такой возможности другими авторами делается вывод о том, что «если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенностей уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменить способ управления многоквартирным домом… Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям… кодекса к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим».

Приведенные взгляды указывают на необходимость разработки механизма, препятствующего такому обходу норм об управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Хотя позицию, что собственники и их представитель не могут заключать договор, предмет которого будет совпадать с предметом, указанным в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ для договора управления многоквартирным домом, иначе как путем выбора соответствующего способа управления, следует признать верной, она сама по себе не достаточна для целей борьбы с обходом требования о заключении договора управления. Так, представитель собственников может заключить с домовладельцами договор, частично отличающийся по своему предмету от договора управления, но в целом охватывающим основные вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме. В то же время механизм противодействия обходу закона не должен лишать собственников, избравших непосредственное управление многоквартирным домом, возможности оплачивать услуги своего представителя и компенсировать ему понесенные расходы, заключать с ним договоры поручения, агентский или иные.

В связи с этим представляется необходимым принять норму, обязывающую организации и индивидуальных предпринимателей, заключающих договоры, связанные с представлением интересов собственников, письменно разъяснять собственникам существо заключаемого договора и пределы их ответственности перед собственниками в случае некачественного обслуживания, ремонта многоквартирного дома, некачественного оказания коммунальных услуг. Данные правила можно сформулировать следующим образом:

«Юридические лица и индивидуальные предприниматели, заключающие с собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, договоры, в соответствии с которыми юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), будет действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами, обязаны письменно сообщить каждому собственнику, заключающему такой договор, что заключаемый договор не является договором управления многоквартирным домом, а само юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) не является управляющей организацией.

Одновременно юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны письменно разъяснить каждому собственнику предмет заключаемого договора, ответственность юридического лица за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по заключаемому договору».

Принятие данных норм должно сопровождаться установлением мер административной ответственности за их несоблюдение.