Реформирование системы управления ЖКХ предполагает активное включение населения в заботы по содержанию и воспроизводству жилищного фонда. Приватизация жилья, позволив значительной части граждан стать собственниками, обуславливает и новое отношение населения к жилищному фонду. Владелец жилья получает не только новые права, но и новые обязанности, связанные с хозяйственным управлением недвижимым имуществом. Полностью оплачивая жилищно-коммунальные услуги, граждане вправе поставить под свой контроль денежные потоки и работу организаций, занимающихся обслуживанием жилищного фонда, добиваться желаемого качества соответствующих услуг.

Они непосредственно заинтересованы в решении проблем и создании эффективных механизмов ресурсосбережения и рационализации затрат в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим особую значимость приобретают вопросы самоорганизации граждан в сфере защиты своих жилищных интересов.

На сегодняшний день в России удельный вес жилищного фонда, находящегося в частной собственности, достаточно высок и растет из года в год. Увеличение количества приватизированных квартир, а соответственно и числа частных собственников жилья вызывает необходимость развивать коллективные формы владения и управления жилищным фондом. Организационно-правовой формой такого объединения становится товарищество собственников жилья (ТСЖ).

«ТСЖ – это юридическое лицо, представляющее собой объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которой заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества».

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ ТСЖ осуществляет деятельность по содержанию и сохранению имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления управления многоквартирными домами.

Деятельность ТСЖ может осуществляться в разных вариантах: самостоятельно организовать оказание жилищных услуг, а в редких случаях коммунальных услуг или привлечь управляющую компанию, прочие специализирующие компании.

ТСЖ на данном этапе – основное звено реформирования ЖКХ в рыночных условиях. Являясь собственником жилищного фонда, ТСЖ в наибольшей степени заинтересовано в подборе на конкурсной основе подрядных эксплуатационных или строительных организаций для ремонта и эксплуатации жилищного фонда, установлении автономных источников теплоснабжения и бытовых приборов учета и регулирования расхода тепла, воды и газа.

Потенциал ТСЖ в плане улучшения качества жилищно-коммунального обслуживания значителен, но широкое развитие данной формы домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны местных органов власти, решения выявляемых практикой недоработок, более четкого определения стимулов к образованию ТСЖ, а также самоорганизации жителей. Для образования ТСЖ очень важны однозначная позиция администрации муниципалитета и наличие пакета нормативных актов, регулирующих все аспекты создания и функционирования ТСЖ после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

ТСЖ становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банках, иные реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом.

ТСЖ для осуществления своей деятельности наделяется рядом прав:

заключения договоров управления многоквартирным домом, а также договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и иные договоры;

составления сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимых затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходов на другие установленные законодательством и уставом ТСЖ цели;

установления на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеров платежей и взносов для каждого собственника помещений пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

выполнять работы и оказывать услуги собственникам помещений.

В случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства;

получать в пользование либо получать (приобретать) в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и других построек, их последующей эксплуатации;

осуществлять застройку прилегающих к многоквартирному дому выделенных земельных участков в соответствии с требованиями законодательства, от имени и за счет собственников помещений.

В случае неисполнения собственниками помещений многоквартирного дома обязанностей участия в общих расходах ТСЖ вправе потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

На ТСЖ возложен ряд обязанностей:

заключения договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ;

обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

обеспечения выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме пропорционально их долям в праве общей собственности;

обеспечения соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

принятия мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, способствующих затруднению или препятствию реализации прав владения, пользования и распоряжения собственников общим. Членство в ТСЖ возникает у собственника помещений в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ, а прекращается в момент подачи заявления о выходе из членов товарищества или прекращения прав собственности на помещение.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Несмотря на отсутствие прямого указания в законе, учеными обосновывается мнение, что органом управления является также председатель правления товарищества. Председатель обеспечивает исполнение решений правления, наделен правом давать указания и распоряжения должностным лицам ТСЖ. Исполнение данных указаний при этом обязательно. Председатель действует без доверенности, от имени ТСЖ, подписывает платежные документы, совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением товарищества.

Сравнение ТСЖ с другими формами управления позволит выявить его плюсы и минусы. Однако в каждом конкретном случае, данные моменты можно трактовать по своему, так как каждый дом имеет свои особенности и определенное техническое состояние, свой социальный уровень жильцов, разные мнения по поводу формы управления и т.д. Поэтому единой методики или рекомендации в выборе способа управления многоквартирным домом нет. Тем не менее, к положительным моментам ТСЖ можно отнести следующее:

Как правило, ТСЖ это всегда чистый и благоустроенный двор, убранный подъезд.

Собственники самостоятельно решают как, когда и каким способом осуществлять эксплуатацию своего многоквартирного дома. Таким образом, у каждого собственника имеется возможность влиять на решение вопросов, касающихся своего дома.

Возможность грамотно использовать общее имущество многоквартирного дома, тем самым сокращая расходы по эксплуатации. Например, сдавать в аренду подвал, предоставлять места для рекламы в подъездах и стенах дома и т.д.

Если привлекается управляющая компания, то появляется возможность влиять на деятельность управляющей компании, контролировать качество ее работы;

Создание ТСЖ определяет условия к применению энергосберегающих технологий, бережному отношению к общему имуществу, так собственники начинают думать об эффективном и экономном управлении своим многоквартирным домом.

К отрицательным моментам ТСЖ можно отнести:

Отсутствие инициативы жильцов в принятии решений о деятельности ТСЖ – один из самых существенных минусов.

Неграмотное руководство. Очень часто происходит выбор председателя, правления и ревизионной комиссии, не имеющих необходимых навыков и знаний, чтобы осуществлять возлагаемые на них функции. А за неграмотность руководства ТСЖ платят его жильцы. Примером неграмотного руководства может служить многочисленные факты образования задолженности за коммунальные ресурсы ТСЖ перед поставщиками и, как следствие, обращение последних в суд. Так, Арбитражный суд Вологодской области решением от 29.04.2016 по делу № А13-1318/2016 взыскал с ТСЖ «Карла Маркса 3» в пользу Муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования «Город Вологда» «Вологдагорводоканал» 128 411 руб. 56 коп. задолженности за услуги по водоснабжению и водоотведению.

Должники. Финансирование потребностей ТСЖ происходит с единого «котла», соответственно, если проживают жильцы, имеющие плохую платежную дисциплину, страдать будут добросовестные плательщики.

Социальная неоднородность жильцов. Во всех без исключения многоквартирных домах проживают как богатые, так и бедные жильцы. При объединении жители могут столкнуться с разными требованиями к эксплуатации и благоустройству дома.

Существует ряд законодательных недоработок, создающих сложности в деятельности ТСЖ. Многие из них отмечаются в юридической литературе. Жесткую критику норм Жилищного кодекса РФ о товариществах собственников жилья высказал М.Ю. Тихомиров: «…раздел VI, по нашему мнению, является одним из самых неудачных разделов Кодекса… Представляется, что в ст. 135-152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики».

Одной из распространенных проблем в деятельности ТСЖ является проведение общего собрания его членов. Проведение очного собрания затруднительно ввиду большого числа членов в ТСЖ. Поэтому во многих товариществах проводится заочное голосование. Во время такого голосования инициатор общего собрания имеет возможность создать у опрашиваемых членов товарищества неверное представление о вопросах, разрешаемых общим собранием, и тем самым добиться результатов голосования, которые не отвечают интересам большинства членов. Также при данной форме голосования становятся возможными другие способы злоупотребления, например, неоповещение о голосовании лиц, которые могут противодействовать инициатору собрания, разъясняя жильцам многоквартирного дома происходящую ситуацию.

Конфликты, возникающие в таких случаях, порой приводят к ситуации одновременного существования двух правлений – старого, имеющего документацию и печать товарищества, и вновь избранного – легитимного, но не имеющего ни документов, ни реальных возможностей управлять многоквартирным домом.

Анализ норм, устанавливающих порядок проведения общих собраний членов ТСЖ, показывает, что многие важные вопросы в данной области не урегулированы.

С учетом сложившейся практики проведения общих собраний членов ТСЖ и сегодняшнего состояния законодательства следует сделать вывод о необходимости усиления на законодательном уровне защиты интересов членов товарищества собственников жилья, в том числе при проведении общих собраний.

Можно предложить дополнить главу 14 ЖК РФ некоторыми правилами проведения общих собраний членов ТСЖ, в том числе следующими:

«Вопросы, входящие в компетенцию общего собрания членов ТСЖ, не могут быть переданы для разрешение другим органам управления;

Товарищество собственников жилья обязано ежегодно проводить годовое общее собрание;

На годовом общем собрании решаются вопросы об избрании правления и председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора), утверждении годового отчета о выполнении плана финансовой деятельности за прошедший год, утверждении плана финансовой деятельности на предстоящий год, установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, утверждении отчета ревизионной комиссии (ревизора), иные вопросы;

Решение общего собрания может быть принято без общего собрания путем заочного голосования.

Общее собрание, на повестке дня которого имеются вопросы об избрании правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора), утверждении годового отчета о выполнении плана финансовой деятельности за прошедший год, утверждении плана финансовой деятельности на предстоящий год, утверждении размера обязательных платежей и взносов, не может проводиться в форме заочного голосования».

В ряде случаев члены ТСЖ сталкиваются с невозможностью проведения общих собраний по инициативе одного или группы членов товарищества. По этому поводу С.А. Лушкин пишет: «Несмотря на то, что формально право на созыв общего собрания членов ТСЖ предоставлено любому собственнику – члену ТСЖ, на практике оно трудно реализуемо, так как в силу норм ст. 148 ЖК РФ списки членов ТСЖ ведет правление товарищества, которое не обязано предоставлять их инициаторам общего собрания. В этом случае затруднительно выполнить положение ст. 146 ЖК РФ об уведомлении членов ТСЖ о проведении общего собрания».

Таким образом, для защиты членов товарищества собственников жилья необходимо также установить перечень прав членов товарищества. Для этого предлагается дополнить главу 14 ЖК РФ следующими нормами: «Члены товарищества собственников жилья вправе принимать участие в общих собраниях членов товарищества, получать информацию о деятельности товарищества, знакомиться с документацией (хозяйственной, финансовой и пр.) в установленном уставом порядке. Товарищество обязано по требованию члена товарищества предоставлять указанную информацию, в том числе копии документов, любому члену товарищества для ознакомления в помещении товарищества».