Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом в настоящее время является управление управляющей организацией.

Привлекая организацию к управлению многоквартирным домом, собственники передают ей в комплексе полномочия по управлению данным объектом, в том числе - предоставление коммунальных услуг. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг собственникам является одной из приоритетных целей деятельности управляющих организаций.

Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию второй стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного сторонами срока обязуется за плату предоставлять коммунальные услуги собственникам а также лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме. В договоре управления должен быть указан перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок определения и внесения платы за коммунальные услуги. Основанием для предоставления коммунальных услуг считаются возмездные договоры. Законодательство установило схему договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг, выделяя два вида договоров:

договор оказания коммунальных услуг между потребителем и ис- полнителем;

договор приобретения коммунальных ресурсов между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией.

Это обусловлено тем, что законодательство четко разграничивает правовое положение потребителей, исполнителей и ресурсоснабжающих организаций.

Действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, наделяют управляющую организацию правами и обязанностями исполнителя.

Министерство регионального развития РФ приводит следующие разъяснения: «при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления управляющей организацией данная организация на основании п.п. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ должна заключить с ресурсоснабжащией организацией договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома».

Таким образом, при выборе способа управления многоквартирными домами в виде управления управляющей организацией, данные организации наделяются функциями исполнителей и обязуются обеспечивать жилое помещение коммунальными ресурсами надлежащего качества в необходимых объемах, бесперебойное отведение стоков, бесперебойное отопление помещения в отопительный период в зависимости от температуры наружного воздуха.

Несмотря на действующие Правила, в юридической литературе встречается вопрос о том, является ли управляющая организация при заключении договоров с РСО самостоятельным хозяйствующим субъектом, предоставляющим услуги населению или фактически выступает посредником между потребителями и РСО.

Далее следует выделить положительные и отрицательные моменты при управлении домом управляющей организацией.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это не исключает качественного исполнения договорных обязательств по управлению многоквартирным домом. Наоборот - может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, и как следствие - увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию многоквартирного дома у управляющей компании не такая как при управлении ТСЖ, но она присутствует в виде положительного фактора, который следует учитывать при избрании способа управления многоквартирным домом.

Управляющая компания отличается масштабом деятельности, то есть возможностью осуществлять управление большим количеством многоквартирных домов, чем это может позволить себе ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки профессионального управления, так как дает возможность для сосредоточения в управляющей компании различных специалистов: юристов, экономистов, управленцев, инженеров.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ большей стабильностью, способностью к бесперебойному функционированию даже при выбытии по какой-либо причине одного из руководителей организации.

Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как предельное извлечение прибыли, так и увеличение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами многоквартирных домов.

Управляющая компания имеет существенные возможности для маневра материальными и трудовыми ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например, при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к главной цели управляющей компании, заключающейся в предельном извлечении прибыли, следует напомнить, что прибыль уменьшается на соответствующий налог. В то же время при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается в распоряжении ТСЖ. Отмеченные положительные свойства управляющей компании создают предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании.

ЖК РФ и иные нормативные правовые акты, регулирующие деятельность организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами предписывают обеспечивать благоприятные безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

Вместе с тем вопросы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств в законодательстве недостаточно проработаны.

Указанные недостатки правового регулирования создают проблемы в правоприменительной практике, способствуя нарушениям прав граждан.

Как один из возможных вариантов развития правового регулирования в этой сфере стало использование потенциала разрешительной системы.

Использование разрешительного механизма, имеющего легитимирующий характер. Тем самым обеспечивающего только реализацию юридически допустимого поведения, но и упорядочение предоставления субъективных прав, ограничение определенными рамками усмотрения сферы публичного управления.

Введение с 01.05.2015 лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами выявило проблему лишения данных домов управляющих компаний в связи с неполучением некоторыми из них указанной соответствующей лицензии.

Учитывая, что указанные организации выполняют функции исполнителей коммунальных услуг, а также организуют содержание и текущий ремонт жилищного фонда, прекращение их работы с 01.05.2015 вследствие неполучения лицензии может повлечь негативные последствия для собственников жилых помещений в виде ухудшения технических и эксплуатационных характеристик общего имущества, возникновению технологических нарушений в работе инженерных коммуникаций и т.д.

При этом положения ст. 200 ЖК РФ, устанавливающие возможность непрерывного управления домом до принятия собственниками жилых помещений решения о выборе способа управления, относятся только к ситуациям, связанным с работой управляющих компаний, лицензия которых прекратила свое действие или аннулирована.

В отношении же организаций, которые не получали соответствующих лицензий применяются положения ст. 161 ЖК РФ, устанавливающие возможность вмешательства органов местного самоуправления в сферу управления домом только в случае непринятия собственниками жилых помещений в течение 1 года самостоятельного решения о выборе управляющей компании.

В целях защиты прав граждан на обеспечение непрерывности управления домом представляется целесообразным законодательство распространить на изложенную ситуацию названные положения ст. 200 ЖК РФ об обязательности исполнения управляющей компанией, лицензия которой аннулирована или прекращена, своих функций до определения собственниками жилых помещений способа управления домом и обязательности проведения органами местного самоуправления в месячный срок конкурса по выбору управляющей организации в случае, если собственники не выбрали ее самостоятельно.

К числу значимых вопросов, требующих полноты правового регулирования, относится сфера правовой природы специального счета, используемого для финансирования мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Согласно ст. 175 ЖК РФ, специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Перечень операций, которые могут осуществляться по специальному счету, перечислены в ст. 177 ЖК РФ.

К числу владельцев специального счета относятся товарищества собственников жилья, жилищные кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, управляющая организация.

Вместе с тем особенности правовой природы специального счета, установленные жилищным законодательством, не соотнесены с соответствующими нормами гражданского, банковского и иного законодательства, непосредственно регламентирующих порядок ведения банковских счетов и использования находящихся на них денежных средств. При открытии специальных счетов их особый статус отдельным образом не выделяется среди иных банковских счетов управляющей организации, что позволяет использовать находящиеся на нем средства не по целевому назначению.

Об актуальности решения данной проблемы свидетельствует правоприменительная практика, допускающая возможность обращения взысканий по обязательствам организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Ряд авторов, исследующих проблемы возникающие при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, обращаются к вопросу о договоре управления домом.

Договор управления многоквартирным домом имеет первостепенное значение при выборе соответствующего способа управления. Его заключение и исполнение является механизмом реализации собственниками выбранного способа управления, в нем содержаться права и обязанности управляющей организации и домовладельцев.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом прямо определены в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Во-первых, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома. При этом состав общего имущества многоквартирного дома определен в ст. 36 ЖК РФ. В частности, к такому имуществу относят принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения.

Во-вторых, в договоре управления перечисляются услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией.

Перечень коммунальных услуг содержится в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ. К ним относятся: отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.

В-третьих, в договоре должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы.

Ст. 155 ЖК РФ содержит нормы о порядке внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок расчета платы за коммунальные услуги в обобщенном виде отражен в ст. 157 ЖК РФ, а более подробно детализирован в Правилах предоставления коммунальных услуг. Плата за содержание и ремонт жилого помещения обычно определяется на основании тарифов, которые утверждает орган местного самоуправления, если общим собранием собственников не установлено иное.

В-четвертых, в договоре управления многоквартирным домом обязательно должен быть прописан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору.

Конкретизация вышеуказанного положения приводится в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение первого квартала текущего года ежегодно представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет за предыдущий год о выполнении договора управления.

Наличие в законодательстве значительного числа императивных и диспозитивных норм, предусматривающих порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, ставит под сомнение обязательность его согласования в самом договоре и отнесение данного условия к существенным.

Комплексный анализ существенных условий договора управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод о том, что некоторые условия не являются необходимыми для его исполнения, не отражают его природу. Следовательно, конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании сразу в нескольких направлениях. Во-первых, видится необходимость отразить в существенных условиях договора организационный характер деятельности управляющей компании. Во-вторых, при формулировании условия о порядке определения цены договора должны быть закреплены две основных ее составляющих: вознаграждение управляющему, оплата содержания и ремонта жилого помещения. В-третьих, отнесение договорных условий (о порядке изменения перечня услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) к числу существенных представляется не целесообразным, в виду большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих отсутствие таких условий в договоре.

В связи с изложенным предлагается изложить ч. 3 ст. 162 ЖК РФ следующим образом:

«В тексте договора управления многоквартирным домом должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление, адрес дома;

перечень услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивается управляющей организацией;

порядок определения размера оплаты услуг по управлению, оплаты содержания и ремонта жилого помещения»73.

Подводя итог второй главы необходимо отметить следующее. Выбор способа управления зависит от следующих факторов: количества квартир в доме, платежеспособности и дисциплинированности жильцов, наличия управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг, а также отношений, сложившихся с ресурсоснабжающими организациями, наличия общедомовых и поквартирных приборов учета и пр.

По нашему мнению, при выборе непосредственного управления многоквартирным домом наибольший эффект достигается в небольших многоквартирных домах на 10-20 квартир. Этот способ требует активного участия собственников при решении всех вопросов, связанных с обслуживанием дома и содержанием придомовой территории.

Если выбрана управляющая компания, то жильцы нанимают учреждение, которое будет заниматься решением возникающих проблем, а граждане в свою очередь будут оплачивать предоставляемые услуги. В случае, если управляющая компания по каким-либо причинам будет не устраивать жильцов, то они могут поменять ее на другую. Отрицательный момент заключается в том, что придется оплачивать лишнее звено – управляющую компанию.

ТСЖ – это промежуточное звено. Оно в равной степени подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. В таких случаях управляется ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают решения по основным вопросам, касающимся содержания дома и придомовой территории.