В силу собственных оригинальных качеств земля считается объектом законного регулирования некоторых областей отечественного права, а непосредственно: конституционного - при установлении муниципальных границ и при разделении земель между субъектами Российской Федерации; гражданского - при совершении сделок с земельными участками; семейного - при решении диспутов в области собственности супругов; природоохранного - при применении территории как элемента естественной среды, составляющей среду обитания лица и обеспечивающей условия его жизнедеятельности и состояние здоровья. В любой из отмеченных областей права объектом законного регулирования считается только какой-то самостоятельный аспект отношений с земельными участками.

Земля считается предметом земельных взаимоотношений пп.1 п.1 ст.6 Земельного кодекса РФ. При этом предметом земельных взаимоотношений считается не территория как предмет природы либо натуральный источник, а земельный участок - индивидуализированная в определенном режиме часть поверхности территории. По суждению И.А. Иконицкой, потребность сохранения территорией своего ключевого качества - основные принципы жизнедеятельности человеческого сообщества - устанавливает специфику как реализации индивидуальных предметных прав на территорию, так и работы страны в лице его определенных организаций по распределению, целесообразному применению и охране территорий. Она кроме того, отмечает, что земельные взаимоотношения регулируются как земельным, так и гражданским законом и нужно найти нишу для каждой сферы, «в конечном результате непосредственно данная особенность объекта правового регулирования... считается одним из условий, обусловливающих выделение земельного полномочия в независимую область права и в соответствии с этим земельного законодательства в независимую область законодательства".

Достаточно активно земельные правоотношения регулируются гражданским законодательством. Но в основании гражданского и земельного права лежат разные основы. Гражданское право базируется на поочередной реализации принципа предоставления независимости имущественных прав субъектов, а земельное право – на убеждении обеспечения оптимального применения и защиты территорий как основы существования и работы людей.

В настоящее время индивидуализирование образуемых земельных участков должна производиться путём кадастрового учета земельного участка. Правительственный кадастровый учет земельных площадей - это представление и индивидуализация в Едином государственном реестре территорий земельных площадей, вследствие чего каждый земельный участок приобретает такие свойства, которые дают возможность конкретно выделить его из иных земельных участков и реализовать его качественную и финансовую оценки. Государственный кадастровый учет земельных площадей сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В соответствии со ст.16 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый учет осуществляется в связи с образованием либо формированием объекта недвижимости, прекращением его существования или с изменением оригинальных данных объекта недвижимости либо различных других данных о предмете недвижимости.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация считается единственным подтверждением жизни зарегистрированного права. Оформленное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основными проблемами при разрешении споров, связанных с земельными участками, являются вопросы связанные с правовыми последствиями признания недействительной сделки с землей и отражении их в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

Так, Первомайский районный суд своим Решением от 30.06.2015 по делу №2-167-2015 о признании межевания земельного участка недействительным и аннулировании сведений из государственного кадастра недвижимости с признанием права собственности на земельный участок решил: признать границы земельного участка, по межевому плану, изготовленному кадастровым инженером П. недействительным; аннулировать сведения из Государственного кадастра недвижимости, внесенные на основании межевого плана; признать право собственности за истцом Е. право собственности на земельный участок.

Внесение в Единый государственный реестр различных прав на землю, таких как право собственности и прекращения этого права, различного рода сделок с землей или записи о праве собственности других лиц на часть спорного земельного участка не влияет на прекращение этого спорного участка в натуре.

Поэтому в государственном кадастре недвижимости может быть восстановлен не только непосредственно сам спорный участок земли, но и соответствующие записи о нем, как о самостоятельном объекте недвижимости.

Таким образом, снятие с учета земельного участка также не дает оснований полагать, что договор аренды прекращен в связи с прекращением существования объекта аренды, что подтверждается судебной практикой.

В ст. 9 Конституции Российской Федерации устанавливается, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в различных формах собственности: частной муниципальной, государственной и иной. А в ст. 36 Конституции РФ установлено, что эти нормы есть основа формирования и регулирования прав на землю.

К законам, которые регулируют отношения по поводу земельных участков, относятся такие законы, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Кодексы Российской Федерации: Градостроительный, Жилищный Кодекс, Лесной Кодекс и др. Федеральные законы, к которым относятся: ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», «О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Гражданско-правовые отношения по поводу земельных участков имеют некоторые особенности. Такие как, правовое регулирование имущественных отношений, которые имеют комплексный характер, то есть гражданским законодательством устанавливаются основы гражданского оборота земельных участков, а земельным законодательством устанавливается его специфика и возможности ограничения.

Также особенностью гражданско-правовых отношений являются особое содержание этих отношений. Выражается это в комплексе обязанностей собственников земельных участков и других лиц их использующих, в реализации прав, являющихся обязанностью собственника, вытекающих из прав пользования. Следующей особенностью являются требования, предъявляемые к совершению сделок с земельными участками, обязанности собственности земли, возможности ограничения их прав и сервитутов.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ законодатель при регулировании имущественных отношений решает вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства, в которой говорится, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным или другим законодательством. Установленные земельным законодательством особенности не могут выходить за пределы регулирования данной отрасли законодательства.

При регулировании общественных отношений по поводу земли гражданское право основывается на представлении земельного участка как объекте гражданских прав, а земельное право относится как к природному ресурсу и объекту. Итак, земля - это предмет правового регулирования не одного, а нескольких отраслей российского права, в каждом из которых является отдельный аспект отношений, связанных с землей. Спецификой реализации субъективных вещных прав на землю является основой жизнедеятельности человеческого общества. Гражданское и земельное законодательства имеют различные принципы.

Гражданское право определяет имущественное право субъектов, а земельное право обеспечивает рациональное использование и охрану земель как основы жизнедеятельности людей.

В настоящее время индивидуализация образуемых земельных участков производится путем государственного кадастрового учета земельного участка, заключающегося в его характеристике для определения качественной и экономической оценки с присвоением кадастрового номера.

Таким образом, можно сказать о том, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации, связанные с земельными участками имеют широкое регулирование отношений.

В сложившейся ситуации необходимо изучить разрыв, который образовался в гражданско-правовом регулировании как прав на земельный участок, так и прав на здание или сооружение расположенные на земле. А так же определить роль и обязательственные права на земельный участок в гражданско-правовом режиме земельного участка. Выявить значение государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одной из главных составляющих гражданско-правового режима недвижимой вещи.