К сделкам с земельными участками применяются требования, установленные законодательством к сделкам в целом. Для этого, во-первых, необходимо установить статус участников сделки, а это значит установить гражданскую и земельно-правовую дееспособность лица, совершаемого сделку. Во-вторых, необходимо выяснить соответствует ли воля лица волеизъявлению, в случае несоответствия сделка признается недействительной. И, наконец, в третьих обязательно соблюдение формы договора.

Так как земельные участки отнесены к недвижимости, к сделкам с землей применяются требования о государственной регистрации сделок.

К специальным, нормативным правовым актам, которые регулируют сделки с земельными участками, относят Федеральные законы, такие как «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Гражданском и Земельном кодексах РФ находятся общие утверждения, распространяющиеся на всевозможные операции с земельными участками. В согласовании с ст.153 ГК РФ сделки это влияние людей и юридических лиц, которые ориентированы на формирование, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Отсюда следует, что сделка это юридический факт с определенными юридическими последствиями.

Из содержания заметок Земельного кодекса РФ утверждений части второй Гражданского кодекса и других нормативно-правовых действий земельного законодательства необходимо, что законными причинами появления прав на территорию могут быть такие гражданско-правовые операции с земельными участками, как купля-продажа, дарение, залог, лизинг, рента и пожизненное содержание с иждивением.

Для сделок юридического действия, в основе которого появляются, изменяются и прерываются права на территорию вследствие обоснованных операций соучастников земельных взаимоотношений, свойственно несколько свойств. Таким образом, операция считается обоснованным юридическим воздействием лишь в том случае, когда она совершается для получения, изменения либо остановки земельных прав и обязательств участников земельных правоотношений.

Сделки, которые ориентированы на совершение незаконных операций (к примеру, с ограничением постановления с земельными участками), признаются бессильными (п.2 ст.38 ЗК РФ). Приведем пример, под типом соглашения долговременной аренды отчуждается в собственности иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного направления. Подобная операция признается недействительной, так как в законодательстве написано, что иностранные граждане могут приобретать земельные участки из территорий с/х направления лишь на праве аренды.

По показателю правомерности операции с земельными участками различаются от подобных незаконных операций, как противозаконное завладение чужой собственностью, необоснованное обогащение, несоблюдение условных обязанностей и заключений суда. Кроме того, существуют принципиальные различия сделок, как осознанных волевых действий и обоснованных юридических операций от деликтов, как операций и преступлений, за совершение которых на виновную сторону возлагается обязательство компенсировать нанесенный вред (ст. 1064-1101 ГК РФ).

В зависимости от характера волеизъявления в ст. 158 ГК РФ предоставлена систематизация сделок на односторонние, двухсторонние и многосторонние контракты. Образцом односторонней операции считается распоряжение, общественная оферта, объявление конкурса, обращение о прекращении воздействия соглашения и прочие. Ко всем данным примерам применимы единые утверждения Гражданского кодекса Российской Федерации о защите и исполнении гражданских прав, о правоспособности и работоспособности материальных и юридических лиц.

А вот с целью совершения двухсторонней операции непременно нужно обоюдное одобрение двух договаривающихся сторон (к примеру, желание продавца и потребителя), а кроме того нужны другие определенные воздействия сторон, уполномоченных муниципальных органов либо третьих лиц.

В Гражданском и Земельном кодексе РФ, для условных взаимоотношений участников земельного оборота, находятся законные нормы, в котором написано, что для появления права собственности на земельный участок мало одного соглашения купли-продажи участка. Оно появляется только тогда, когда исполнена государственная регистрация соглашения об отчуждении земельного участка в организациях юстиции (ст. ст. 131 и 164 ГК РФ; п.7 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По соответствию прав и обязательств сторон отличают возмездные и бесплатные операции с земельными участками. Возмездные - это операции, по которым предоставление собственности с одной стороны отвечает ответное материальное обеспечение с иной стороны. К примеру, по сделке купли- продажи земельного участка, в соответствии с ст. 454 ГК РФ потребитель имеет право потребовать передачи земельного участка в имущество продавцом, а продавец, имеет право потребовать ответного удовлетворения за предоставленный земельный участок (выплаты денежной суммы). Причиной возмездных сделок, таких как контракты аренды, ренты и пожизненного содержания, считается получение полномочия на ответное удовлетворение.

К безвозмездным сделкам относится договор дарения и односторонний документ принятия наследства, в которых одна сторона на безвозмездных условиях представляет земельный участок в собственность иной стороне, при этом, не требуя ничего взамен (п.2 ст.423 ГК РФ).

Форма сделки устанавливается либо законом, либо, в случаях если закон не устанавливает требований к форме сделки, самими сторонами. Для совершения сделок с земельными участками с участием государства, муниципальных образований, граждан и юридических лиц необходима письменная форма, которая бывает: простая письменная форма и нотариально удостоверенная.

В настоящее время право учитывает муниципальную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В согласовании с земельным законодательством и практикой его использования определена неотъемлемая государственная регистрация для соглашений купли-продажи земельного участка, соглашений аренды и субаренды участка, бесплатного неотложного использования. Все данные контракты фиксируются в Едином государственном реестре прав. Кроме того, государственная регистрация обязательная и в иных отмеченных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое содержит в себе земельный участок и « прочно сопряженные» с ним строения, постройки, жилые и пустые здания, предприятия как имущественные комплексы. К ним причисляются договоры: об ипотеке (п.п.3 и 4 ст.339 ГК РФ), реализации недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574ГК РФ), аренды недвижимого имущества (п.2 ст.609 ГК РФ).

Для наибольшего упрощения условий гражданского оборота, Земельный акт поставило требование государственной регистрации письменных сделок с земельными участками, необязательными. Под влияние данной нормы подпадают контракты аренды земельного участка, субаренды земельного участка, бесплатного неотложного пользования площадей, заключенные меньше чем на год. Кроме того не обязательна государственная регистрация для таких письменных сделок, как договор конфиденциального управления.

Обратим внимание на судебную практику, сопряженную с земельными взаимоотношениями. В Информативном письме Президиума ВАС РФ с 27 февраля 2001 года №61 «Анализ практики использования арбитражными судами земельного законодательства» рассматривается подобная обстановка, когда у покупателя строения отсутствуют соответствующим способом оформленные бумаги на земельный участок, на котором располагается строение. Данная обстановка не может рассматриваться как своевольное занятие земельного участка. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском о признании недействительной распоряжение земельной административной комиссии, которая наложила на ООО взыскание, за своевольное занятие земельного участка.

Из материалов процесса следует, что по соглашению купли-продажи истец приобрел здание, находящееся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности. Земельная управленческая комиссия определила, что новый владелец строения пользуется земельным участком без переоформления документов на праве применения им и по этой причине привлекла его к ответственности по ст. 125 ЗК РФ как лицо, своевольно занявшее земельный участок. Арбитражный суд отказал в удовлетворение исковых требований, поддержав доводы земельной управленческой комиссии. К своевольному занятию места приобщено пользование земельным участком до принятия органом исполнительной власти постановления о предоставлении, реализации земельного участка в собственность, о переоформлении права на территорию, выделе земельного участка. Отталкиваясь из всего этого суд принял решение, что земельная управленческая комиссия закономерно привлекла ООО за своевольное занятие земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью передала требование в суд кассационной инстанции, которая аннулировала постановления первой инстанции, сославшись на ст. 37 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание передается и право пользования земельным участком.

Обратимся к п. 3 ст. 552 ГК РФ в которой говорится, что при реализации структуры на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, потребитель приобретает возможность пользования надлежащей частью земельного участка на этих же условиях что и продавец недвижимости.

Отсюда следует, что отсутствие у истца документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие, поэтому не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.

В соотношениях собственности тесно переплетаются две стороны: «благо», которое означает обладание имуществом и получение от него дохода и «бремя» это несение расходов, издержек и рисков (ст.211 ГК РФ).

Если законом или договором не возложены обязанности, нести «бремя» какому-либо конкретному лицу, то это бремя содержания имущества несет собственник (ст.210ГК РФ)

В Гражданском кодексе РФ закреплены требования заботливости и осмотрительности использования земельных участков соответствующего назначения. При нарушении собственником возложенного на него бремя, к нему могут предъявить не только обязательственные иски из причинения вреда, но и вещно-правовые, направленные в защиту права собственности от нарушений.

Судебная практика признает такие способы защиты вещных прав, как иск о признании обременения отсутствующим, согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

№ 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В юридической науке исследованию понятия «бремя» уделяется большое внимание. Так, Т.В. Дерюгина считает, что обременения устанавливаются по воле лиц, участвующих в земельных правоотношениях.

А В.П. Камышанский трактует обременение, как право третьих лиц, которое не дает собственнику в полном объеме использовать свои полномочия.

Таким образом, как и ко всем сделкам в целом законодательство предусматривает требования и к сделкам с земельными участками.

По юридическому действию сделки бывают: действительными и недействительными, а также имеют признаки правомерности и неправомерности. В зависимости от характера волеизъявления сделки бывают односторонние, дву- и многосторонние. По соотношению прав и обязанности сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Форма сделки бывает простая письменная и нотариально удостоверенная.

Обременение – это ноша, которая возлагается на собственника и выступает в виде расходов, издержек, рисков и которые следуют непосредственно из закона или иных правовых актов. Они устанавливаются с целью защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Обременения опосредованы волеизъявлением самого собственника или иных лиц в целях реализации своих прав. Обременениям присущ возмездный характер.

До сих пор остается открытым перечень оснований приобретения и прекращения права собственности на земельный участок, кроме оснований принудительного прекращения права собственности.