Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физическое, юридическое лицо, публичное образование), соблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут обладать государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения.

Переход права собственности на, занимаемое по договору коммерческого найма, жилое помещение (замена наймодателя) не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника.

Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя в договоре. В то же время в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Отсутствие в п. 2 ст. 686 ГК РФ жесткого требования о совершеннолетии, полной дееспособности нового нанимателя (нанимателей) связано с исключительностью возникающей при этом ситуации, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, в том числе в связи со смертью, а в данном жилом помещении, например, остается проживать 16-летний подросток, имеющий самостоятельный заработок, иной источник существования, но не обеспеченный жильем. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам (ст. 26 ГК РФ).

Анализ ст. 686 ГК РФ позволяет сделать вывод, что п. 1 данной статьи необоснованно ограничивает возможный круг нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, в то время как п. 2, впрочем, как и остальные статьи главы 35 ГК РФ, никаких ограничений не содержит.

Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК РФ запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ. На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И.В. Чечулина, которая полагала необходимым в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма, поставить не факт совершеннолетия, а наличие дееспособности гражданина в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Таким образом, право нанимателя на изменение договора социального найма обусловливается не его совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме.

Таким образом, представляется, что в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. Поэтому следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова "одним из совершеннолетних граждан" на слова "одним из полностью дееспособных граждан", что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста.

Правовое положение, постоянно проживающих совместно с нанимателем, граждан по договору коммерческого найма во многом схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия: с такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ), кроме того, данные лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ст. 686, п. 2 ст. 672 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

Указанные права граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма, не могут быть ограничены соглашением сторон, так как установлены императивной нормой закона (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Обращает на себя внимание то, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей.

В договоре коммерческого найма характер взаимоотношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами может быть различным, не всегда устойчивым, прочным, такие граждане в любое время могут покинуть жилое помещение, при этом интересы наймодателя гарантированы тем, что все обязанности по договору продолжает нести наниматель.

Однако в п. 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено исключение из этого правила: граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями.

Таким образом, солидарная ответственность постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан по обязательствам из договора коммерческого найма жилого помещения возникает только после заключения с нанимателем соответствующего договора с предварительным уведомлением об этом наймодателя.

Положение п. 4 ст. 677 ГК РФ о возникновении множественности лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма неоднозначно трактуется в юридической литературе.

По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения не может считаться достаточным основанием для признания проживающих в жилом помещении граждан сонанимателями. Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, что представляется невозможным без согласия наймодателя (а в данном случае наймодатель просто ставится в известность). Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме. На этот вопрос М.И. Брагинский и В.В. Витрянский дают отрицательный ответ, так как непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Таким образом, в данной ситуации речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности (п. 1 ст. 322, статьи 323 - 325 ГК РФ), а не об образовании множественности лиц на стороне нанимателя (сонанимателей).

На этот счет обосновываются и противоположные взгляды. Так, В.Д. Рузанова полагает: заключение между нанимателем и гражданами, совместно с ним проживающими, договора о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. Причем такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе (нельзя вступить в договор о солидарной ответственности только одному из постоянно проживающих граждан).

По мнению Н.Н. Далбаевой, постоянно проживающие с нанимателем граждане во всех случаях должны признаваться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними, так как в противном случае правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем.

Представляется необходимым согласиться с М.И. Брагинским и В.В. Витрянским в том, что рассмотренную договорную конструкцию нельзя признать удачной: в договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участия не принимает (хотя это влечет за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма), а лишь уведомляется о его заключении. Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наймодателя, однако это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед собой и об изменении субъектного состава договора, стороной которого он является.

Представляется необходимо согласиться и с точкой зрения В.Д. Рузановой, что принятие всеми совместно проживающими с нанимателем гражданами на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, так как в таком случае указанные граждане начинают нести все обязанности наравне с нанимателем перед наймодателем, который вправе в соответствии со статьями 323 - 325 ГК РФ требовать от них исполнения договора коммерческого найма.

Кроме того, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам из договора коммерческого найма? На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ.

В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем, не могут ни наймодатель, ни наниматель, в том числе и в судебном порядке; точно так же нельзя принудить нанимателя к заключению подобного соглашения. В связи с изложенным видится целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить.

Таким образом, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением независимо от того, вселялись ли они в жилье одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии. Ответственность за действия таких граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма и, в конечном счете, связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет наниматель, что является справедливым, так как именно наниматель определяет круг граждан, с которыми он желает проживать по данному договору.

Таким образом, анализируя в совокупности, изложенные выше сведения, можно сделать следующие логические выводы:

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются: наниматель и наймодатель;

Наймодателем может выступать любое лицо, как юридическое и физическое, так и публично-правовое образование, а нанимателем может быть исключительно физическое лицо;

Несмотря на наличие правового основания установления солидарной ответственности лиц, совместно проживающих с нанимателем перед наймодателем, данное положение не представляется отвечающим конструкции договорных взаимоотношений коммерческого найма жилья.