Правовая природа договора социального найма жилого помещения относится к числу наиболее дискуссионных проблем современной цивилистической науки. В трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных исследованию жилищных отношений, неоднократно поднимался вопрос о необходимости её правильного уяснения, отмечались те сложности, которые в процессе такого уяснения возникают, а также выдвигались различные концепции правоотношений социального найма[1].

Однако выявление правовой природы договора социального найма жилого помещения представляет интерес не только с концептуальных позиций, но и имеет важное практическое значение. Такая практическая значимость обусловлена, прежде всего, необходимостью четкого определения взаимных прав и обязанностей сторон по договору договора социального найма жилого помещения, их положения по отношению к третьим лицам и, что особенно важно, выявления специфики возложения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из такого договора[2].

В соответствии с п.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных самим кодексом[3].

Договоры социального найма и найма коммерческого, несомненно, имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под государственным жилищным фондом, согласно ст. 19 ЖК РФ, понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации. Муниципальным жилищным фондом, в свою очередь, признаётся совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Другая особенность этого договора выражается в особом порядке заключения. Так, согласно ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма. Так, согласно ч. 2 ст. 60 договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия[4].

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого договора признака возмездности. Так, Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную, плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами[5]. В соответствии с п.З ч. Ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги[6].

С учетом изложенного, представляется, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора социального найма жилого помещения. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным)[7].

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договора. Это находит свое проявление в особом способе заключения договора социального найма жилого помещения, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, сущность которого наиболее полно выражает само название договора, т.е. его социальную направленность[8].

Всё это приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём[9].

Далее, обращаясь проблематике соотношения договора социального найма жилого помещения и смежных договоров, отметим, что рассматриваемый договор относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ним группе находятся, в частности, договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).

Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295)[10] в первоначальном варианте содержал определение договора найма жилого помещения, которое впоследствии, в значительной своей части, было воспроизведено в действующем ныне ГК РФ. Имеется в виду, что «по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем». Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми - статьям главы ГК 1964 г. «Имущественный наем». Речь шла о статьях, которые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответственность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непредоставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем полученным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имущества, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответственность нанимателя за ухудшение имущества.

В 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик[11] все статьи глав Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. «Наем жилого помещения» были сведены к одной статье, то в ней не оказалось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к отдельным статьям главы «Имущественный наем». Однако это не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после это высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров.

Несмотря на то, что из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма, тем не менее, договор социального найма также имеет с ним ряд совпадающих признаков. По этой причине соотношение между этими двумя договорами можно установить путем сопоставления определений, включенных в ч. 1 ст. 60 ЖК («Договор социального найма жилого помещения»)[12] и ст. 606 ГК («Договор аренды»)[13]. Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует, прежде всего, отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ПК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение, которое может быть использовано нанимателем, согласно ч.3 ст. 67, только по назначению, т.е. для проживания в нём.

В легальном определении договора социального найма жилого помещения отсутствует также указание на временный его характер.

Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет договора аренды охватывает применительно к имуществу «все», а у договора социального найма - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договора социального найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И, наоборот, для признания договора социального найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно[14].

Далее следует выделить один важнейший, породивший много других признак договора социального найма жилого помещения - его потребительский характер.

Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договор социального найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК). Выделение в ГК РФ признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг.

Далее следует отметить, что жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.

В этой связи, В.Н. Литовкин отмечает, что безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм гл. 35 ГК и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.[15] Если учесть, что приведенному положению автора предшествует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения», то нетрудно определить суть изложенной позиции. Она сводится к тому, что договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений.

Представляется, что с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. Прежде всего, определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя. С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное[16].

Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, наряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законодательства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства можно будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.

Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного из основных принципов гражданского права - эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причин ной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), гл. 36, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками: безвозмездностью и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ПС РФ возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.

Подводя итог, проведенному в данном разделе исследованию можно сделать вывод о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.

Представляется, что договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.

Анализ норм права приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения представляет собой самостоятельный договорный тип, наряду с договором жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма. Исходя из этого, представляется невозможным отнесение названных договоров к системе, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Это подтверждается структурой гл. 35 ГК РФ, из восемнадцати статей которой только в ст. 672 специально говориться о договоре социального найма жилого помещения и содержаться определённые отсылки к некоторым статьям, посвященным непосредственно договору найма жилого помещения. Данный приём, как отсылка не применяется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определённому типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы.

Итак, рассмотрев понятие и особенности договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым, определить предмет данного договора. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.

[1] Седугин П.И. Жилищное право. - M.: Норма, 2004. – с. 132-134.

[2] Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. – М., 2007. – с. 12.

[3] Российская газета. - 12.01.2005. № 1.

[4] Российская газета. - 12.01.2005. № 1.

[5] Российская газета. 1993. № 237.

[6] Российская газета. - 12.01.2005. № 1.

[7] Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. – М., 2007. – 212 с.

[8] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Изд-во «АСТ Москва», 2007. – с. 91-92.

[9] Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. – М., 2007. – 212 с.

[10] Собрание законодательст­ва РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4553.

[11] Ведомости Вер­ховного Совета СССР. -1981. - № 26. - Ст. 834.

[12] Российская газета. - 12.01.2005. № 1.

[13] Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410.

[14] Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. – М., 2007. – с. 23.

[15] Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Феде­рации. - М.: Проспект, 2005. - 304 с.

[16] Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. – М., 2007. – 212 с.