Традиционно, выделяют несколько подходов при определении значения факта государственной регистрации прав на недвижимость. Авторы разделились на две группы: первые считают, что право собственности на объект недвижимости возникает после совершения факта государственной регистрации, вторые считают, что право собственности возникает в связи с совершением определенного юридического факта, а государственная регистрация подтверждает возникновение этого права. Об актуальности первого подхода ведутся споры и в основном цивилисты признают, что государственная регистрация прав на недвижимость имеет скорее правоподтверждающий характер. Полностью согласиться с такой позицией не представляется верным.

Первоначально проблема возникла в связи с противоречивым изложением норм ГК РФ. Если исходить из буквального толкования п. 2 ст. 81 и п.1 ст. 131 ГК РФ, то в п. 2 ст. 81 говорится о том, что право возникает, изменяется и прекращается с момента внесения записи в реестр, а в п.1 ст. 131 указывается на то, что регистрации подлежит уже возникшее право. Еще один момент прослеживается в п. 1 ст. 2 ФЗ о государственной регистрации, в котором определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, получается, что запись о праве имеет большее значение, чем фактически существующее право.

Именно подобная законодательная противоречивость породила два направления мысли, о которых сказано выше — одно из них — государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет правопорождающее значение.

П. 2 ст. 81 ГК РФ гласит: «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.». При буквальном толковании изложенной статьи можно сделать два вывода: во-первых, по общему правилу права на имущество, в соответствии с законом подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения записи в реестр, во-вторых, из этого правила существуют исключения, установленные законом. Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[1] указывает, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Наиболее доступно, указанные положения можно продемонстрировать на примере купли-продажи определенного объекта недвижимости - квартиры. Между собственником и приобретателем заключается договор купли-продажи квартиры. В качестве приложения к договору оформляется Акт приема-передачи жилого помещения. С этого момента покупатель имеет право владеть и пользоваться объектом недвижимости и имеет право на защиту своего владения. Проблема заключается в том, что до момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество это лицо не в праве распоряжаться полученным им во владение имуществом, так как право собственности до момента внесения записи в ЕГРП остается за продавцом. Иными словами, в ЕГРП существует запись, по которой собственником является одно лицо, и пока не будут внесены изменения в эту запись, второе лицо не сможет распоряжаться объектом недвижимости. И только после регистрации перехода прав акт государственного органа предоставит второму лицу права распоряжения, тем самым дополнит триаду правомочий, и у покупателя возникнет полноценное право собственности.

Подобная ситуация подвержена влиянию одному из принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество - принципу внесения записи в ЕГРП. Принцип внесения характеризуется тем, что нет регистрации - нет права. Но из этого принципа есть ряд исключений, когда право собственности возникает вне зависимости от государственной регистрации. Специалисты утверждают, что подобный принцип устраняет правообразующее действие частной воли, однако он необходим в связи с тем, что российская регистрационная система - титульная регистрационная система. В результате действия принципа внесения наступают такие последствия, как, во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано не может совершать сделки по отчуждению недвижимого имущества, во-вторых, для всех третьих лиц собственником будет являться то лицо, которое внесено в качестве собственника в ЕГРП, а не тот, кто уже якобы приобрел объект недвижимого имущества, но в отношении которого пока не внесены изменения в запись ЕГРП. В итоге возникает проблема, которая в литературе называется «проблема формальной и материальной правды». Добросовестному приобретателю остается только рассчитывать на благоприятное взаимодействие принципа внесения и принципа публичной достоверности реестра.

Правопорождающий характер государственной регистрации наглядно демонстрируется в ст. 25 Закона о государственной регистрации, которая устанавливает, что право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Бесспорно, что если на земельном участке возводится какой-либо объект недвижимости, то право собственности на объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке возникает после государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Сторонниками идеи о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет конститутивный характер пишут о следующем.

И. П. Писков на основе научных работ предшественников сделал вывод о том, что основанием возникновения прав на недвижимость является либо государственная регистрация как юридический факт, либо юридический состав, в котором государственная регистрация главный юридический факт. Отмечается, что если рассматривать регистрацию как единственный юридический факт, то последствия действий, направленных на порождение права собственности и иных вещных прав, оказались бы оторванными от реальных последствий совершения этих действий. Во втором случае, все действия, совершенные до государственной регистрации ориентированы именно на совершение акта государственной регистрации.

Яковлев полагает, что государственная регистрация

соответствующих гражданских прав на объект недвижимости лежит в основе

этих прав, является частью юридического состава, образующего эти права,

28

изменяющие или прекращающие их .

По мнению М.И. Брагинского, государственная регистрация недвижимого имущества носит правообразующий характер т.к. именно с ней в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих

29

их участников, так и третьих лиц .

Т.Ю. Абова считает, что для возникновения гражданских прав на [2] [3] [4] недвижимое имущество необходимо несколько последовательно совершаемых юридических действий (фактический состав). Например, при покупке дома должен быть заключен договор купли-продажи, а затем в установленном порядке осуществлена государственная регистрация приобретенного по договору права. Только после регистрации возникает право собственности на данный объект недвижимости .

Е.А. Суханов также полагает, что государственная регистрация является не самостоятельным правопорождающим юридическим фактом, а необходимым элементом сложного фактического состава, порождающего соответствующий гражданско-правовой результат и превращающий его в публично-достоверный . Очевидно, что для достижения юридического результата в виде прекращения права собственности у одной стороны договора и приобретения (перехода) другой стороной необходимо как заключение, так и исполнение договора, в случае с недвижимым имуществом еще и государственная регистрация перехода прав, т.е. сложный юридический состав.

Из изложенных точек зрения делаем вывод, что государственная регистрация права является одним из юридических фактов, входящих в правопорождающий фактический состав, который включает в себя сделку, исполнение и, собственно, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Глава 14 ГК РФ содержит в себе целую систему юридических фактов, с которыми законодатель связывает возникновение и приобретение права собственности. Совокупность таких фактов, составляющих юридический состав для приобретения, возникновения абсолютного права на вещь, в литературе называют основаниями или способами приобретения, возникновения права собственности . В литературе нет единого мнения о соотношении понятий "основание" и "способ" применительно к приобретению и возникновению [5] [6] [7] права собственности. Е.А. Суханов отождествляет данные понятия, обосновывая это тем, что у большинство юридических фактов (оснований) возникновения права собственности относится к группе юридических действий (включая, разумеется, и юридические поступки), их принято также называть способами приобретения права собственности . Л.В Пуляевская считает, что понятия «основание приобретения права собственности» и «способ приобретения права собственности» являются равнозначными и нет оснований для разграничения этих терминов в гражданском праве[8] [9] [10]. Ряд авторов, таких как Л.В. Санникова, М.Ю. Бубнов, И.А. Киселев, И.С. Тарарышкина, Н.И. Огнева и др., считают, что указанные понятия необходимо отличать. В своих работах они указывают, что под основанием приобретения права собственности следует понимать юридические действия либо события, а под способами приобретения права собственности фактические действия, указанные в

35

законе .

В соответствии с действующим законодательством согласно ст. 218 ГК основанием приобретения права собственности являются заключение договора купли-продажи, мены, дарения или иные сделки об отчуждении недвижимого имущества. Соответственно, способом приобретения права собственности будет совокупность юридических фактов, которые стороны должны соблюсти, чтобы приобретатель стал полноправным собственником имущества: заключение договора, исполнение договора, регистрация прав на недвижимость у приобретателя. К тому же, согласно ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Практикующие юристы, говорят, что даже если между отчуждателем и приобретателем заключен договор, в установленной законом форме, пока не будет совершена государственная регистрация прав на недвижимость

приобретатель не станет полноценным собственником.

Составители Концепции развития гражданского законодательства считают целесообразным включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре[11]. В настоящее время подтверждается суждение о том, что правопорождающим характером обладает не акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а фактический состав в целом.

В одном из источников столкнулась с таким определением: «правоустанавливающий характер - свойство, при котором государственная регистрация - необходимое условие возникновения права, наряду со сделкой». Если рассматривать во взаимосвязи сделку и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, то приходим к выводу, что без сделки нет государственной регистрации, только при наличии и сделки и государственной регистрации устанавливается само право собственности.

Так как без заключения договора или наличия иного юридического факта, который бы предшествовал государственной регистрации невозможно осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, нельзя с полной уверенностью сказать, что государственная регистрация всегда порождает право. При системном изучении законодательных актов, становится ясно, что законодатель отводит для государственной регистрации роль подтверждения права. Отсюда и сторонники второй позиции, которые считают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет декларативный характер. Декларативный характер проявляется в том, что государственная регистрация не является необходимым элементом для возникновения права, а дает лишь какое-то преимущество.

Точка зрения о декларативном характере государственной регистрации базируется на следующем нормативном фундаменте. Закон о государственной регистрации в легальном определении содержит формулировку, что государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 218 ГК РФ основанием приобретения права собственности являются договоры купли-продажи, мены, дарения или иные сделки об отчуждении имущества, при этом акта о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в перечне не усматривается.

Закон о государственной регистрации содержит ряд положений, которые свидетельствуют о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет декларативный характер. В частности, согласно ст. 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Иными словами, государственной регистрации подлежат уже возникшие права собственности на недвижимое имущество, поэтому государственная регистрация не может быть правопорождающей.

Ст. 17 Закона о государственной регистрации содержит положение о том, что одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством. Акт о государственной регистрации прав не может быть вынесен без оснований, не может быть этим основанием, он не обладает исцеляющим эффектом, поэтому для государственной регистрации необходим договор, заключенный между сторонами или решение суда вынесение в отношении определенного лица. Таким образом, государственная регистрация подтверждает то, что право собственности возникло в силу договора или решения суда.

Также абз. 8 п.1 ст. 20 свидетельствует о том, что в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано, в случае если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества т.е. отсутствуют ранее возникшие права, в силу того что права не возникли из договора или судебного решения.

Важно отдавать себе отчет в том, что сущность государственной регистрации недвижимого имущества состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Г осударственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимость . Как уже было сказано ранее, одним из принципов государственной регистрации прав на недвижимость, оказывающих влияние на определение правовой природы государственной регистрации - принцип внесения, но из этого принципа есть ряд исключений - случаи, когда возникновение вещных прав на недвижимое имущество связывается не с государственной регистрацией прав, а с наступлением иных обстоятельств, предусмотренных законом.

Во-первых, наследование. В п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. В соответствии с п. 4 ст.1152 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства.

На практике признание наследника собственником недвижимого имущества с момента открытия наследства позволяет не только решить вопрос о судьбе вещи, расходов на нее, но и предоставить наследнику, который принял [12] наследство, но не получил свидетельство о праве на наследство и не внес запись о себе как о собственнике в ЕГРП, возможность защищать свое владение наследственным имуществом, как это обычно делает собственник, т.е. при помощи виндикационных и негаторных исков. Единственное ограничение, отличающее наследника - «внереестрового» собственника от обычного, «реестрового», заключается в том, что до момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности наследника на недвижимое имущество он не сможет передать свое право другому лицу по сделке. Однако в случае смерти наследника до оформления в ЕГРП его права на недвижимость оно войдет в состав его наследственной массы и перейдет к его наследникам в порядке

38

универсального правопреемства .

Во-вторых, универсальное правопреемство в случае реорганизации юридического лица. Согласно Постановлению Пленумов № 10 / № 22, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» момент завершения реорганизации юридического лица определяет как момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

В-третьих, совместная собственность супругов. В случае если один из супругов приобретает недвижимо имущество, в ЕГРП, а далее в Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости вносится имя этого супруга. При этом в связи с действием законного режима второй супруг также становится собственником этого недвижимого имущества.

В-четвертых, право собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной выплаты [13]

членом кооператива паевого взноса.

В-пятых, наличие решения суда или акта органа государственной власти. В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ №3, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 25.11.2015, указано, что акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, изданный этим органом в ходе реализации полномочий, является основанием, в частности, для регистрации права собственности на земельный участок, которая подтверждает соответствующее гражданское право, основанное на данном акте.

В отношении самовольной постройки ГК РФ в п. 3 ст. 222 установил возможность признания права собственности судом. Судебное решение не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ). Иными словами, судебное решение приобретает правообразующий характер, опосредующее возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было. Как справедливо отмечается в литературе, последующая государственная регистрация права собственности, установленного таким судебным решением, носит лишь правоподтверждающий характер[14].

Еще один пример - обращение гражданина в суд с иском о признании за ним права собственности в силу приобретательной давности. Суд рассматривает спор по существу, исследует имеющиеся в деле доказательства, решает вопрос о признании за лицом права собственности либо об отказе в признании такого права. Это означает, что с момента вступления в силу решения суда, владелец приобретает право собственности на имущество в силу приобретательной давности. Такой вывод подтверждается существующей судебной практикой. В соответствии с п. 21 Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ №10/22 «судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП». Толкование названного положения дает нам основание полагать, что регистрации подвергается непосредственно само право собственности, а никак не возникновение этого права.

В-шестых, права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации. В данном случае прослеживается действие принципа преемственности в ст. 6 Закона о государственной регистрации. Согласно положениям данной статьи, права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу Закона (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Точку зрения о том, что государственная регистрация имеет правоподтверждающий характер подтверждается позицией Конституционного суда РФ. Конституционный Суд РФ определил, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию

40

их воли и имущественную самостоятельность .

Подводя черту, приходим к следующим выводам. Думается, что сама по себе государственная регистрация правопорождающей быть не может т.к. ей всегда предшествует юридический факт, поэтому присоединимся к тем авторам, кто полагает, что государственная регистрация права является завершающим юридическим фактом в правопорождающем юридическом [15]

составе. По нормам гражданского законодательства государственная регистрация не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. При буквальном толковании становится ясно, что законодатель с моментом осуществления государственной регистрации прав связывает момент возникновения гражданских прав и обязанностей. Подчеркнем, что момент, а не основание. Позиция Конституционного суда, судебная практика демонстрируют нам приверженность к точке зрения о правоподтверждающем характере государственной регистрации. Представляется, что противоречия никакого нет, так как государственная регистрация, являясь заключительным юридическим фактом правопорождающего юридического состава

подтверждает возникновение права на основании предшествующих ей юридических фактов.

[1]О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=181658.

[2] Писков, И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость / И.П. Писков // Законодательство. - 2002. - № 8.

[3] Яковлев, В.Ф. Модернизация гражданского кодекса Российской Федерации - развитие основных положений гражданского права / В.Ф. Яковлев // Кодификация российского частного права 2015 : сб. науч. тр. под ред. П.В. Крашенинникова // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

[4] Брагинский, М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=CMB;n=2

[5] Абова, Т.Ю. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ / Т.Ю. Абова, А.Ю. Кабалкин. - Москва : Юрайт, 2010. - с. 31.

[6]

Суханов, Е. А. Гражданское право. Том I. : учебник / Е. А. Суханов. - Москва : Статут, 2010. - С. 406.

[7] Васюта, Д.В. Понятие и виды способов и оснований приобретения (возникновения) права собственности / Д.В. Васюта // Юрист. - 2015. - № 24. - С. 16 - 20.

[8] Суханов, Е.А. Лекции о праве собственности : учебное пособие / Москва, 1991. - С. 35.

[9] Пуляевская, Л.В. Основания приобретения права собственности гражданами: автореф. дис. ... канд. юрид. Наук : 12.00.03 / Пуляевская Любовь Владиславовна. - Саратов, 2002. - С. 7.

[10] Васюта, Д.В. Понятие и виды способов и оснований приобретения (возникновения) права собственности / Д.В. Васюта // Юрист. - 2015. - № 24. - С. 16 - 20.

[11] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [Электронный ресурс] : одобр. решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

[12] Подшивалов, Т.П. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость / Т. П. Подшивалов //Современное право. -2012 - № 10. - С. 74 -76.

[13] Бевзенко, Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. - 2012. - № 1. - С. 4 - 34.

Богданова, И.С., Деев, А.В. Правовой режим объектов самовольного строительства: некоторые вопросы теории и практики [Электронный ресурс]. - Режим

доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=CJI;n=23419.

[15] Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Закрытого акционерного общества «Ребау Аг» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации : Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О // СПС КонсультантПлюс; Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Запсибстройдизайн» на нарушение конституционных прав и свобод пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации : Определение Конституционного Суда РФ от 21.04.2005 № 185-О // СПС КонсультантПлюс.