Профессор С.С. Алексеев писал, что недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, она является существенной основой имущественного положения субъектов, их «богатства» и правовой защищенности (обеспеченности), влияет на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. В соответствии с этим их переход, прекращение, ограничение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В законодательстве и в литературе отмечается, что понятие «государственная регистрация прав на недвижимость» имеет несколько значений. Основное определение содержится в Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее: Закон о государственной регистрации), согласно которому государственная регистрация прав на недвижимость - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Ст. 81 ГК РФ содержит правило, согласно которому в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество было продиктовано тем, что с начала 90-х годов в России стал активно развиваться рынок недвижимости. Государственная регистрация - один из немногих институтов гражданского права, в котором непосредственное участие принимает государство в лице государственных органов, тем самым влияя на правоотношения субъектов вещных прав.

Впервые институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество появился в части первой ГК РФ, но практическое применение данный институт обрел после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее: Закон о государственной регистрации). Закон о государственной регистрации определил понятийный аппарат, органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ответственность, порядок государственной регистрации в общем порядке и порядок государственной регистрации в зависимости от объекта регистрации.

Основной правовой целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, «прозрачности» рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационноуправленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость. Задачи, направленные на достижение целей - ведение, хранение ЕГРП и выдача информации из него[1].

Стоит, прежде всего, отметить роль государства в регулировании отношений по поводу недвижимого имущества, а именно выполнение охранительной функции. Например, В.В. Долинская предлагает отнести государственную регистрацию к мерам охраны гражданского права, выделяя такую сущностную характеристику как контроль за законностью действий, придание факту законности, учет, объединение информации, охрану прав заинтересованных лиц[2]. Е.В. Тресцова также указывает на охранительный характер государственной регистрации, но она и рассматривает данные отношение через призму задач, на которые направлена регистрация: установление контроля за оборотом недвижимого имущества, обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с недвижимостью, охрана и защита интересов участников рынка недвижимости.

М. Г. Пискунова полагает, что государственная регистрация - это императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость[3]. Её позиция основывается на следующем. Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат вещные права и ограничения прав на недвижимость. Обязательность сделок с недвижимым имуществом, связанных как с реализацией права собственности, так и с ограничением права устанавливаются общими и специальными нормами ГК. В ряде статей ГК РФ содержится указание на необходимость регистрации именно сделки с недвижимостью. Если с моментом государственной регистрации права законодатель связывает момент возникновения права, то с момента государственной регистрации сделки он связывает момент заключения договора в отношении недвижимости.

Пискунова М.Г., Алексеев В.А. полагают, что государственная регистрация имеет значение правоприменительной деятельности органов регистрации по изданию индивидуальных правовых актов, которые влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений, имеющих предметом недвижимость. В данном случае законодатель предоставил право регистрирующим органам принимать участие в регулировании отношений по поводу недвижимости не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу четко обозначенного объекта[4].

Алексеев В.А. считает, что государственная регистрация как правоприменительная деятельность может быть рассмотрена в широком и узком смысле. В широком смысле государственная регистрация определяется как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота. Полномочия по государственной регистрации возложены на регистрирующие органы, подведомственные Федеральной службе по государственной регистрации, кадастру и картографии. Соответствующие органы являются юрисдикционными, в чьей компетенции находится признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество. К государственной регистрации относится не только работа с документами, их принятие и рассмотрение, но и формулирование целей государственной регистрации, принципов государственной регистрации, организации органов, осуществляющих государственную регистрацию, автоматизация регистрационных процессов, предоставление информации конкретным лицам.

Следует отметить, что широкое определение имеет значение, прежде всего, для теории государственного управления. Автор приходит к выводу, что данное определение не может полноценно раскрыть сам процесс регистрации, но оно необходимо, так как позволяет охарактеризовать государственную регистрацию как форму государственной деятельности, оно позволяет проследить общую направленность государственных актов, цели функционирования системы, и поэтому он обращается к узкому пониманию государственной регистрации как правоприменительной деятельности.

Государственная регистрация как правоприменительная деятельность в узком смысле - процесс рассмотрения заявления заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в соответствующий реестр. Этот процесс заключается в принятии представленных заявителем документов, правовом анализе документов, а именно установление наличия или отсутствия оснований для государственной регистрации, в дальнейшем принятие решения в зависимости от результатов правового анализа о государственной регистрации.

Как правило, результатом государственной регистрации как правоприменительной деятельности в узком смысле является издание юридического акта. Согласно Закону о государственной регистрации деятельность регистрирующего органа не ограничивается только принятием индивидуального акта о государственной регистрации, орган может отказать в государственной регистрации, может приостановить государственную регистрацию, о чем так же выносится соответствующий акт. В таком случае, государственная регистрация может рассматриваться как один из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя. Во многих случаях для заявителя важен именно результат, а не процесс, процедура. С учетом подхода законодателя приходим к выводу, о том что именно такое значение наиболее полно отражается в нормативных источниках. Думается, что значение государственной регистрации как юридического акта может иметь самостоятельное значение.

Показательной в данном случае является аналогия, приводимая М.Г. Пискуновой, которая сравнивает процесс государственной регистрации и принятие юридического акта с гражданским и арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт, но рассмотрение дела - процесс.

Важно разграничивать государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Оба явления, если их совершение по закону необходимо, влекут гражданско-правовые последствия, но разные. Законодатель связывает с государственной регистрацией сделки момент заключения договора. Таким образом, государственная регистрация сделки с недвижимостью имеет правовым последствием заключенность договора. Но сложившаяся практика демонстрирует нам иное значение государственной регистрации. Согласно п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ №165 от 25.02.2014 г. сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на незаключенность договора. Т.е. государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать, что в случае если они захотят вступить в правоотношения по поводу конкретной недвижимости, то им будет противопоставлено преимущество стороны договора, заключившей договор и зарегистрировавшей его в установленном законе порядке, на заключение договора на новый срок.

Если рассматривать государственную регистрацию прав на недвижимость как правовой институт, то стоит отметить, что институт представляет собой совокупность норм различных отраслей права. В рамках комплексного института государственной регистрации прав на недвижимость безусловно ведущая роль отводится нормам гражданского права. Так как усматривается государственное участие в регулировании отношений по поводу недвижимости, и именно государственный орган обеспечивает стабильность оборота недвижимых вещей, что проявляется непосредственно в юрисдикционной деятельности регистрирующего органа, то стоит отметить присутствие регулирования нормами административного права отношений по поводу недвижимости. Нормы Гражданско-процессуального законодательства регулируют особое производство, в рамках которого рассматриваются дела об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, дела по признанию права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

В 2015 году впервые был опубликован проект Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Новеллой законодательства является объединение введения единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости (исключение необходимости подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости для последующей государственной регистрации права), а также ведения Единого государственного реестра недвижимости исключительно в электронной форме; создание единого государственного информационного ресурса в сфере недвижимости, что позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям. В вышеуказанном проекте закона государственная регистрация прав на недвижимость определяется иначе, нежели в действующем Законе о государственной регистрации. Согласно проекту государственная регистрация прав на недвижимость - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В новом определении отсутствует конструкция «признание государством». В таком случае, если регистрация не юридический акт признания государством права, тогда нет необходимости в наличии именно государственной регистрации. Хотя с другой стороны, согласно проекту, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, согласно законопроекту, должно стать федеральное государственное бюджетное учреждение с сетью филиалов, расположенных в отдельных регистрационных округах

[1] Пискунова, М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции / М.Г. Пискунова // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2001. - №1.

[2] Долинская, В.В. Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации / В.В. Долинская //Закон. - 2006. - №2. - С. 5-13.

[3] Пискунова, М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции / М.Г. Пискунова // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2001. - №1.

Пискунова, М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / М.Г. Пискунова // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2001. - № 4 (9).