Государственная регистрация права основывается на принципах, одним из которых является принцип достоверности. Принцип гласит, что сведения, содержащиеся в реестре, полностью соответствуют правовому режиму недвижимости. В подтверждение этому — ст. 2 Закона о государственной регистрации: государственная регистрация является единственным

доказательством существования зарегистрированного права. Плюс к этому Закон устанавливает возможность для лиц оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество только в судебном порядке. Подобная законодательная конструкция свидетельствует о том, что законодатель не воспринял теорию «бесповоротности» государственной регистрации.

Ст. 81 ГК РФ содержит положение о том, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Так как существует презумпция законности зарегистрированного права, если судебным решением не установлено иного, все участники гражданского оборота должны воздерживаться от действий, нарушающих права его обладателя.

Подчеркнем, что оспаривается право, а не регистрационная запись, и не Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость. В отношении Свидетельства о государственной регистрации в практике существует устоявшееся мнение, что Свидетельство, подтверждающее внесение объекта в Единый государственный реестр прав, служит целям учета объектов и не может нарушать чьих-либо прав, в связи, с чем его оспаривание не подлежит рассмотрению в арбитражном суде .

Обзор судебной практики Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делам об оспаривании права собственности на недвижимое имущество, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оспаривании отказа в государственной регистрации прав на

К определению правовой природы оспаривания зарегистрированного права существует несколько подходов.

Первый и самый маловероятный вариант - оспаривание зарегистрированного права осуществляется при помощи подачи негаторного иска. Данная позиция в литературе нашла своих сторонников, как например, А. Л. Ильченко, который считает, что настоящий собственник может предъявить негаторный иск к лицу, зарегистрированному в качестве собственника, но таковым не являющемуся, либо к учреждению юстиции о погашении записи в ЕГРП и такие требования не будут подчиняться срокам исковой давности[1] [2]. Предъявление негаторного иска при оспаривании зарегистрированного права не допускается, т.к. по смыслу ст. 304 ГК РФ негаторный иск - иск об устранении препятствий в осуществлении права собственности, не связанной с лишением собственника владением его имуществом. Подшивалов Т.П. пишет, что наличие регистрационной записи за другим лицом является юридической помехой, которая никак не затрудняет пользование недвижимостью[3], и что подобная запись создает препятствие к реализации правомочия распоряжения, которое заключается в возможности определять судьбу вещи.

Второй подход — оспаривание акта государственной регистрации как ненормативного акта. В предыдущем параграфе мы пришли к выводу, что акт государственной регистрации не является ненормативным правовым актом, поэтому не применимы положения Арбитражно-процессуального кодекса и Г ражданско-процессуального кодекса о признании недействительным ненормативного акта. К тому же оспариванию подлежит не сам акт государственного органа, а права отдельных лиц.

Третий подход - оспаривание зарегистрированного права при помощи иска о признании права собственности или иных вещных прав. С этим способом защиты тоже не все однозначно. П. 58 совместного Постановления ВС и ВАС №10/22 установлено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. П. 59 этого же Постановления дает понять, что иск о признании права собственности будет удовлетворен в двух случаях: 1) право на спорный объект возникло до вступления в силу нынедействующего Закона о государственной регистрации; 2) право на объект недвижимости возникло независимо от его государственной регистрации. Здесь имеются в виду те исключения, при которых государственная регистрация имеет ярко выраженный подтверждающий характер. Необходимо помнить, что при рассмотрении спора о признании, в итоге суд не предоставляет истцу никаких новых прав. Вынося решение в пользу заявителя, суд только констатирует наличие у него права на конкретный объект недвижимости на основе представленных заявителем доказательств. Этот подход

Четвертый подход - оспаривание зарегистрированного права осуществляется при помощи подачи виндикационного иска.

Типичной ситуацией является проблема оспаривания акта регистрации права в том случае, когда недвижимая вещь незаконно выбыла из владения собственника. Поэтому вопрос об оспаривании государственной регистрации стоит наиболее остро в этом плане, т.к. собственники объектов недвижимости часто становятся потерпевшими от тех или иных махинаций с объектами недвижимости. Думается, что в таком случае наиболее удачный способ защиты своих прав - виндикационный иск.

Предметом виндикационного иска, по смыслу ст. 305 ГК РФ, является требование не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании индивидуально-определенной вещи (в нашем случае - недвижимой вещи) из незаконного владения. Истцом по виндикационному иску является собственник, носитель иного вещного права. Ответчиком выступает незаконный владелец вещи, в фактическом владении которого находится эта вещь. Ряд Арбитражных судов определил, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает на нее зарегистрированным правом, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска[4] [5]. ВАС РФ в одном из своих постановлений заострил внимание на том, что при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота .

Все представленные позиции характеризуют отдельные жизненные ситуации, при наступлении которых заинтересованное лицо будет обращаться к тому или иному способу защиты. Как такового универсального способа защиты, который бы подходил к любой сложившейся ситуации не существует. Интересно, что, по сути, возникающий между субъектами гражданского спор обусловлен столкновением имущественных интересов.

В связи с этим, практика идет следующим образом. Имея целью оспорить государственную регистрацию прав на объект недвижимости,

заинтересованному лицу необходимо доказать, что за ним вещное право зарегистрировано правомерно т.е. необходимо предоставить правоустанавливающий документы (договор, решение государственного органа или органа местного самоуправления), на основании которых когда-то была произведена государственная регистрация прав на недвижимость. Само собой, если ответчик зарегистрировал за собой вещное право на объект недвижимости, следовательно, он не признает притязание истца на данный объект. Поэтому наравне с виндикационным иском заинтересованной стороне необходимо заявить требование о признании права собственности.

Судья Арбитражного суда Краснодарсткого края С.В. Моргунов, имея за спиной богатый опыт по оспариванию зарегистрированных прав, пишет, что регистрирующие органы регистрируют право собственности на основании судебного решения, в резолютивной (не в мотивировочной) части которого прямо указано на признание права собственности на объект недвижимости за конкретным лицом . Подобные действия со стороны суда регламентированы п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации». Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также указывает на то, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права. В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр[6] [7]. Таким образом, подтверждается суждение о необходимости одновременного наличия требования о признании права и виндикационного иска т.к. решение суда об удовлетворении виндикационного иска может содержать только вывод об истребовании спорной вещи от ответчика истцу, и никакой иной.

Тогда возникает вопрос, требование о признании права собственности удовлетворяется судом в случаях, которые были указаны выше, и если под эти условия удовлетворения не подпадает предмет спора, заявленный по виндикационному иску, как быть дальше? К сожалению, практикой ответ не дан, а в теории виндикационный иск и иск о признании права собственности иногда отождествляются, иногда иск о признании права собственности признают подвидом виндикационного иска. Следует сказать, что Законом ни одно из суждений не подтверждается.

Президиум ВАС в Постановлении № 15148/08 от 28.04.2009 г. обозначил, что ст. 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. Поскольку в ГК РФ, в Законе о государственной регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, Президиум приходит к выводу, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Тем самым Президиум отнес решение вопроса об оспаривании государственной регистрации к ст. 12 ГК РФ. Из всего перечня ст. 12 к нашему случаю применимы лишь некоторые способы защиты: признание права собственности объект недвижимости, признание недействительными сделки, ненормативного правового акта или иного основания регистрации права на имущество за ответчиком, возврат имущества собственнику.

Подобное выделение способов защиты обусловлено тем, что собственник конкретного объекта недвижимости, который в связи с обстоятельствами утратил не только право собственности на объект, но и утратил фактическое владение этим объектом недвижимости, предъявляя требования в суд намерен восстановить себя в правах на данный объект недвижимости и вернуть его себе во владение.

Е.М. Тужилова-Орданская и В.В. Чубаров считают, что допустимо рассматривать два взаимосвязанных требования одновременно: одно — по существу спора, другое — требование о признании государственной регистрации недействительной или о понуждении к государственной регистрации[8].

В гражданском праве наиболее часто указывают такой способ оспаривания государственной регистрации через оспаривание основания возникновения права (сделка, решение органов государственной власти). Так исходя из Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при рассмотрении дел, связанных с оспариванием зарегистрированных прав на недвижимое имущество, в том числе, когда заявитель требует признания недействительной записи о государственной регистрации права, суд оценивает законность оснований возникновения зарегистрированного права. В нашем случае суд будет оценивать законность заключения сделки, законность вынесенного решения органом государственной власти, органом местного самоуправления. На самом деле это верный подход т.к. государственная регистрация не является самостоятельным основанием возникновения права по поводу объекта недвижимости. Основаниями служат те юридические факты, которые возникли до государственной регистрации права, и которые государственная регистрация подтверждает.

Согласимся с С.В. Моргуновым, который полагает, что одновременное применение всех дозволенных способов защиты исчерпывающим образом восстановит нарушенное право собственности. Причем именно первое из поименованных требований прямо направлено на оспаривание зарегистрированного права ответчика, так как в подавляющем большинстве случаев оспаривания права собственности на имущество такое требование предъявляет лицо, полагающее себя собственником спорной вещи[9].

недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотренным в 2007 г [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://askb.arbitr.ru/node/861.

[2] Ильченко, А. Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество / А.Л. Ильченко // Нотариус. - 2004. - № 5. - С. 15 - 24.

[3]Подшивалов, Т. П. Негаторный иск и защита прав на недвижимое имущество / Т.П. Подшивалов // Закон. -2011. - № 1. С. 86 - 95.

[4]Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2009 г. № 10527/08, от 15 сентября 2009 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

[5] Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 N 3039/07 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

С.В. Способы оспаривания зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

http://www.szrf.ru/doc.phtml?nb=edition07&issid=2009012000&docid=22.

[7] О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.consultant.m/cons/cgi/onlme.cgi?req=doc;base=LAW;n=181602.

[8]Тужилова-Орданская, Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России / Е.М. Тужилова-Орданская : монография. - Москва: ИД «Буквовед». - 2007.

С.В. Способы оспаривания зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

http://www.szrf.ru/doc.phtml?nb=edition07&issid=2009012000&docid=22.