В судебной практике иногда возникает вопрос о том, на какую сторону должны быть возложены обязанности по оплате коммунальных платежей. В таких ситуациях, как правило, суд приходит к выводу о том, что бремя оплаты коммунальных платежей лежит на плательщике ренты. Такая позиция представляется верной, так как согласно гражданскому, а также жилищному законодательству РФ, бремя ответственности за недвижимое имущество (в т.ч. жилое помещение) возлагается именно на его собственника, которым с момента заключения рентного договора становится плательщик ренты[1].

Стоит заметить, что после завершения государственной регистрации права собственности плательщика ренты на жилое помещение (переданное по рентному договору), подлежит переоформлению лицевой счет по оплате ЖКХ на имя нового собственника недвижимости[2]. Несмотря не это, в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сторонам все-таки лучше прописать, что обязанность по несению расходов по содержанию жилого помещения (в т.ч. коммунальных платежей) лежит на плательщике ренты. Это поможет устранить ситуацию, к примеру, когда суду сложно установить, для чего была предназначена сумма, превышающая размер рентного платежа по договору, если условия о несении расходов по содержанию недвижимого имущества в договоре не закреплены. В пользу того, что при заключении рассматриваемых договоров сторонам следует до мелочей письменно оговорить права и обязанности каждой, свидетельствует и следующий пример.

Так, истец (получатель рентного платежа по договору пожизненной ренты) обратилась в суд с иском о расторжении рентного договора в связи с тем, что ответчик не предоставляет истцу надлежащего ухода. Свои требования истец мотивировала тем, что основной целью заключения данного договора являлось получение истцом ухода. Конечно, данный иск судом удовлетворен не был. В данной ситуации, как представляется, истцу изначально необходимо было заключать договор пожизненного содержания с иждивением, потому как при заключении договора пожизненной ренты императивной обязанности по уходу за получателем ренты на плательщика не возлагается.

Интересным для рассмотрения является и следующий пример. Между сторонами (отец и сын) был заключен договор пожизненной содержания с иждивением, согласно которому отец (получатель ренты) передает сыну (плательщику) квартиру, а последний обязуется нести обязанность по содержанию отца и его жены. После смерти отца (получателя ренты), сын (плательщик) перестает содержать жену отца, в связи с чем, та и обращается в суд с иском о расторжении рентного договора. Судом в удовлетворении требований истцу было отказано, так как она не являлась стороной по договору пожизненного содержания с иждивением.

Просрочка выплаты регулярных рентных платежей занимает основное место среди вероятных нарушений договора пожизненного содержания с иждивением, которые могут быть допущены плательщиком ренты[3]. Другим распространенным основанием наступления договорной ответственности выступает существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей. Наличие широкого круга оснований наступления ответственности по договору пожизненного содержания с иждивением имеет положительное значение, так как, во-первых, обеспечивается защита имущественных интересов получателя ренты и гарантируется стабильность договорных отношений, а во- вторых, применение норм о договорах дарения и купли-продажи выравнивает объем обязанностей плательщика и получателя содержания.

Ответственность за нарушение договора, необходимо более широко трактовать в законодательстве, а также сторонам самим стоит упоминать об этом в договоре. Таким образом будет возможным разрешение спорного вопроса мирным путем, а конфликтную ситуацию, перенесенную в суд, можно будет разобрать в ускоренном порядке.

B обязанности плательщика ренты входит выплата в предусмотренном договором порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты.

Общие положения o договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 главы 33 ГК РФ регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан c тем, что рента обременяет возникшее y плательщика ренты право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом устанавливается дополнительная гарантия для получателя ренты в тех случаях, если плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор c получателем.

B виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность c лицом, которому передается имущество, если это прямо предусмотрено договором ренты.

Во любом случае, когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты вносится условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту в пользу получателя ренты.

Наконец, особой гарантией прав получателя ренты законом предусмотрена выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой. Размер этих процентов определяется самими сторонами, a если он в договоре не установлен, – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства получателя ренты.

Итак, гражданско-правовая ответственность по договору ренты и пожизненного содержания c иждивением может наступать в форме возмещения убытков и уплаты неустойки.

Следует заметить возможность назначения процентов за неисполнение денежных обязательств, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, к договору пожизненного содержания, рентные выплаты по которому производятся в натуральной форме, поскольку в соответствии c императивным требованием п. 2 ст. 602 ГК РФ в договоре должен быть определен денежный эквивалент общего объема содержания в месяц.

Две меры гражданско-правовой ответственности за одно и то же правонарушение не могут применяться, если законом или договором не предусмотрено одновременное взыскание неустойки и убытков. Это означает, что применение договорной неустойки в качестве способа обеспечения исполнения обязательства исключает возможность применения ответственности, предусмотренной статьей 395 ГК РФ. Выход в данном случае автором работы видится в установленном в договоре правиле, что при просрочке исполнения обязательства неустойка взыскивается наряду c процентами за пользование чужими денежными средствами.

Для достижения цели наибольшей защиты интересов получателей ренты следуетввести норму в Гражданский кодекс РФ, в соответствии c которой, если приговором суда установлено, что смерть получателя ренты наступила по вине плательщика ренты, имущество, переданное по договору пожизненного содержания c иждивением, переходит в собственность правопреемников получателя ренты, a при их отсутствии - в собственность Российской Федерации.

[1] Сусликов В.Н., Коротких О.А. О предмете государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Известия Юго-Западного государственного университета. 2012. № 5-1 (44). С. 111

[2] Лейба А. Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры // Жилищное право. 2014. № 11. С. 105

[3] Шахаева А.М. Расторжение и изменение договора пожизненного содержания // Экономика, социология и право. 2014. № 1. С. 186