Согласно ст. 605 ГК РФ права получателя ренты получают усиленную защиту при существенном нарушении её плательщиком своих обязанностей по предоставлению пожизненного содержания. Среди мер, которые получатель ренты вправе применить в подобных случаях, следует выделить расторжение договора путём предъявления требования о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Подобное требование может быть предъявлено вне зависимости от того, на каких условиях (за плату либо бесплатно) она передавалась плательщику.

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением согласно нормам ГК РФ происходит в судебном порядке.

Как правило, инициаторами расторжения (или изменения) договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением выступают получатели ренты. Чаще всего подобные требования основаны на фактах существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. В данном случае истцам по подобным спорам следует помнить о том, что решение суда может быть принято в их пользу только в том случае, если ими будут предоставлены доказательства того, что они обращались непосредственно к ответчику для урегулирования конфликта в досудебном порядке[1]. При этом только лишь наличие существенных нарушений договорных условий может послужить основанием к расторжению договора.

Исходя из судебной практики, существенными нарушениями условий договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением признаются, например, случаи, когда плательщик ренты без получения на то согласия рентополучателя самовольно заменяет содержание с иждивением в натуре выплатой периодических платежей. Надо заметить, что основной характеристикой существенного нарушения условий рассматриваемых договоров является значительность причиненного получателю ренты ущерба. В подобном случае ответчику в суде придется доказывать, что нарушение им условий договора не привело к причинению истцу именно значительного ущерба. Тем не менее, на практике, при установлении наличия существенного нарушения условий договора, чаще всего, судом во внимание берется систематичность (длительность) нарушения договорных условий по выплате рентного платежа (или предоставлению ухода). Но и здесь имеются свои исключения.

Например, Московский городской суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора пожизненной ренты в связи с тем, что просрочка рентного платежа, длительностью 9 месяцев, образовалась не по вине плательщика ренты - судом не было установлено наличие существенного нарушения договорных условий[2].

При этом, если получатель ренты длительное время не возражал против частичного исполнения обязательств плательщиком ренты, не предъявлял ему никаких претензий по этому вопросу, более того, если он препятствовал плательщику в пользовании недвижимостью, суд, скорее всего, откажет получателю ренты в расторжении договора. Также следует заметить, что положения гражданского законодательства, регламентирующие расторжение договора пожизненной ренты по требованию ее получателя ренты не ограничивают стороны в закреплении иных оснований и последствий расторжения данного договора[3].

Стоит заметить, что понятие существенности основано, прежде всего, на применении экономического критерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах получателя ренты.

Примером может служить рассмотренные дела в суде, решение которого было вынесено при следующих обстоятельствах дела. Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты[4]. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред. Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира, причем за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимальных размеров оплаты труда в месяц. Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 года рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры. Тем не менее, президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора, так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы. Суды в комментируемом деле по-разному подошли к решению вопроса о расторжении договора пожизненной ренты. Если суд первой инстанции посчитал договор нарушенным со стороны плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его расторжении, то надзорная инстанция высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен ли договор пожизненной ренты со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед получателем ренты. В случае с пожизненной рентой следует также обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Если говорить о договоре пожизненной ренты, то обязанность плательщика ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности плательщика ренты не исчерпывались только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту. В том случае, когда договор пожизненной ренты содержит условие о праве получателя ренты проживать в квартире плательщика, необходимо выяснить, возможно ли в данном договоре усмотреть элемент договора пожизненного содержания (несмотря на то что название договора не имеет в себе такого указания) и в связи с этим должны ли применяться к такому договору пожизненной ренты специальные нормы, относящиеся к договору пожизненного содержания. Данные нормы отличаются более льготным режимом в отношении получателя ренты по данному договору по сравнению с положением получателя ренты по договору пожизненной ренты. Это касается, в частности, правил о расторжении договора, которые весьма благоприятны для получателя ренты.

Квалификация рассматриваемого договора должна осуществляться исходя из различия в основных целях договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания. Основная цель договора пожизненной ренты состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (должник в данном договоре, как и в любом договоре пожизненной ренты, не берет на себя обязанность содержать кредитора (получателя ренты). По крайней мере плательщик не обусловливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег.

Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключается в предоставлении получателю ренты средств к существованию на определенную сумму денег. Несмотря на то, что по рассматриваемому договору плательщик взял на себя обязанность уплачивать не только рентные платежи, но и предоставить получателю ренты право проживания в квартире, специальные нормы о договоре пожизненного содержания вряд ли могут здесь применяться в связи с тем, что основная цель договора заключается в получении периодических рентных платежей получателем ренты. Предоставление получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный (по отношению к обязанности уплачивать ренту в денежном выражении) характер и не может рассматриваться как содержание получателя ренты.

Вывод о подчинении рассматриваемого договора только нормам о договоре пожизненной ренты, конечно, не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. Раз уж представленный на рассмотрение суда договор пожизненной ренты содержал условие о предоставлении получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту, значит, плательщик ренты был обязан (помимо обязанности периодически уплачивать рентные платежи) поддерживать квартиру, в которой проживал получатель ренты, в надлежащем состоянии (т.е. в состоянии, пригодном для проживания). Плательщик ренты, конечно, собственник имущества, обремененного рентой, и вправе самостоятельно решать, когда осуществить его ремонт, но в данном случае он связан обязательством перед получателем ренты делать все необходимое для спокойного и нормального проживания последнего в квартире. Следует признать, что в рассматриваемом деле плательщик ренты нарушил обязательство поддерживать переданную в ренту квартиру в надлежащем состоянии. Однако не всякое нарушение плательщиком договора может повлечь за собой его расторжение, только существенное нарушение договора дает право получателю расторгнуть договор. Однако не исключены ситуации, когда риску расторжения договора ренты по инициативе получателя ренты подвержен добросовестный плательщик ренты.

Как показывает судебная практика, договор пожизненной ренты, как правило, заключается пожилыми людьми. Часто вокруг пенсионера сразу после заключения договора ренты неожиданно концентрируется множество «доброжелателей»: соседи, дальние родственники и т.д., которые активно настраивают его против плательщика. Старики же недоверчивы и легко внушаемы, поэтому многие идут у этих «доброжелателей» на поводу и подают судебный иск о расторжении договора. В качестве причины расторжения указывают несоблюдение обязательств со стороны плательщика. В связи с этим следует обратить внимание на необходимость обеспечения документального подтверждения исполнения. Это могут быть, прежде всего, утвержденные сторонами акты, затем квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, лекарств и тому подобные документы, свидетельствующие о предоставлении подобных услуг. Необходимо также иметь в виду и те случаи, когда получатель ренты оказывается недобросовестной стороной и уклоняется от получения рентных платежей с целью расторжения договора. В такой ситуации может оказать содействие нотариус, который может принять в депозит причитающиеся стороне денежные суммы. С даты передачи плательщиком ренты денежных средств в депозит нотариуса первый считается исполнившим свое обязательство надлежащим образом, а у недобросовестного получателя ренты не будет оснований потребовать расторжения договора.

Стоит заметить, что перед тем как заключать договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, необходимо удостовериться в дееспособности контрагента (можно запросить справку из медицинского учреждения), так как недееспособность получателя ренты при заключении рассматриваемых договоров является одним из наиболее часто встречающихся оснований для расторжения рентного договора (и даже после смерти получателя ренты - по инициативе его наследников).

Предметом спора данного договора будет недвижимое имущество. Исковое заявление подаётся по правилам об исключительной подсудности, а именно в суд первой инстанции по месту нахождения недвижимого имущества. В качестве ответчика будет выступать плательщик ренты, а истцом будет являться получатель ренты[5].

Неочевиден ответ на вопрос, может ли требовать расторжения договора и возврата недвижимости при существенном нарушении плательщиком ренты обязательства пожизненного содержания с иждивением не только тот получатель ренты, который передал имущество под ее выплату, но и тот, кто является просто выгодоприобретателем по договору, заключенному другим лицом. Представляется, что право требовать возврата недвижимости принадлежит лишь стороне договора - бывшему собственнику, но не третьему лицу, которое может лишь дать или не дать согласие на расторжение либо изменение заключенного в его пользу договора. При нарушении плательщиком ренты его обязанностей такое третье лицо вправе прибегнуть к понуждению плательщика ренты к их исполнению, применению установленных договором санкций, обращению взыскания на находящуюся в залоге в силу закона недвижимость. Право третьего лица требовать выкупа ренты видится не противоречащим существу договора пожизненного содержания с иждивением.

Необходимо заметить, что вопреки буквальному толкованию ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты только в тех случаях, когда договор был заключен в его пользу. Если же по договору плательщик взял на себя обязанность содержать лицо, указанное получателем ренты, то обязательство прекращается со смертью выгодоприобретателя[6].

Проблемой является то, что наиболее часто расторгаются именно договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. На 100 заключенных договоров приходится примерно 40 расторгаемых, а подобное количество отменяемых сделок неизвестно ни одному другому виду договоров с недвижимостью. Из вышеназванной проблемы плавно вытекает следующая проблема, а именно нарушение договора и правовые последствия в виде его расторжения. Досрочное расторжение договора возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Как показывает судебная практика, любой плательщик рентных платежей, в том числе добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет угодным получателю ренты, так как при судебном разбирательстве плательщику не так-то легко представить суду убедительные доказательства его регулярного ухода за получателем в течение времени действия договора.

Стороны договора не всегда учитывают длящегося характера договора, закрепляя исчерпывающий перечень обязательств плательщика[7]. В случае же изменения потребностей получателя содержания, кем, как правило, являются инвалиды, пенсионеры и малоимущие, исходя из института формы сделки, изменить договор в одностороннем порядке он сможет только через обращение в суд. Вместе с тем виды содержания и ухода в отношении получателя содержания должны меняться в рамках стоимости содержания в расчете на месяц и с учетом принципов разумности и добросовестности.

Стоит заметить, что неполнота законодательного регулирования, узкое понимание содержания договора пожизненного содержания с иждивением, «эгоистичное» поведение сторон порой приводят к очень серьезным последствиям, вплоть до расторжения договора. А при расторжении договора каждая сторона останется с тем, с чем была до заключения договора, а плательщик ренты лишится рентных выплат, которые ему компенсированы не будут. Решение проблемы определения существенных условий договора зависит исключительно от сторон, от их заинтересованности и внимательности.

Таким образом, расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно. Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

Выход один. В договоре детализировать обязанности плательщика по содержанию получателя ренты и точно устанавливать, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными, а в каком - нет.

[1] О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. // Российская газета. 1996. № 152

[2] Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2013 по делу № 11 – 33697 // СПС КонсультантПлюс

[3] Труфанова А.Л. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами споров, вытекающих из договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Территория права. Заочная научно – практическая конференция: сборник научных статей. С. 233

[4] Шахаева А.М. Расторжение и изменение договора пожизненного содержания // Экономика, социология и право. 2014. № 1. С. 187

[5] Васильева О.В. Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением // Фундаментальные и прикладные исследования кооперативного сектора экономики. 2012. № 1. С. 168

[6] Миргородский А.В. Указ. соч. С. 484

[7] Скузоватов В.Ю. Актуальные проблемы договора пожизненного содержания с иждивением в российском гражданском праве // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2014. № 5. С. 37