Недвижимость является особым объектом в истории и культуре российского общества и является важной составляющей частью всех гражданско-правовых сделок на рынке. Конституция Российской Федерации наделяет правами на совершение сделок с недвижимым имуществом всех физических и юридических лиц.

В силу понятий «недвижимость» и «недвижимая собственность» следует различать их в своем значении. Так "недвижимость" означает отношение к земле и наличие построек на ней, а "недвижимая собственность" кроме земли и различных построек подразумевает под собой и еще наличие юридических прав на соответствующий объект. Следовательно, недвижимостью следует считать землю, недра, здания, сооружения, объекты, постоянно связанные с землей. Недвижимым имуществом следует считать права собственности, пользования, распоряжение, обладание связанные с объектом недвижимости. Следовательно, недвижимое имущество состоит из объекта недвижимости и правами, которыми обладает лицо на данный объект.

Согласно статье 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Не допускается экономическая деятельность, направленная на монополизацию и недобросовестную конкуренцию. [1]

Для полного понимания специфики и отражения первостепенности значения недвижимого имущества для общества следует обратиться к исторической составляющей данной категории. Как известно фундаментом и отправной точкой становления гражданского права является римское право.

Согласно Закону 12 таблиц все имущество было разделено на две категории: familia (к данной категории применялись строгие правила распоряжения) и pecunia (к этой категории применялись правила легкого оборота). Также свойство оборотоспособность вещей и деление их на движимые и недвижимые определялось понятиями res mancipi и res nec mancipi. В течении развития римского право данные понятия сменили более понятные, формализованные. Оборот недвижимости начал подчиняться принципу публичности, получил детальную регламентацию.[2] [3]

Недвижимостью в римском праве признавались, в первую очередь земельные участки, - fundi, praedia. Также вещи созданные трудом человека на участке собственника признавались имущественной составляющей участка и относили к недвижимому имуществу. Такими вещами

- 3

признавались виноградники, посевы, постройки.

Примечательным фактом являлся факт особого правового режима стен в многоквартирных домах. По римскому праву собственник получал в собственность все помещение целиком, в том числе и стены, поэтому действовал особый режим запрещающий раздел общих стен и запрещающий какие-либо действия в отношении них.[4]

Европейское законодательство XVIII- XIX века отличалось различным пониманием определения недвижимости в разных странах. Так, например, в английском законодательстве вещи делились на две категории: вещественные и личные вещи. К вещественным вещам относились права на недвижимое имущество, в первую очередь на землю.

Французское законодательство переняло понятие недвижимого имущества из римского права, относящего к нему исключительно предметы внешней природы и переносящего его на права и иски, выделяя в этом различие между движимыми и недвижимыми вещами.

Германское законодательство аналогично данный вопрос, согласно которому движимые вещи объединенные с недвижимыми признавались недвижимыми, за исключением залога.[5] [6] [7]

В истории России впервые деление вещей на недвижимые и движимые произошло в период царствования Петра I. Указ от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

В XIX веке в России к недвижимым вещам относили «земли, заводы, фабрики, деревни, дома, всякие строения с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми принадлежностями.

Также, уже в то время существовало понятие жилой недвижимости, которой признавались строения, предназначенные к постоянному проживанию со всеми прилегающими к них постройками. 6 7

Советский период ознаменовался упразднением института частной собственности. Недвижимость стала преимущество собственностью государства и была выведена из гражданского оборота, только в отдельных случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, жилые дома, дачи). Впрочем, Основы гражданского законодательства Союза СССР и республик, принятые в 1991 году содержали деление вещей на движимые и недвижимые.

Следовательно, можно подвести краткий вывод о том, что тема недвижимости является для нашей страны важной. Понятие и правовой режим недвижимости с течением времени формировался, изменялся и дополнялся включая в себя последние новшества того времени. Однако в Советский период отказ от института частной собственности приводит к отрицанию традиционного деления вещей на движимые и недвижимые и утрате всех наработанных и накопленных теоретических основ регулирования недвижимости.

В нынешнее время понятие недвижимости приводится в статье 130 ГК РФ. Согласно данной статье недвижимым имуществом признаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Другие вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, то есть деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных

о

в законе.

Исходя из положений закона можно представить, что недвижимостью представляется вещь, которая имеет свое собственное назначение, заключающаяся в удовлетворении интересов и потребностей физических и юридических лиц, свою экономическую ценность.

Анализируя статью 130 Гражданского кодекса РФ, напрашивается вывод, что законодатель дал определение недвижимости вполне традиционное. Законодатель выбрал смешанный подход, то есть метод простого перечисления видов недвижимых вещей, оставляя его открытым и указывая нам на признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь. [8]

Рассматривая недвижимую вещь как объект гражданского оборота можно выделить признаки, которыми оно обладает. Такими признаками являются: важная социальная значимость недвижимости, высокая стоимость как уже созданного недвижимого объекта, так и производимых различных работ с ним, непотребляемость недвижимой вещи, ее незаменимость, прочность и стационарность нахождения, фундаментальность,

индивидуальная определенность, также наличие административного контроля за недвижимыми объектами можно выделить как ее составляющий признак.

Главным признаком выделяется, тесна связь объекта с землей, но упоминается о свойстве невозможности перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба назначению имущества. Данное свойство, по мнению автора, является оспоримым и устаревшим, так как новейшие инженерные и строительные технологии позволяют производить

перемещение объектов недвижимости без нанесения ему ущерба.

Далее выделяется признак, заключающийся в императивном требовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Е.А Суханов, считает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основную особенность их

9

правового режима.

Согласно, Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация понимается как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Также государственная [9] регистрация понимается как единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.[10]

На основании вышеизложенного материала можно сделать вывод, что понятие недвижимой вещи неотрывно связано с вышеуказанными признаками. Однако, развитие инженерных технологий, гражданского оборота преподносят проблемы в отнесение вещей в категорию недвижимых. Суды рассматривают дела предметом которых является требование об отнесении не стандартных объектов к недвижимому имуществу, например, таких как асфальтированная площадка, колодцы, автостоянки, и.т.д.

Такой пример может проиллюстрировать дело N А32-25579/2014. При рассмотрение данного дела решался вопрос об отнесении или не отнесении инженерной рисовой системы к объекту недвижимому имуществу.

При рассмотрении дела выяснилось, что 13.09.2013 органами регистрации в ЕГРП внесена запись N 23-23-01/491/2013-418 о праве собственности Российской Федерации на сооружение - инженерную рисовую систему (литера У) протяженностью 281 558 метров, расположенную в Славянском районе, в границах рисоводческого совхоза "Новопетровский". Основанием возникновения права собственности указано постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Распоряжением территориального управления от 07.03.2014 N 88-р инженерная рисовая система (литера У) включена в перечень имущества, составляющего казну Российской Федерации.

Полагая, что произведенная государственная регистрация права собственности Российской Федерации на инженерную рисовую систему как на самостоятельный объект недвижимости (сооружение) не соответствует закону, нарушает его права, общество "Новопетровское" обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании отсутствующим права собственности, обязании территориального управления исключить инженерную рисовую систему из реестра объектов, находящихся в государственной собственности.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск в части требования о признании права собственности отсутствующим, исходили из положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), а также установленных по делу фактических обстоятельств.

Суды при проверке довода общества об отсутствии у спорного объекта признаков недвижимости исследовали представленные по делу доказательства, в том числе заключение кадастрового инженера Радюка А.А. о том, что части каналов инженерной рисовой системы входят в состав единого землепользования, принадлежащего на праве общей долевой собственности ряду граждан, а также в состав земельных участков, принадлежащих на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Земельный ресурс". Кроме того, суды приняли во внимание также акт экспертизы от 20.10.2014 N 201014/01-ЗЭ, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Альтернатива".

С учетом исследования всех доказательств по делу суд первой инстанции установил, что инженерная рисовая система представляет собой прорытые в поверхностном слое почвы канавы незначительной глубины, в некоторых случаях и вовсе пересохшие, без каких-либо признаков воды; границы этих канав или каналов не обозначены, строительные материалы для их обустройства не применялись, в состав оросительной системы не входят магистральный канал, насосное оборудование. Единственным техническим устройством на представленных сторонами фотоматериалах являются установленные в земле металлические задвижки, через которые вручную можно регулировать подачу воды в канал. В некоторых местах имеются остатки бетонных устройств, какое-либо специальное гидротехническое, механическое оборудование не усматривается.

При установленных по делу обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что использование инженерной рисовой системы в отрыве от производства риса невозможно, система предназначена для улучшения поверхностного слоя почвы, иного какого-либо хозяйственного назначения не имеет. Единственно возможный вариант коммерческой эксплуатации данной системы лицом, не являющимся производителем риса и не владеющим земельными участками, на которых расположена эта система, является возмездная подача воды рисоводческим хозяйствам.

Доказательств, опровергающих указанные характеристики инженерной рисовой системы, ответчик суду не представил, ходатайство о назначении экспертизы при рассмотрении дела не заявлял.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что спорная инженерная рисовая система как специфичный объект не имеет самостоятельного функционального назначения, создана исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельных участков, на которых она расположена, поэтому является их неотъемлемой частью.

Исходя из положений статьи 2 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель" (далее - Закон о мелиорации), в которой раскрывается понятие государственных мелиоративных систем как мелиоративных систем, находящихся в государственной собственности и обеспечивающих межрегиональное и (или) межхозяйственное водораспределение и противопаводковую защиту, а также противоэрозионные и пастбищезащитные лесные насаждения, которые необходимы для обеспечения государственных нужд, статьи 11 того же закона об основаниях отнесения к федеральной собственности государственных мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, размещенных на территории одного или нескольких субъектов Российской Федерации, осуществляющих межрегиональное и (или) межхозяйственное водораспределение и построенные (строящиеся) за счет средств федерального бюджета, а также использующиеся для осуществления полномочий Российской Федерации, установленных данным законом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о принадлежности спорной системы исключительно к федеральной собственности.

Суд кассационной инстанции также посчитал имеющими значение для правильного разрешения спора результаты других дел, рассмотренных судами по искам общества о признании права собственности на инженерную рисовую систему, расположенную в границах земель хозяйства (дела N А32- 4246/2010 и N А32-20631/2012). Вступившими в законную силу судебными актами по названным делам истцу в удовлетворении требований отказано.

Иск по настоящему делу был обоснован отсутствием у спорного объекта - инженерной рисовой системы - признаков недвижимости, права на которую подлежали государственной регистрации.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской

Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений

14

раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснено, что, по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). [11]

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2015 по делу N А32-25579/2014 Арбитражного суда Краснодарского края отменить. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2015, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по указанному делу оставить без изменения.[12]

Также довольно интересным примером из судебной практики является

дело № А72-22/98-Кд136/1, рассмотренное во всех судебные инстанциях. Предметом дела являлось отнесение или не отнесение стационарного промышленного холодильника к объекту недвижимого имущества.

Суд первой инстанции счел данное имущество движимым и Постановлением от 24.09.1998 года в иске отказал. Суд апелляционной инстанции не согласился с постановлением суда первой инстанции и Постановлением от 30.11.1998 года отменил решение суда первой инстанции и иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции более подробно рассмотрев дело пришел к выводу, что следует отменить решение суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. Точку в этом деле поставил Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации, который Постановлением № 2061/99 от 12.10.1999 года отменил решение суда первой инстанции и оставил в силе решение суда кассационной инстанции. Президиум ВАС аргументировал свою позицию следующими доводами. Так по мнению Президиума ВАС РФ, если на производились работы по возведению фундамента на местности и изготовлению и подготовки площадки для размещения промышленного холодильника, его дальнейшему монтажу, это свидетельствуют о признаке тесной связи с землёй, согласно которому возможно отнесение спорного объекта к недвижимому имуществу, более того, изучив доводы сторон и придя к заключению, что перемещение спорного объекта не будет связано с нанесением ему несоразмерного ущерба для использования его по назначению позволяет суду сделать вывод, что спорный объект является

13

недвижимым имуществом, прочно связанному с землей.

Данные примеры говорят нам о существующей проблеме отнесения имущества к недвижимому, которая нерешена полностью в нынешнее время. Не закрытый перечень видов недвижимых объектов в статье 130 ГК РФ, и приведенные в этой же статье основные признаки недвижимого имущества [13] оставляют не решенным до конца вопрос о том, какие же объекты являются недвижимыми.

Таким образом, по мнению автора более удачной формулировкой ст.130 ГК РФ была бы следующая: «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно. К недвижимым вещам в силу закона относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания».

По мнению автора, данное изменение привело бы к упрощению гражданского оборота вещей, к разрешению проблемы отнесения вещей к недвижимому имуществу, к разгрузке судебной системы.

В заключение хотелось бы подвести итог, что во все времена нашего государства недвижимое имущество имело стратегическое, жизненоважное значение, в первую очередь, для населения нашей страны. Также из анализа истории и законодательства становится понятно, что недвижимость становится предметом реформ, законодатель постоянно изменяет понятие и виды недвижимого имущества. Не существует четкой разграничивающей формулировки, которая решила бы многие противоречия, как между учеными и юристами практиками, и в целом спорные вопросы связанные с недвижимостью.

[1] "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

[2] Краснокутский В.А. Римское частное право: учебник / под. ред. И.Б Новицкого, И.С Перетерского. М., 2001

[3] Витрянский В.В. Договор купли-продажи недвижимости // Недвижимость. М., 2000. С.43.

[4] Ельшевич В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе. М., 2006.

[5] Соловьев В.В. История формирования понятия «недвижимость». Саратов. 2012.

Электронный ресур [Дата обращения 10.05.2016] URL:// http://cvberleninka.ru/article/n/istoriva-formirovaniva- ponyatiya-nedvizhimost

[6] Устав железной дороги. Издание 1886 года. т.ХП, ч.1, ст.138.

[7] Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч.1. Вотчинные права. М., 2002.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

[9] Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть : учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденциям по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Ем В.С. и др.] ; отв. ред. — Е.А. Суханов. — 3-е изд., перераб и доп. — М. : Волтерс Клувер,2006. — 720.С.

[10] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016).

[11] Электронный ресурс URL:http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 181602/

[12] Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 N 308-ЭС15-15218 по делу N А32-25579/2014. Электронный ресурс URL://: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=ARB;n=457938

[13] Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10.1999 года // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1, с. 13. Электронный ресурс URL://: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc:base=ARB;n=8790