Российское законодательство характеризуется множественностью видов недвижимого имущества. Также законодательство содержит ряд источников, которые направлены на правовое регулирование недвижимого имущества и его гражданского оборота в обществе.

Такими источниками являются: Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, и.т.д.

По мнению автора, простая классификация недвижимых объектов, основанная на естественных свойствах, целях, функциях недвижимого имущества способствовала бы стабилизации гражданского оборота и устранению проблем взаимопонимания между участниками гражданского оборота недвижимого имущества. Так как единая классификация на сегодняшний день в Российской Федерации отсутствует, автор попытается представить собственную классификацию недвижимого имущества.

По мнению автора, для начала построения единой классификации недвижимых вещей сперва следует их разделить по происхождению. Так выделяются недвижимые объекты:

искусственные, то есть созданные человеком.

естественные недвижимые объекты, то есть недвижимые от природы;

недвижимые объекты в силу прямого указания закона.

Далее следует разделить недвижимость созданную человеком на подгруппы:

жилую недвижимость;

нежилую недвижимость;

Естественные недвижимые объекты делятся в свою очередь на следующие виды:

1 )земельные участки;

участки недр;

леса и многолетние насаждения;

Так в Земельном кодексе содержится определение земельного участка, под которым следует понимать часть земной поверхности имеющие характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально

14

определенной вещи.

Под характеристиками, по мнению автора, следует понимать кадастровые сведения относящиеся к конкретному виду недвижимого [1] объекта, а именно кадастровый номер, дата внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости, описание местоположения, площадь и прочие сведения согласно Федеральному закону «О кадастре».[2]

Далее следует обратиться к определению понятия участков недр, которые в свою очередь также имеет свою классификацию в силу Федерального закона «О недрах».

Так в преамбуле данного закона указывается, что недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Далее в статье 2.1 данного Закона указывается, что к участкам недр федерального значения относятся участки недр:

содержащие месторождения и проявления урана, алмазов, особо чистого кварцевого сырья, редких земель иттриевой группы, никеля, кобальта, тантала, ниобия, бериллия, лития, металлов платиновой группы;

расположенные на территории субъекта Российской Федерации или территориях субъектов Российской Федерации и содержащие на основании сведений государственного баланса запасов полезных ископаемых начиная с 1 января 2006 года:

извлекаемые запасы нефти от 70 миллионов тонн;

запасы газа от 50 миллиардов кубических метров;

запасы коренного золота от 50 тонн;

запасы меди от 500 тысяч тонн;

внутренних морских вод, территориального моря, континентального шельфа Российской Федерации;

при пользовании, которыми необходимо использование земельных участков из состава земель обороны, безопасности.

Далее в статье 2.3 данного Закона указывается, что к участкам недр местного значения относятся:

участки недр, содержащие общераспространенные полезные ископаемые;

участки недр, используемые для строительства и эксплуатации подземных сооружений местного и регионального значения, не связанных с добычей полезных ископаемых;

участки недр, содержащие подземные воды, которые используются для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (далее - питьевое водоснабжение) или технологического обеспечения водой объектов промышленности либо объектов сельскохозяйственного назначения и объем добычи, которых составляет не более 500 кубических метров в сутки.[3]

Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель разделяет участки недр на две категории исходя из показателей масштаба запасов полезных ископаемых на участках недр, ценности данного участка недр, его значимости для обороноспособности государства.

Для полного и точного изучения изложенного материала, далее следует обратиться к определению такого понятия как лес и многолетние насаждения.

Таким образом, Лесной кодекс Российской Федерации содержит в статье 6 понятие леса, определяя его как экологическую систему, или как природной ресурс. По мнению автора, данное понятие не отражает

действительное понятия леса и вводит в заблуждения своей двузначностью. Для выяснения более точного определения леса следует обратиться к Постановлению Конституционного Суда РФ от 02.06.2015 N 12-П «По делу о проверке конституционности части 2 статьи 99, части 2 статьи 100 Лесного кодекса Российской Федерации и положений постановления Правительства Российской Федерации "Об исчислении размера вреда, причиненного лесам вследствие нарушения лесного законодательства" в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью "Заполярнефть".

Лес в качестве природного объекта, определяется как естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства.

Лес в качестве природного ресурса является комплексной экологической системой, состоящей из почв, подземных и наземных

источников, объектов растительного и животного мира, находящихся в

18

тесной взаимосвязи.

Теперь следует обратить внимание на нежилую недвижимость. В данную категорию недвижимости можно отнести такие виды как предприятие как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс, [4] [5]

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, гаражи, склады. К нежилой недвижимости также можно отнести и другие виды, но автор считает, что наиболее распространенными являются приведенные выше виды и им следует уделить основное внимание.

В силу статьи 132 Гражданского кодекса РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Также часть 2 данной статьи указывает на состав предприятия, который может включать в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не

19

предусмотрено законом или договором.

Понятие имущественного комплекса отсутствует в законодательстве РФ, поэтому автор сам попытается дать определение имущественному комплексу. Так, по мнению автора, имущественным комплексом следует считать совокупность объектов движимого и недвижимого имущества используемого в процессе функционирования предприятия, направленного на достижения целей внутренней и внешней деятельности предприятия.

Далее следует обратить внимание на понятие единого недвижимого комплекса, которое содержится в статье 133.1 Гражданского кодекса РФ. Единым недвижимым комплексом признается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном [6]

реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Зданием признается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.[7]

Гараж признается здание и сооружение, помещение для стоянки, хранения, ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств. [8]

Склад, по мнению автора, следует определить как помещение, назначение которого состоит в складировании, размещении, хранении товаров.

Понятие объекта незавершенного строительства содержится в п.10 ч.1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ. Объектом незавершенного строительства считает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.[9] [10]

Теперь для дальнейшего построения единой классификационной системы недвижимых объектов следует обратить на жилую недвижимость.

Классификация жилой недвижимости содержится в Жилищном кодексе РФ. Так жилой недвижимостью признаются:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната;

В нем же дается определение данных видов недвижимости. Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного

23

проживания граждан в жилом доме или квартире.

Далее следует обратить внимание на виды недвижимости, которые считаются таковыми в силу прямого указания закона. Данное предписание содержится в абзаце 2 части 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ. Так недвижимым имуществом признаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Примечательно, что в данном абзаце законодатель оставил указание на государственную регистрации данных видов имущества.

По мнению автора, законодатель, подчиняя вышеуказанные виды недвижимого имущества к режиму недвижимых вещей, делает это для облегчения их гражданского оборота.

Воздушным судном признается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. В свою очередь, воздушные суда также имеют свою классификацию и разделяются на следующие виды:

беспилотные воздушные суда;

государственные воздушные суда.[11]

Понятие судна содержится в Кодексе Торгового мореплавания. Статья 7 под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Также данная статья разделяет суда на следующие виды:

судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.

под маломерным судном понимается судно, длина которого не должна превышать двадцать метров и общее количество людей на котором не должно превышать двенадцать.

под прогулочным понимается судно, общее количество людей на котором не должно превышать восемнадцать, в том числе пассажиров не более чем двенадцать, и которое используется в некоммерческих целях и предназначается для отдыха на водных объектах.

под спортивным парусным судном понимается судно, построенное или переоборудованное для занятий спортом, использующее в качестве основной движущей силы силу ветра и эксплуатируемое в некоммерческих целях.

Под морской плавучей платформой понимается судно, предназначенное для разведки и разработки минеральных и других неживых ресурсов морского дна и его недр.[12]

Судами внутреннего плавания следует считать суда предназначенные для эксплуатации на внутренних водных путях государства.

Существуют также различные классификации недвижимого имущество, например, классификация объектов недвижимости, относительно рынка недвижимости. Так можно выделить следующие виды:

1. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость:

-малоэтажный дом (до трех этажей); -многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей);

-дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей);

-высотный дом (свыше 20 этажей).

коммерческая недвижимость - предприятие как имущественный комплекс, здания и сооружения, гаражи для аренды, склады, магазины, рестораны, офисы, гостиницы.

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

-лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы); - учебновоспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.[13]

В заключении следует подвести краткий вывод. Из представленного материала следует, что Российское законодательство содержит множество видов недвижимого имущества, классифицируя их на основании свойств, предназначения, функциях. Все недвижимое имущество, можно классифицировать на четыре крупные подгруппы, то есть нежилая недвижимость, жилая, недвижимость в силу закона и земельные участки.

Отечественными и зарубежными учеными предложено множество классификаций недвижимого имущество основанных на разных признаках. В данном параграфе, по мнению автора, были изложены основные из них. В ходе анализа научной литературы автором были выявлены признаки на основе которых строятся классификации других авторов, ученых, практикующих юристов. В данном параграфе были изложены классификации недвижимого имущества по признакам происхождения, по признаку рыночных отношений, по признаку действующего законодательства, по признаку назначения.

По мнению автора, представленная классификация видов недвижимого имущества может быть полезна при изучении определенных направлений недвижимости, например, таких как разработка детальной классификации отдельных элементов недвижимого имущества.

[1] "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.05.2016) Электронный ресурс

URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc&base=LAW&n=197525&div=LAW&dst=320%2C0&m

d=208987.8154771438787807

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) Электронный ресурс URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc&base=LAW&n=197257&div=LAW&dst=150%2C0&md=20 8987.9173863609277759

[3] Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 13.07.2015) "О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) Электронный ресурс URL:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc&base=LAW&n=182192&div=LAW&dst=77%2C0&md=208

987.16076539870021556

[4] "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 01.05.2016) Электронный ресурс URL:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc&base=LAW&n=197523&div=LAW&dst=100020%2C0&md

=208987.36939086783406805

[5] Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2015 N 12-П "По делу о проверке конституционности части 2 статьи 99, части 2 статьи 100 Лесного кодекса Российской Федерации и положений постановления Правительства Российской Федерации "Об исчислении размера вреда, причиненного лесам вследствие нарушения лесного законодательства" в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью "Заполярнефть"

Электронный ресурс URL:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc&base=LAW&n=180575&div=LAW&dst=1000000001%2C0

&rnd=208987.8885054397130965

[6] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

23

[7] Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Электронный ресурс

URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc&base=LAW&n=148719&div=LAW&dst=100023%2C0

&rnd=208987.6723241320301352

[8] "СП 113.13330.2012. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/9) (ред. от 17.04.2015)

[9] "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

[10] "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

[11] "Воздушный кодекс Российской Федерации" от 19.03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 26.04.2016).

[12] "Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 24.07.2015)

[13] Классификация объектов недвижимости на рынке. Власенко Т.В., Тимченко Ю.В. Экономика и экология территориальных образований. 2015. № 1. С. 10.

[Электронный ресурс] URL://: http://elibrarv.ru/auerv results.asp