Статья 133.1 Гражданского кодекса РФ дает определение единому недвижимому комплексу.

Данная статья была введена Федеральным законом от 2 июля 2013 г. №142-ФЗ. По мнению автора, основная цель, которую преследовал законодатель, вводя новый объект недвижимости, это упрощения правового регулирования и отнесение нестандартных объектов к недвижимым вещам, упрощение процедуры государственной регистрации прав на данный объект и сделок с ним. Такими вещами могут быть линии электропередач, нефтепроводы, и другие объекты которые являются едиными технологически, но в силу своей специфичности не могут быть отнесены к стандартным объектам недвижимости.

Следует обратить внимание на тот факт, что в 2003 году уже поднимался вопрос о введении единого объекта недвижимости. В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе принятой на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г., такой объект назывался технологическим имущественным комплексом.

Позднее в Концепции 2009 развития Гражданского законодательства, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и

совершенствованию гражданского законодательства, предполагалось реализовать модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Далее проект «Федерального закона о внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предполагал введение нового объекта

гражданских прав. И в финальной версии закона № 142 ФЗ был введен новый

38

комплексный объект — «единый недвижимый комплекс».

Итак, согласно статье 133.1 Гражданского кодекса РФ единый недвижимый комплекс определяется как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как единую недвижимую вещь. Единый недвижимый комплекс является неделимой вещью.

Из данного определения можно выделить основные признаки единого недвижимого комплекса, такие как:

В состав единого недвижимого комплекса могут входить движимые и недвижимые вещи.

Все вещи входящие в его состав должны быть объединены единым назначением, целью.

Единый недвижимый комплекс может находиться как на одном обособленном земельном участке, так и на нескольких одновременно. Этот признак можно подтвердить указанием пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, в котором указывается, что части единого недвижимого комплекса могут быть расположены на различных земельных участках. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не могут отказать в [1] регистрации такого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке.[2]

4) Единый недвижимый комплекс может и должен быть зарегистрирован как единая недвижимая неделимая вещь.

5) Из единого недвижимого комплекса представляется невозможным выделение одной или нескольких составляющих

6) Заявитель государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс должен самостоятельно определить перечень имущества, которое он хочет включить в состав единого недвижимого комплекса. Данное заключение автора подтверждается Письмом Росреестра от 05.03.14 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 [3]

Также, по мнению автора примечателен тот факт, что законодателем ставился вопрос об исключении предприятия из Г ражданского кодекса РФ с введением понятия единого недвижимого комплекса. Тем не менее, этого не случилось, так как данные объекты имеют существенные различия, следовательно, исключение одного из них могло привести к дополнительным противоречиям законодательства и ухудшению правового регулирования гражданских отношений, объектами которых являлись недвижимые объекты.

Автор считает целесообразным выделить общие черты и различия данных двух объектов недвижимости. Общим признаком является возможность включение в состав данных объектов как движимого, так и недвижимого имущества. Также общим признаком является требование закона о проведении государственной регистрации прав на данные объекты и сделок с ним.

Различия можно выделить следующие:

Предприятие может участвовать в сделках, как в полном составе, так и по частям, в то время как единый недвижимый комплекс является неделимою вещью, следовательно, в сделках может участвовать только в полном составе.

В состав единого недвижимого комплекса не входят имущественные и исключительные права, в то время как состав предприятия ими пополнен.

Единый недвижимый комплекс не направлен на осуществление предпринимательской деятельности, когда для предприятия это является основополагающий целью.

Законодательство содержит специальные предписания для предприятия касательно совершения некоторых сделок с ним, в то время как сделки совершаемые с единым недвижимым комплексом регулируются общими положениями.

При продаже предприятия особое отношение законодатель уделяет третьим лицам, то есть кредиторам, в отношении них существуют специальные предписания. Интересы третьих лиц при продаже единого недвижимого комплекса не учитываются.

Таким образом, становится понятно, что оба объекта обладают свойственными только нему специфическими свойствами. Можно добавить, что отнесение этих объектов к правовому режиму недвижимости является прямой волей законодателя, которая преследует цель упрощения гражданского оборота предприятия и единого недвижимого комплекса и решение множества противоречий в процессе гражданских правоотношений объектами которых являются недвижимые вещи. Данное мнение автора подтверждается мнениями других юристов.

Так Ф.К Турдиматов, в своей работе указывает, что предприятие и единый недвижимый комплекс являются специальными объектами недвижимости, и что законодатель уделяет особое внимание, данным объектам выделяя их в отдельные статьи Гражданского кодекса РФ. [4]

Как было уже указано, по мнению автора, цель введение нового объекта недвижимости как единый недвижимый комплекс преследует цель создания процедуры государственной регистрации прав и сделок проводимых с объектами инфраструктуры имеющих комплексный характер. Поэтому автор считает целесообразным уделить внимание процессу государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс.

Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако специальной статьи посвященной единому недвижимому комплексу в данном законе нет, что порождает множество вопросов относительно проводимой регистрации права участниками гражданского оборота

Ясность в процедуру регистрации вносит Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2014 года №°14-исх/02410-Ге/14 «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс».

Таким образом, для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

расположение на одном земельном участке объединенных единым

~ 42

назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Правообладатель сам принимает решение о проведение государственной регистрации права на совокупность объектов недвижимого или движимого имущества и обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Далее в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства), которые подтверждают существование такого недвижимого имущества и отражают характеристики, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально- определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре

- 43

сведений о недвижимом имуществе. [5] [6]

Но следует учесть следующий момент, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, то в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может.[7]

В результате в Единой государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как на одну недвижимую вещь, т.е. на единый недвижимый комплекс.

Данная регистрация влечет за собой последствия юридического характера, а именно:

Вещи включенные в состав единого недвижимого комплекса теряют свою самостоятельность. После регистрации их нельзя будет реализовать на рынке по отдельности.

После регистрации единый недвижимый комплекс становится вещью, разделить которую представляется невозможным, без нанесения ему повреждений, разрушения, изменения его назначения.

Следовательно, из приведенного выше материала становится понятно, что законодательство в отношении единого недвижимого комплекса детально не проработано и требует внесения в него изменений. Прежде всего, это стоит сделать для упрощения гражданского оборота данного вида недвижимого имущества.

Данное мнение автора подтверждается готовящейся поправкой в Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно в статью 46, где будет говориться не только о предприятии, но и о едином недвижимом комплексе.

[1] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

9 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

[3] Письмо Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14 "О направлении писем" (вместе с Письмом Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14, Письмом Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и- 900 "О направлении копии ответа", Письмом Минэкономразвития России "О рассмотрении обращения"). Электронный ресурс

URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?reg=doc&base=LAW161772&div=LAW&dst=100008%2CQ&m d=208987.8135281133467018

[4] Турдиматов Ф.К. О соотношении категорий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 3 (31). С. 138-142.

[5] Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2014 N 14- исх/02410-ГЕ/14 // СПС «КонсультантПлюс».

[6] Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства //

Юридический мир. 2014. № 11. С.29-33.