Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее — Земельный кодекс Российской Федерации) провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства Российской Федерации принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.[1]

Данный принцип и совокупность существующих норм законодательства Российской Федерации, регулирующих однородные общественные отношения в сфере платы за землю, образуют самостоятельный институт земельного права — институт платы за землю, который занимает ключевое место во всей системе земельных правоотношений, так как от эффективности работы данного правового института в немалой степени зависит развитие земельного рынка Российской Федерации на современном этапе, а также пополняемость бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Институт платы за землю начал формироваться в эпоху перехода Российской Федерации к рыночной экономике, однако формирование данного института земельного права не завершено, о чем свидетельствуют вносимые изменения в законодательство Российской Федерации в рассматриваемой сфере.

Впервые плата за землю была предусмотрена Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятыми ВС СССР 28 февраля 1990 г. В РСФСР плата за землю (земельный налог, арендная плата за землю и плата за приобретение земли в собственность) была установлена положениями Земельного кодекса РСФСР, утвержденного ВС РСФСР

25 апреля 1991 г. № 1103-1, которые были конкретизированы в Законе Российской Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». К настоящему моменту практически все нормы Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» утратили силу, в связи с их несоответствием принятым позднее нормативно-правовым актам.

Введение платы за землю преследовало своей целью стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, а также выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и обеспечение развития соответствующей инфраструктуры.

Принцип платности землепользования находит свое отражение в пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.[2]

Согласно пункту 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации от 05 августа 2000 г. № 117-ФЗ (далее — Налоговый кодекс Российской Федерации), земельный налог устанавливается данным кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с данным кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, в соответствии со статьей 389 настоящего кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.[3]

При этом в соответствии с пунктом 2статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

4) земельные участки из состава земель лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.[4]

Таким образом, лица, обладающие земельными участками на вещном праве, уплачивают земельный налог, за исключением вышеуказанных случаев, а также иных случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а лица, владеющие и пользующиеся земельными участками в рамках обязательственных правоотношений, уплачивают арендную плату, за исключением соответствующих случаев.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации отражено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.[5]

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, в настоящий момент существуют две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата, которые можно охарактеризовать как субинституты рассматриваемого правового института, составляющие его стержневую основу, и которые непосредственно взаимодействуют между собой.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, был утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», то есть практически спустя 8 лет после вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о непоследовательности законодателя в развитии земельных правоотношений.

Данным нормативно-правовым актом закреплены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые в равной степени распространяются на все публично-правовые образования и которые должны последовательно реализовываться с целью недопущения постановки хозяйствующих субъектов в неравное экономическое положение, что в конечном итоге может негативно отразиться на развитии конкуренции в Российской Федерации.

В частности, вышеуказанным нормативно-правовым актом провозглашаются следующие принципы:

- Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- Принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.[6]

Вышеуказанные принципы можно рассматривать как некую детализацию и конкретизацию принципа платности землепользования, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Роль и значение данных принципов трудно переоценить, так как они отражают существенные идеи и исходные постулаты определения размера арендной платы, объективно учитывающие субъектный состав арендаторов земельных участков, цели использования земельных участков, доходность использования земельных участков и иные значимые факторы.[7]

Также является распространенным определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности на основании ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, утвержденных Министерством экономического развития Российской Федерации. В подобных случаях устанавливаются фиксированные ставки арендной платы за определенную единицу площади земельного участка, которые дифференцируются только по субъектам Российской Федерации, то есть по территориальному критерию, однако в ряде случаев подобные ставки индексируется на величину, равную прогнозируемому уровню инфляции.

Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подобным способом основывается на социальной значимости объектов, которые расположены на соответствующих земельных участках (например, земельные участки, предназначенные для инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения и т.д.).

Вместе с тем Минэкономразвития России во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, в ряде случаев до настоящего момента не установлены ставки арендной платы в отношении земельных участков, на которых расположены объекты соответствующей инфраструктуры, что приводит к необоснованным финансовым нагрузкам на правообладателей объектов соответствующей инфраструктуры, так как, согласно пункту 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, в подобных случаях арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что диссимулирует процесс приведения земельных правоотношений в соответствие с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное.

В этой связи правовой анализ зарубежных механизмов оценки земель и определения размеров платы за их использование, в том числе анализ опыта зарубежных государств в сфере установления платы за землю, потенциально может стать источником для нововведений в российское законодательство с целью обеспечения прогрессивного развития земельных правоотношений.

Пункт 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, в ряде случаев определяет, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в частности, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.

Пункт 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, определяет случаи, когда арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России.

Совершенствование и дальнейшее развитие правовых механизмов определения платы за землю в современных условиях приобретает особую значимость и актуальность, так как от решения данной проблемы в немалой степени зависит качество и динамика развития российского рынка земельных ресурсов, что в конечном итоге сказывается на всей российской экономике, в силу того, что земля традиционно рассматривается как один из основополагающих факторов экономического роста.

Разбалансированность существующих механизмов оценки земель и определения размеров платы за землепользования обусловлена несистемностью вносимых законодателем изменений и отсутствием четкой научно-обоснованной концепции в рассматриваемой сфере, в том числе учитывающей зарубежный опыт.

[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года, в ред. от 23.07.2013 года] // Собрание законодательства РФ №44 от 29 октября 2001.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года, в ред. от 23.07.2013 года] // Собрание законодательства РФ №44 от 29 октября 2001.

[3] Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ [Принята Государственной Думой 19 июля 2000 года, Собрание законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. N 32 ст. 3340].

[4] Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ [Принята Государственной Думой 19 июля 2000 года, Собрание законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. N 32 ст. 3340].

[5]Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года, в ред. от 23.07.2013 года] // Собрание законодательства РФ №44 от 29 октября 2001.

[6] Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" [Зарегистрировано в Минюсте РФ 31 марта 2010 г. регистрационный N 16771].

[7] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года, в ред. от 23.07.2013 года] // Собрание законодательства РФ №44 от 29 октября 2001.