В настоящее время эта тема актуальна и имеет особое значение, поскольку современное государство нуждается в реальной достоверной экономической оценке тех активов, того богатства, которыми оно располагает, поскольку знание стоимости меняет отношение. Кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения.[1]

Основу кадастровых отношений составляет законодательство РФ в этой сфере, которое состоит из:

- Конституции РФ — ее нормы служат правовой основой развития российского законодательства в целом, в систему которого входит и настоящий закон. Она имеет высшую силу и прямое действие.

- Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, Водного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ — указанные кодексы регулируют правоотношения сторон, касающиеся предмета регулирования комментируемого закона, а именно: объектов недвижимости. Сведения же об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.[2]

В соответствии со ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты. (Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»; постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»; приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006г. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» и др.)

Однако все вышеперечисленные законы имеют, к сожалению, в своем содержании противоречия и пробелы. Главный недостаток Земельного кодекса состоит в том, что он изобилует общими нормами, содержащими отсылки к крупным законодательным актам. Многие его статьи прописаны плохо и неоднозначно, иногда лишь обозначены с некачественным содержанием в надежде, что специальный закон, на который есть ссылка в Кодексе, выправит содержание. Примером этого является статья «Землеустройство», в которой не нашли отражения такие задачи, как консолидация земельных участков; землеустройство в связи масштабными проектами строительства и необходимостью перераспределения земель; землеустройство, обеспечивающее охрану земель с выводом земель из оборота; землеустройство, связанное с упорядочением земельных участков, обеспечивающее доступ к земельному участку и укрупнением земельных участков для осуществления строительства и т. д. [3]

Результатом проведения государственного кадастрового учета является присвоение объекту уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации кадастрового номера и изготовление кадастрового паспорта, используемого при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также для определения налоговой базы.

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению. А также в виду функционального использования на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Надо отметить, что это определение вытекает из нормативных актов, законов о земельном кадастре, из Земельного кодекса Российской федерации и Правил проведения государственной кадастровой оценки земель.[4]

В соответствии с п. 13 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли. [5] Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В данный момент, в половине субъектов РФ кадастровая стоимость земельных участков определена, следовательно, в силу п. 13 ст. 3 указанного ФЗ органы государственной власти этих субъектов и муниципальных образований обязаны применять именно эту цену при приватизации земельных участков. Там где она не определена, действуют методики субъектов РФ или муниципальных образований основывающиеся на нормативной цене земли.

Итак, основные области применения кадастровой оценки:

- для целей налогообложения (п. 1 ст. 391 НК РФ);

- для целей определения выкупной цены земельного участка (ст. 2 № 137-ФЗ).

Как показывает практика, наиболее динамично участвуют в обороте объекты недвижимости — ранее приватизированные строения, сооружения. Оборот с недвижимостью на земельном участке всегда сопряжен с переходом прав на землю, но не всегда участники гражданско-правовых отношений решают вопросы землепользования. Это объясняется временным фактором оформления земельно-правовых отношений, так как не во всех случаях земельные участки ранее были сформированы как объекты недвижимости и на них выданы документы либо при наличии документов на земельный участок стороны ограничиваются положениями некоторых нормативных актов.

Федеральным законом № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность граждан и юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации кроме того — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 г. [6]

Переоформление прав позволит включить земельные участки в гражданский и земельный оборот (ипотека, продажа земельных участков, прав аренды, субаренда и т. д.), в то время как распоряжение земельными участками, находящимися у землепользователей на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено. При этом ст. 20 ЗК РФ гарантирует сохранение права постоянного (бессрочного) пользования. Статьей 45 ЗК РФ установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, аренды или безвозмездного срочного пользования является основанием прекращения права на земельный участок.

Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлены особенности отчуждения земельных участков при приватизации зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости. Их отчуждение осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Запрет на приватизацию установлен в ст. 95 ЗК РФ применительно к земельным участкам в границах государственных заповедников и национальных парков. В соответствии с ч.12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.[7]

Особенности земли, как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования. Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательствах происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта — это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Она начинается с разработки и утверждения следующих трех документов:

- распорядительный документ Росреестра об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в субъектах РФ;

- распорядительный документ территориального Управления Росреестра об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте РФ с указанием даты ее проведения;

- акт органа исполнительной власти субъекта РФ о проведении государственной кадастровой оценки земель в субъекте РФ с указанием даты ее проведения.

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения. Соответственно, ее увеличение влечет за собой пропорциональное повышение налоговых обязательств при уплате земельного налога.

В начале 2008 г. в большинстве регионов России вступили в силу акты, утверждающие результаты государственной кадастровой оценки земли. Такие акты выносятся органами исполнительной власти субъектов РФ, имеющими соответствующие полномочия. Соответствующие экономические показатели вносятся в государственный кадастр недвижимости. Для многих землевладельцев новая кадастровая стоимость их земельных участков явилась полной неожиданностью. Как правило, она многократно превышает прежнюю кадастровую стоимость, которая применялась до 2008 г., а во многих случаях значительно превышает и рыночную стоимость.

Земельный налог является местным налогом и вводится в действие соответствующими нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Этими же актами устанавливаются налоговые ставки и налоговые льготы в пределах, зафиксированных ст. 394 и 395 НК РФ. Кроме того, кадастровая оценка влияет как на размер стоимости выкупа земельного участка (при оформлении его в собственность), так и на размер арендных платежей (при оформлении в долгосрочную аренду). Таким образом, одновременно во многих регионах России возникли ситуации, когда землевладельцы и землепользователи были просто не в состоянии заплатить земельный налог. Многие предприятия, оказались на грани разорения.

Возможность рассмотрения в судебном порядке споров, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки земель, предусмотрена п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316; далее — Правила оценки земель). Однако на практике возможность судебной защиты носит скорее декларативный характер и не позволяет налогоплательщикам в должной мере отстаивать свои права. Суды как общей юрисдикции, так и арбитражные в большинстве случаев подходят к рассмотрению споров о кадастровой оценке формально.

Причиной такого отношения судов к данному вопросу, по всей видимости, следует считать не последовательное отстаивание интересов бюджета, а непрозрачность процедуры установления кадастровой стоимости. В частности, известно, что в этом процессе задействовано несколько органов государственной власти (территориальное Управление Росреестра, орган исполнительной власти субъекта РФ и т. д.) и организаций.

Нарушения, связанные с определением кадастровой стоимости земель, вызваны, как правило, отклонением от Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. № 39; далее — Методические рекомендации по оценке земель) и Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Роснедвижимости от 29.06.2007г. № П/0152; далее — Технические рекомендации по оценке земель).

Одним из самых больших пробелов в процессе установления кадастровой стоимости является несогласованность действий органов власти и организаций, участвующих в процессе кадастровой оценки земель. Закреплено, что организатором процесса является Управление Росреестра (ранее — Роснедвижимости) по соответствующему субъекту РФ, однако фактически кадастровую оценку проводит иное лицо. При этом и Управление Росреестра, и орган исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший результаты кадастровой оценки, ссылаются на то, что не могут повлиять ни на процесс определения кадастровой стоимости, ни на ее размер. Кроме того, существенное повышение налоговой нагрузки, как уже указывалось, связано с несогласованностью действий лиц, устанавливающих кадастровую стоимость, и органов местного самоуправления, которые устанавливают ставки земельного налога. Соответствующие поправки в нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований позволили бы избежать столь негативных последствий.[8]

Что касается проблем, выявляемых при обжаловании результатов кадастровой оценки по причине несоблюдения порядка утверждения и опубликования соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта РФ, можно сказать с уверенностью: требуются соответствующие изменения в законодательстве и иных нормативных актах, регулирующих порядок установления кадастровой стоимости.

Прежде всего, следует ввести строгое определение понятия «результаты государственной кадастровой оценки». Неверное толкование данного определения управлениями Росреестра и в некоторых случаях судами приводит к неправомерному признанию результатов государственной кадастровой оценки, не соответствующими требованиям законодательства. Далее на уровне федерального закона следует конкретизировать порядок публикации акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки. И наконец, следует более подробно регламентировать процесс формирования проекта акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки и передачи этого проекта органу исполнительной власти субъекта РФ.[9]

В целях оптимизации кадастровой стоимости предлагается:

- разработать ясные, экономически обоснованные методики расчета с привлечением профессиональных оценщиков, российских научных организаций, занимающихся теорией оценки;

- сделать процедуру кадастровой оценки более открытой, публичной и понятной;

- установить перечень целей, решение которых так или иначе связано с кадастровой стоимостью;

- сформулировать четкие требования к исходным данным, в том числе по обязательному набору исходных данных, обеспечивающих градостроительную ценность земельных участков.

[1] Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" [Зарегистрировано в Минюсте РФ 31 марта 2010 г. регистрационный N 16771].

[2] Бузынова Н. В. Проблемы и практика правового регулирования кадастровой оценки приватизированных земельных участков / Н. В. Бузынова // Молодой ученый. — 2013. — №5. — С. 506-509.

[3] Бузынова Н.В. Проблемы и практика правового регулирования кадастровой оценки приватизированных земельных участков / Н.В. Бузынова // Молодой ученый. — 2013. — №5. — С. 506-509.

[4] Боголюбов С.А. Земельное право. М.: норма-иyфра, 2010. – 432 c.

[5] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" [Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4148].

[6] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" [Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4148].

[7] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года, в ред. от 23.07.2013 года] // Собрание законодательства РФ №44 от 29 октября 2001.

[8] Стружков А. Кадастровая оценка: практика оспаривания// Юрист предприятия в вопросах и ответах статья. 2010. № 4.

[9] Стружков А. Кадастровая оценка: практика оспаривания// Юрист предприятия в вопросах и ответах статья. 2010. № 4.