Согласно действующему законодательству земельные участки могут принадлежать и несобственнику - на ином, нежели право собственности, легитимном основании. Среди таких легитимных оснований, кроме права собственности ГК РФ, ЗК РФ называет право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. ст. 216, 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. ст. 216, 268), сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277); [1]ЗК РФ - право аренды (ст. 22), право безвозмездного срочного пользования (ст. 24) и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23).[2] Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет в отношении земельного участка правомочия владения, пользования и некоторого распоряжения на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником земельного участка.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Такой правовой институт, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком, был введен в отечественное законодательство еще в 1990 г. Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком представляет собой ограниченное вещное право в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, т.е. определенные вид и меру возможного поведения субъекта - обладателя данного права - в отношении соответствующего земельного участка, передаваемое по наследству.

Статьей 265 ГК РФ определено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. [3]

В соответствии с гражданским законодательством гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения земельным участком (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК РФ).[4]

Что касается распорядительных действий, то по общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 264 ГК РФ,[5] владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Единственным исключением в отношении распорядительных полномочий владельца является его право передать принадлежащее ему право пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству (ст. 267 ГК РФ).[6]

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства о наследовании и подлежит государственной регистрации, которая производится на основании свидетельства о праве на наследство в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[7]

Согласно ст. 1181 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, принадлежавшее наследодателю, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных законодательством о наследовании.[8] При наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком (равно как при наследовании земельного участка) по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное вещное право в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и означает определенные вид и меру возможного поведения субъекта - обладателя данного права - в отношении соответствующего земельного участка. Данное право предоставляет его обладателю возможность (право) извлекать из земельного участка его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли. При этом конкретный срок такого использования земельного участка не устанавливается, право пользования в этом случае бессрочно.

Субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах, установленных законом, иными нормативными правовыми актами и актом о предоставлении земельного участка в пользование (соответствующее решение уполномоченного государственного или муниципального органа). Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, в отношении которых такой пользователь приобретает право собственности (п. 2 ст. 269 ГК РФ).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Предусмотренное ГК РФ право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут представляет собой своего рода право одного лица пользоваться недвижимым имуществом другого лица в установленном или оговоренном объеме. [9]

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ). Однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника этого участка принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению собственным земельным участком. [10]

Поскольку сервитут отнесен к числу вещных прав, он наделяется законом правом следования, а также для него является характерным, что он защищается теми же гражданско-правовыми способами, что и иные вещные права (например, виндикационный иск).

Субъектами сервитута следует считать собственников имущества, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута - с другой. Это могут быть как граждане, так и юридические лица.

ЗК РФ предусматривает публичный сервитут, который устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.[11]

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения на земельном участке дренажных работ;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе. [12]

При этом срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то соответственно собственник земельного участка, землепользователь или землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случае если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.[13]

С 1 марта 2015 года была изменена ст. 23 ЗК. Прежде всего ликвидировано такое понятие, как частный земельный сервитут. Однако само явление с признаками, характерными для частного сервитута, осталось, как и норма, отсылающая к положениям гражданского законодательства.

По сути своей сервитут бессрочен, он существует до отпадения оснований его установления. По действующему законодательству земельный сервитут может быть срочным или постоянным (п.4 ст. 23 ЗК РФ). Земельные сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 27).[14]

По общему правилу сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, им обремененный, другому лицу. В то же время сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может предоставляться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой и был установлен сервитут.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка в связи с отпадением оснований, по которым был установлен такой сервитут. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может в судебном порядке требовать прекращения сервитута, если обремененный земельный участок не может использоваться по прямому его назначению.

Право безвозмездного пользования земельным участком

Право безвозмездного пользования земельным участком представляет собой право его обладателя на безвозмездной основе извлекать из земельного участка его полезные свойства.

Согласно п. 1 ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное пользование могут предоставляться следующие земельные участки:

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в виде служебного надела;

2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.[15]

Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Таким образом, ЗК РФ предусматривает три вида безвозмездного пользования земельным участком в зависимости от того, кому принадлежит предоставляемый в пользование земельный участок:

1) публичным правовым образованиям (государству, государственным и муниципальным образованиям);

2) физическим и юридическим лицам;

3) организациям отдельных видов отраслей, работники которых имеют право на служебные наделы. [16]

При этом для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, срок безвозмездного пользования устанавливается законом; для земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, - соответствующим договором, а в отношении служебных земельных наделов срок пользования зависит от продолжительности трудовых отношений.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным органам на основании акта соответствующего органа исполнительной власти.[17]

Земельные участки, находящиеся в частной собственности физических и юридических лиц, могут предоставляться другим физическим и юридическим лицам на основании соответствующего договора (гл. 36 ГК РФ). Однако при этом следует учитывать законодательный запрет на передачу коммерческой организацией любого имущества (в том числе земельных участков) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся его учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Право аренды земельных участков

Право аренды земельного участка предусмотрено ст. 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков осуществляется на основании соответствующего договора аренды, предусмотренного гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ).

Действующее земельное законодательство позволяет иностранным гражданам и лицам без гражданства иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Исключение из этого правила составляют земельные участки, изъятые из оборота, поскольку заняты находящимися в федеральной собственности следующими объектами (п. 4 ст. 27 ЗК РФ):

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций Федеральной службы безопасности РФ;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.[18]

Срок аренды земельного участка не является существенным условием договора, ввиду чего договор аренды такого участка может заключаться на определенный и неопределенный срок, т.е. без указания в договоре конкретного срока его действия. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, специально оговоренных ЗК РФ (п. 3 ст. 35, ст. 46). Для аренды участка из числа земель сельскохозяйственного назначения законодатель установил срок от 3 до 49 лет (п. 3 ст. 9 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).[19]

Что касается государственной регистрации договора аренды земельного участка, то такой регистрации подлежит договор аренды и субаренды земельного участка, заключенный на срок более одного года. Если же договор аренды или субаренды земельного участка заключается на срок до одного года, то такие договоры в соответствии со ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации не подлежат, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются соглашением сторон непосредственно в договоре аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.[20]

Арендатор земельного участка осуществляет в отношении полученного по договору земельного участка правомочия владения и пользования. При этом плоды, продукция и доходы (к примеру, выращенная сельскохозяйственная продукция и др.), полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка, являются его собственностью.[21]

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в отношении земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.[22]

Арендатор земельного участка, опять же за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.[23]

По общему правилу земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду. Однако исключения из данного правила могут быть установлены федеральным законом.

С учетом приведенных положений, ограниченное вещное право на землю рассматривается как устанавливаемое и определяемое на уровне закона и подлежащее государственной регистрации, субъективированное право на чужой индивидуально-определенный земельный участок, открыто и самостоятельно используемое субъектом для удовлетворения своих интересов, носящее абсолютный характер, обременяющее право собственности и производное от него, но в то же время привязанное не к личности собственника, а к земельному участку.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994№ 51-ФЗ Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons _doc_LAW_5142/(дата обращения: 25.05.2016);

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. С.16;

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994№ 51-ФЗ Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons _doc_LAW_5142/(дата обращения: 25.05.2016);

[4] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994№ 51-ФЗ Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons _doc_LAW_5142/(дата обращения: 25.05.2016);

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994№ 51-ФЗ Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons _doc_LAW_5142/(дата обращения: 25.05.2016);

[6] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994№ 51-ФЗ Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons _doc_LAW_5142/(дата обращения: 25.05.2016);

[7] ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. - 1997. - № 30. С.33;

[8] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_ doc_LAW_9027/(дата обращения: 25.05.2016);

[9] Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги (газета). 2014.N 6. С.56;

[10] Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги (газета). 2014.N 6. С.56;

[11] Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги (газета). 2014.N 6. С.57;

[12] Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги (газета). 2014.N 6. С.59;

[13] Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги (газета). 2014.N 6. С.60;

[14] ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. - 1997. - № 30. С.20;

[15] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. С.16;

[16] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44;

[17] Алешин В.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). «Деловой двор».2013.С.11;

[18] . Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика, 2015, N 12.С.12;

[19] . Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика, 2015, N 12.С.12;

[20] Волков С.Н. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный). Юстицинформ. 2015. С.25;

[21] Волков С.Н. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный). Юстицинформ. 2015. С.25;

[22] Волков С.Н. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный). Юстицинформ. 2015. С.26;

[23] Волков С.Н. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный). Юстицинформ. 2015. С.27;