В основе аренды лежит договор. В российском законодательстве не дано определения договора аренды земельного участка, однако его можно сформулировать с помощью общих положений об аренде, закрепленных в Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ): это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Волкова Т.В., дает следующее определение: «договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества не теряет своего права собственности, а передает в пользование другому лицу, получая от этого определенный доход. Арендатор имущества извлекает выгоду для себя, благодаря эксплуатации чужого имущества». [1]

Однако, наиболее подробно сформулированным определением, считает Болтанова Е.С., такое, «договор аренды земельного участка как договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство».[2]

Договор аренды земельных участков является:

консенсуальным, т.е. данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами согласия, выраженного в подписании его;

возмездным, т.е. по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей;

взаимным, т.е. наличествует комплекс субъективных прав и обязанностей у обеих сторон.

Сущность договора аренды заключается в том, что собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Конституция РФ (далее - КРФ) ч. 2 ст. 36 и ГК РФ п. 3 ст. 209, устанавливают, что владение, пользование, распоряжение землей осуществляется её собственником свободно. В п. 1 ст. 260 ГК РФ установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Это отражает принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому использование и охрана земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантии каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. 1 ст. 11 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендодателем может быть собственник земельного участка, а также законные представители несовершеннолетних лиц, получивших земельный участок по наследству. А также в силу ст. 608 ГК РФ арендодателями являются иные лица, указанные в федеральных законах (далее - ФЗ) или уполномоченные собственником земельного участка. Арендатором могут быть любые физические и юридические лица.

ЗК РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом, это правило вытекает из ст. 62 КРФ,

«Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ».

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

Однако Чернышев Ю.В., основываясь на положениях п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, делает вывод, что по договору аренды арендодатель передает арендатору земельный участок не только во временное владение и пользование, но и во временное распоряжение.[3] С таким выводом нельзя не согласиться так как законодатель действительно наделил арендатора правом сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков третьим лицам (ст. 22 ЗК РФ).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных ФЗ (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).[4]

За земли, которые переданы в аренду, взимается арендная плата, размер которой определяется договором аренды земельного участка (п.4 ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды земли заключается в простой письменной форме. Он может быть срочным т.е. заключенным на определенный срок и бессрочным т.е. не содержащий сроков прекращения данного договора.

Таким образом, законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права.

Земельное право как отрасль публичного права должно содержать нормы касающиеся рационального использования объектов природного характера, их назначения, охраны и т.д. А всё, что относится к частным отношениям, должно регулироваться гражданским правом. Поэтому мы предлагаем дополнить главу 34 ГК РФ параграфом 7: «Аренда земельного участка», исключив при этом из ЗК РФ нормы, регулирующие соответствующее правоотношение.

В силу специфичности предмета правоотношений аренды земельного участка устранить двойственность правового регулирования невозможно, а это порой порождает споры, коллизионные ситуации. Но возможно минимизировать появление таких конфликтов. Для чего, как нам кажется, правильным было бы отразить в ГК РФ особенности аренды земельных участков, которые на сегодняшний день находятся в ст. 22 ЗК РФ, и другие нормы частного права, оставив в ведении ЗК РФ такие вопросы как кадастровый учет, изъятие, конфискация, охрана земель и другие.

[1] Волкова Т.В. Земельное право [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Т.В. Волкова [и др.].— Электрон. текстовые данные.— М.: Дашков и К, Ай Пи Эр Медиа, 2011.— 316 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/1312.— ЭБС «IPRbooks», по паролю. (дата обращения: 01.06.2016);

[2] Болтанова Е.С. Земельное право России [Электронный ресурс]: курс лекций/ Болтанова Е.С.— Электрон. текстовые данные.— Томск: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники, Эль Контент, 2012.— 148 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/13881.— ЭБС «IPRbooks», по паролю. (дата обращения: 01.06.2016);

[3] Чернышев Ю.В. Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Чернышев Ю.В., Лапина Л.А.— Электрон. текстовые данные.— СПб.: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2013.— 147 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/18997.— ЭБС «IPRbooks», по паролю (дата обращения 01.06.2016);

[4] Чернышев Ю.В. Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Чернышев Ю.В., Лапина Л.А.— Электрон. текстовые данные.— СПб.: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2013.— 147 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/18997.— ЭБС «IPRbooks», по паролю (дата обращения 01.06.2016);