Содержанием договора являются те условия, на которых это соглашение достигнуто. В зависимости от юридического значения этих условий они подразделяются на три вида в зависимости от их юридического значения: 1)Существенные условия; 2)Обычные условия; 3)Случайные условия договора.[1]

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ (общими положениями об аренде), к существенным условиям рассматриваемого договора относится его предмет, т.е. земельный участок. Предмет договора аренды земельных участков является специфическим признаком, который выделяет его в качестве особого вида аренды. Действующее законодательство требует четкого определения предмета, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка.

Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер. По мнению Волковой Т.В., «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования».[2]

Также существенным следует считать условие о разрешенном использовании. Произвольно его менять, ссылаться на существенное изменение обстоятельств нельзя. Для изменения вида использования, получение участков для определенного использования (строительства, например) существует специальный порядок.

Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка. Хотя ГК РФ, в отличие от ЗК РФ (п.12 ст. 22 ЗК РФ)., не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, когда договором он не определен, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. И поэтому в случае, если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.

Арендная плата может выражаться в денежной, натуральной или комбинированной формах. Обычно она выплачивается в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание). При этом часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального казначейства.

Внесение арендной платы - одна из обязанностей арендатора. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов сервитуты, ограничения прав на земельные участки, передаваемые в аренду, иногда стоимость будущих выгод, основанных на праве аренды участка и др.[3]

Как следует из ст. 39.8 ЗК, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются только ГК РФ, ЗК РФ и иными ФЗ.

Ряд вопросов внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности решены в постановлении Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 21.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, размер платежей, порядок, условия, и сроки их внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Законодательством предусматриваются и условия изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а также возможность установления минимальных сроков пересмотра арендной платы или сроков ее пересмотра для отдельных видов имущества. Гражданский кодекс РФ позволяет арендатору в некоторых случаях потребовать уменьшения размера арендной платы.

Арендная плата за пользование землями поселений имеет ряд особенностей. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей территориальной зоны.[4] Она увеличивается на соответствующий коэффициент в зависимости от арендаторов, используемых объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, в том числе благоустроенности, престижности месторасположения, разрешенного использования.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, ставки арендной платы за использование государственных или муниципальных земельных участков являются регулируемыми ценами. С учетом этого, в независимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Срок в договоре аренды земельного участка существенным условием не является. Это обычное условие, потому что, если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В литературе некоторые авторы срок считают существенным условием договора аренды земельного участка, аргументируя свою позицию тем, что смысл договора аренды – предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, то это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств – условие о сроке необходимо для договоров данного вида. Мы не можем согласиться с такой точкой зрения в силу того, что в ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, но нигде нет указания на другие существенные условия кроме условия об арендной плате (п.12 ст. 22 ЗК РФ).[5]

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.

С марта 2014 года сроки при аренде на некоторые типы земельных участков были изменены :

строительство и реконструкция зданий – 3-10 лет;

комплексное освоение или дачное хозяйство – 3-5 лет;

земли под недвижимостью – до 49;

ИЖС(индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство)– до 20;

с/х – до 49;

сенокосы и выпас скота – до трех лет;

завершение постройки недостроенного здания – до 3 лет.

Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.

Форма договора аренды земельного участка, по мнению Волковой Т.В., является существенным условием его заключения.[6] Договор аренды земли оформляется единым письменным документа, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Нарушение простой письменной формы при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка.

Согласно ст.26 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон, которое именуется обычными условиями.

Сторонами договора аренды земли являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.[7]

П. 1ст.40 ЗК РФ, устанавливает права собственников земельных участков на использование земельных участков, ими являются:

Право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Право проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

Право осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

На основании п. 1 ст. 41 ЗК РФ, именуемой как, права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, закрепляется, то, что арендаторы имеют те же права, что и собственник (т.е. арендодатель), указанные выше.

Обязанности арендатора определяются общими положениями ГК РФ об аренде. Земельное законодательство либо конкретизирует содержание этих обязанностей, либо устанавливает специальные обязанности арендатора земельного участка. Большинство обязанностей арендатора земельного участка являются обязанностями пассивного типа и заключаются в соблюдении законодательных запретов.[8]

К ним относятся обязанности по:

- использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранению межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством;

- соблюдению порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- соблюдению при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- недопущению загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий.

На арендаторе лежат и обязанности активного типа, требующие от него совершения активных действий.

К ним относятся обязанности:

- своевременно приступать к использованию земельных участков (например, к их застройке) в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- вносить арендную плату;

- осуществлять мероприятия по охране земель.

Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию земельного участка в состоянии, определенном договором. Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим земельных участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 КРФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например в виде штрафа (ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях).[9]

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, включая передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Это императивное правило значительно повышает оборотоспособность права аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует ст.617 ГК РФ.[10]

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

- передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель - государственные или муниципальные органы, то он обязан:

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает качество земель;

- более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).[11]

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

Помимо существенных и обычных условий, в договорах аренды земельных участков могут содержаться и другие, связанные с переходом определенных прав по договору. Они могут касаться: передачи полученного участка в субаренду; права залога арендованного участка; внесения участка в качестве пая в уставный капитал; выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

В ходе анализа положений ГК РФ и ЗК РФ можно сделать вывод о том, что к существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить предмет и арендную плату. А к обычным - права и обязанности арендодателя и арендатора.

[1] Чернышев Ю.В. Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Чернышев Ю.В., Лапина Л.А.— Электрон. текстовые данные.— СПб.: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2013.— 147 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/18997.— ЭБС «IPRbooks», по паролю (дата обращения 01.06.2016);

[2] Волкова Т.В. Земельное право [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Т.В. Волкова [и др.].— Электрон. текстовые данные.— М.: Дашков и К, Ай Пи Эр Медиа, 2011.— 316 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/1312.— ЭБС «IPRbooks», по паролю. (дата обращения: 01.06.2016);

[3] Чернышев Ю.В. Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Чернышев Ю.В., Лапина Л.А.— Электрон. текстовые данные.— СПб.: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2013.— 147 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/18997.— ЭБС «IPRbooks», по паролю (дата обращения 01.06.2016);

[4] Чернышев Ю.В. Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Чернышев Ю.В., Лапина Л.А.— Электрон. текстовые данные.— СПб.: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2013.— 147 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/18997.— ЭБС «IPRbooks», по паролю (дата обращения 01.06.2016);

[5] Мусатов А.А.Особенности аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности. Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) №11 (20), 2015. Режим доступа:https:// cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-arendy-zemelnogo-uchastka-gosudarstvennoy-i-munitsipa lnoy-sobstvennosti(дата обращения 01.06.2016);

[6] Волкова Т.В. Земельное право [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Т.В. Волкова [и др.].— Электрон. текстовые данные.— М.: Дашков и К, Ай Пи Эр Медиа, 2011.— 316 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/1312.— ЭБС «IPRbooks», по паролю. (дата обращения: 01.06.2016);

[7] Мусатов А.А.Особенности аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности. Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) №11 (20), 2015. Режим доступа:https:// cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-arendy-zemelnogo-uchastka-gosudarstvennoy-i-munitsipa lnoy-sobstvennosti(дата обращения 01.06.2016);

[8] Мусатов А.А.Особенности аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности. Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) №11 (20), 2015. Режим доступа:https:// cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-arendy-zemelnogo-uchastka-gosudarstvennoy-i-munitsipa lnoy-sobstvennosti(дата обращения 01.06.2016);

[9] Бышков П.А. Земельное право РФ (общая часть) [Электронный ресурс]: конспект лекций/ Бышков П.А., Кирсанов А.Н.— Электрон. текстовые данные.— М.: Российский университет дружбы народов, 2012.— 52 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop .ru/22173 .— ЭБС «IPRbooks», по паролю http://www.iprbookshop.ru/12831.html(дата обращения 01.06.2016);

[10] Волкова Н.А. Земельное право [Электронный ресурс]: учебник для самостоятельной работы студентов юридических вызов, обучающихся по дистанционной форме образования/ Волкова Н.А., Соболь И.А.— Электрон. текстовые данные.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.— 359 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/12838.— ЭБС «IPRbooks», по паролю http://www.iprbookshop.ru/12838.html(дата обращения 01.06.2016);

[11] Болтанова Е.С. Земельное право России [Электронный ресурс]: курс лекций/ Болтанова Е.С.— Электрон. текстовые данные.— Томск: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники, Эль Контент, 2012.— 148 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/13881.— ЭБС «IPRbooks», по паролю. (дата обращения: 01.06.2016);