Положения ст. 22 ЗК применяются во всех случаях заключения договоров аренды земельного участка и являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества. [1]

Существует возможность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Множественность лиц на стороне арендатора возможна в случаях:

1. если при приватизации частей зданий, строений, сооружений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости;

2. если здания или помещения в нём принадлежат нескольким разным лицам на праве собственности, либо на праве хозяйственного ведения, или всем лицам помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения.

Особый интерес представляют нормы ст. 39.6 -39.8 З РФК, которые являются специальными как по отношению к нормам гражданского законодательства об аренде земельных участков, так и в части порядка заключения договоров аренды земельных участков и установления их условий при заключении договора аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности (иными словами, при предоставлении земельных участков на условиях договора аренды из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности). [2]Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 39.6) устанавливает общее правило - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перед тем как выставлять право аренды определенного земельный участок на торги, государство или муниципалитет обязуются провести оценку этого права. Главными параметрами при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка являются характеристики самого надела. Стоимость права аренды земельного участка будет напрямую зависеть от того, сколько выгоды сможет извлечь арендатор, получив в пользование данных надел. При этом в расчет берется лучший из возможных вариантов использования территории. После проведения оценки, составляется документ, состоящий из 20-80 пронумерованных страниц, на которых оценщик описывает представленный ему на рассмотрение объект и выносит решение о его стоимости. Данная бумага называется отчет об оценке права аренды земельного участка, она прошивается и скрепляется подписью оценщика и печатью, если услуги были предоставлены фирмой.[3]

Перед проведением аукциона, посвященного продаже права аренды на один или несколько участков, продавец (государственные, районные органы или муниципалитет) оповещает общественность о предстоящих торгах. Объявление размещается в газете и на сайте администрации.

В извещении о предоставлении земельного участка в аренду указывается ряд моментов:

продавец;

срок аренды;

характеристики участка;

дата и место проведения конкурса;

порядок приема заявок;

начальная цена и шаг аукциона.

По завершению приема заявок на получение права аренды на участок, о котором было извещено заранее, возможно два варианта развития событий:

Участников набирается несколько и право разыгрывается на аукционе;

Имеется один желающий, поэтому на его имя оформляется распоряжение о предоставлении надела в аренду.

После того как гражданин или юр.лицо обращаются в муниципалитет или районные органы для получения права аренды на участок, в администрации рассматриваются предоставленные документы. Публикуется известие об аукционе (если он в данной ситуации нужен) и проводятся торги. Когда победитель определен, органы власти издают постановление о передаче земельного участка в аренду, в котором решают предоставить указанный надел определенному лицу или организации.

Исключение составляют четыре группы случаев (в данных случаях договор аренды заключается без проведения торгов): [4]

при первичном заключении договора аренды (случаи, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, их количество составляет 34);

при заключении нового договора гражданами и юридическими лицами - арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);

при заключении договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ);

Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом (п.6 ст.39.6 ЗК РФ).

Итак, заключение договора аренды земельных участков может заключаться с собственником в виде физического или юридического лица, а так же с государством или с муниципалитетом. На основании чего и возникают разные порядки заключения данного соглашения.

[1] Н. Л. Лисина. Иные, кроме собственности, виды прав на земельные участки в свете изменений Земельного кодекса Российской Федерации.Вестник Кемеровского государственного университета. Выпуск № 2-2 (62) / 2015 Режим доступа: https://cyberleni nka.ru/article/n/inye-krome-sobstvennosti-vidy-prav-na-zemelnye-uchastki-v-svete-izmeneniy-zemelnogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii(дата обращения 01.06.2016);

[2] Н. Л. Лисина. Иные, кроме собственности, виды прав на земельные участки в свете изменений Земельного кодекса Российской Федерации.Вестник Кемеровского государственного университета. Выпуск № 2-2 (62) / 2015 Режим доступа: https://cyberleni nka.ru/article/n/inye-krome-sobstvennosti-vidy-prav-na-zemelnye-uchastki-v-svete-izmeneniy-zemelnogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii(дата обращения 01.06.2016);

[3] Мусатов А.А.Особенности аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности. Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) №11 (20), 2015. Режим доступа:https:// cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-arendy-zemelnogo-uchastka-gosudarstvennoy-i-munitsipa lnoy-sobstvennosti(дата обращения 01.06.2016);

[4] Н. Л. Лисина. Иные, кроме собственности, виды прав на земельные участки в свете изменений Земельного кодекса Российской Федерации.Вестник Кемеровского государственного университета. Выпуск № 2-2 (62) / 2015 Режим доступа: https://cyberleni nka.ru/article/n/inye-krome-sobstvennosti-vidy-prav-na-zemelnye-uchastki-v-svete-izmeneniy-zemelnogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii(дата обращения 01.06.2016);