Стороны договора аренды земельного участка несут гражданско-правовую ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Так, например, на основании ст. 612 ГК РФ, при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.[1]

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Особую проблему составляет признание договора аренды недействительным. Зачастую это связано с нарушение порядка предоставления земельных участков. При этом не всегда нарушения администрации являются основанием для взыскания убытков арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть прекращён в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.[2]

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По общему правилу по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается «существенного нарушения назначения имущества», то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Земельный кодекс РФ также предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Статья 7 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством.

2) использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.[3]

Используя формулировку «значительное ухудшение экологической обстановки», законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта.[4]

Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия «существенный экологический вред» содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 5.11.1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения». В п. 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно - кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.

Однако остается открытым вопрос о соотношении понятий «значительное ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред»;

3) не устранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;[5]

6) реквизиции земельного участка.

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях (Например, в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 15 ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договоры аренды подлежат досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника, владельца, пользователя, арендатора по решению суда в виде санкции за совершенные преступления или иные правонарушения (конфискация). Конфискация может быть произведена в административном порядке в случаях, предусмотренных ЗК РФ за следующие умышленные или систематические нарушения земельного законодательства:

• загрязнение земель радиоактивными и химическими веществами, производственными отходами, сточными водами, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами, засорение сорными растениями;

• невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой и водной эрозии, предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, а также использование земель способами, приводящими к порче и уничтожению плодородного слоя почвы, природных ресурсов, археологических объектов и объектов историко-культурного наследия;

• использование земель способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению иных природных ресурсов;

• нарушение установленного режима использования земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению;

• использование земель способами, приводящими к причинению вреда здоровью людей или созданию реальной угрозы причинения такого вреда;

• неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение трех лет подряд и др.[6]

В соответствии с ЗК РФ ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Во внесудебном порядке договор аренды земельного участка прекращается по взаимному согласию сторон (путем составления соответствующего соглашения о расторжении договора).

Ещё один вариант расторжения договора во внесудебном порядке возможен при заключении аренды на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон, предупредив другую за три месяца, может расторгнуть сделку в любое время. При чем это безусловное право сторон, что подтверждается судебной практикой, Постановление ФАС Красноярского края от 23.05.2013 по делу № А40-19587/12-7-181.[7] Требование: О взыскании убытков. Обстоятельства: Город Красноярск предоставил истцу в возмездное пользование земельные участки для размещения и эксплуатации автостоянки, эксплуатации здания пункта приема вторсырья и прилегающей территории. Договоры аренды расторгнуты по инициативе арендодателя. Законность расторжения договоров установлена вступившим в законную силу решением суда по другому делу. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истцом не доказаны причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцу убытков и их размер, отказ от договора аренды является правом арендодателя, истец должен был предвидеть возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. Если договором аренды не оговаривается возможность внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке, то в такой ситуации, прежде чем обращаться в суд с заявлением о расторжении договора, заинтересованная сторона должна соблюсти определенные досудебные процедуры. А именно направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.[8]

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут либо по обоюдному желанию обеих сторон, либо в случае заключения договора аренды земельного участка на неопределенный срок.

[1] Мусатов А.А.Особенности аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности. Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) №11 (20), 2015. Режим доступа:https:// cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-arendy-zemelnogo-uchastka-gosudarstvennoy-i-munitsipa lnoy-sobstvennosti(дата обращения 01.06.2016);

[2] Козырь О.М. Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка // Экологическое право. 2012. N 5. С. 34 - 37.

[3] Бышков П.А. Земельное право РФ (общая часть) [Электронный ресурс]: конспект лекций/ Бышков П.А., Кирсанов А.Н.— Электрон. текстовые данные.— М.: Российский университет дружбы народов, 2012.— 52 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop .ru/22173 .— ЭБС «IPRbooks», по паролю http://www.iprbookshop.ru/12831.html(дата обращения 01.06.2016);

[4] Волкова Н.А. Земельное право [Электронный ресурс]: учебник для самостоятельной работы студентов юридических вызов, обучающихся по дистанционной форме образования/ Волкова Н.А., Соболь И.А.— Электрон. текстовые данные.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.— 359 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/12838.— ЭБС «IPRbooks», по паролю http://www.iprbookshop.ru/12838.html(дата обращения 01.06.2016);

[5] Волкова Н.А. Земельное право [Электронный ресурс]: учебник для самостоятельной работы студентов юридических вызов, обучающихся по дистанционной форме образования/ Волкова Н.А., Соболь И.А.— Электрон. текстовые данные.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.— 359 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/12838.— ЭБС «IPRbooks», по паролю http://www.iprbookshop.ru/12838.html(дата обращения 01.06.2016);

[6] Волкова Н.А. Земельное право [Электронный ресурс]: учебник для самостоятельной работы студентов юридических вызов, обучающихся по дистанционной форме образования/ Волкова Н.А., Соболь И.А.— Электрон. текстовые данные.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.— 359 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/12838.— ЭБС «IPRbooks», по паролю http://www.iprbookshop.ru/12838.html(дата обращения 01.06.2016);

[7] Постановление ФАС Красноярского края от 23.05.2013 по делу №

А40-19587/12-7-181.Режим доступа: http://krsk.fas.gov.ru/documents_base (дата обращения 01.06.2016);

[8] Волкова Н.А. Земельное право [Электронный ресурс]: учебник для самостоятельной работы студентов юридических вызов, обучающихся по дистанционной форме образования/ Волкова Н.А., Соболь И.А.— Электрон. текстовые данные.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.— 359 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/12838.— ЭБС «IPRbooks», по паролю http://www.iprbookshop.ru/12838.html(дата обращения 01.06.2016);