В научной среде констатируется, что «нотариальная форма сделки не имеет на сегодняшний день развернутого учения в современной науке»1. В то же время ее правоохранительный потенциал сложно переоценить. В соответствии с ч. 1 ст. 163 Основ «нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение».

Особо обратим внимание на то, что ранее действующая редакция названной нормы (до внесения изменений Федеральным законом РФ от 7 мая

-л

2013 г. № 100-ФЗ (далее - № 100-ФЗ)) под нотариальным удостоверением предлагала понимать «совершение на документе, соответствующем установленным требованиям, удостоверительной надписи».

Важно подчеркнуть, что нотариус не просто удостоверяет сделку, а фактически осуществляет ее правовую экспертизу. Так, в силу ст. 54-55 Основ нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, проверяет принадлежность имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, лицу, его отчуждающему или закладывающему.

По меткому замечанию И. В. Москаленко, «в механизме правового регулирования нотариат можно отнести к числу звеньев, реализующих функции текущего публичного контроля за действиями лиц в частных интересах. [1] [2]

Нотариат выполняет эту функцию прежде всего путем проверки законности совершаемых сделок и других юридически значимых действий, в том числе дееспособности лиц, обращающихся за совершением нотариальных действий»1.

В соответствии с ч. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

в случаях, указанных в законе;

в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Важно отметить, что для достижения цели настоящего исследования требуется систематизация сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, как своеобразный методологический прием цивилистики.

Акцентируя внимание на методологических предпосылках исследования нотариальных охранительных мер удостоверительного характера, мы полностью разделяем позицию Г. В. Колодуба, обозначившего, что «профессиональное владение действующими цивилистами методологией научного познания, творческое и адекватное адаптирование общих приемов и способов научного поиска по отношению к специфике предмета той или иной правовой науки, а также ... обоснование исключительности механизма применения правовой методологии в области цивилистики - одна из немногих комплексных целей современной науки гражданского права»[3] [4].

Для выявления квалифицирующего критерия, способного стать основой классификации сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, необходимо обозначить случаи, в которых нотариальное удостоверение сделок признается обязательным.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, «сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ «доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом»1.

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ «договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению».

В соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ «уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме». Аналогичное правило применяется и к переводу долга (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Кроме названных выше сделок, нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

-у

договор ренты (ст. 584 ГК РФ) ;

завещание (ст. 1124 ГК РФ)[5] [6] [7];

согласие супруга для заключения другим супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ))1;

брачный договор (п. 2 ст. 41 СК РФ); соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК РФ);

соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (п. 2 ст. 38 СК РФ);

сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на не-

-л

движимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)) ;

сделка, связанная с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 ФЗ Закона о регистрации );

сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21 Федерального закона РФ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)[8] [9] [10] [11] ;

договор инвестиционного товарищества (п. 1 ст. 8 Федерального закона РФ от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»[12]);

соглашение об управлении хозяйственным партнерством и любые вносимые в него изменения (п. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от 03.12.2011 № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах» (далее - ФЗ «О партнерстве»))1;

сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (п. 3 ст. 12 ФЗ «О партнерстве»);

письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помеще-

ния[13] [14] [15] [16] [17].

Кроме названных сделок, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых соглашением сторон предусмотрена нотариальная форма, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. К примеру, стороны часто придают нотариальную форму сле-

3

дующим сделкам: договору купли-продажи недвижимости ; договору ипоте-

4 ~5 -1

ки ; договору аренды нежилых помещений ; договору дарения акций ; договору поставки товаров2; добровольному обязательству, не являющемуся алиментным применительно к гл. 15 СК РФ, соглашению по денежному содержанию другого лица3 и др. Кроме того, в юридической литературе отмечается, что соглашением сторон предусматривается нотариальная форма для таких сделок, как соглашение о месте жительства ребенка и порядке общения с

4 5

ним , медиативное соглашение и др.

На наш взгляд, в основу классификации сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, может быть положен такой критерий, как группа однородных правоотношений, являющихся объектом охраны. В данном случае под «объектом» имеется в виду то, на что направлено охранительное воздействие нотариуса. С учетом тех сделок, которые подлежат нотариальному удостоверению, можно выделить следующие «подфункции» охранительной функции нотариальной деятельности:

нотариальная охрана прав, связанных с недвижимым имуществом;

нотариальная охрана семейных прав;

нотариальная охрана корпоративных прав;

нотариальная охрана прав, возникающих из иных гражданских правоотношений.

Как показывает анализ действующего законодательства, регламентирующего нотариальное удостоверение сделок, и аналитический обзор судебной практики, потребность в охранительном воздействии нотариуса возника- [18] [19] [20] [21] [22] ет в случае необходимости превенции правонарушений в тех группах правоотношений, которые имеют для субъектов гражданского права наибольшую ценность и значимость. Так, недвижимость относится к числу наиболее дорогостоящего имущества, потребность в охране прав на которое не перестанет быть актуальной.

Семейные правоотношения выделены нами в отдельную группу, поскольку субъектами семейных правоотношений нередко выступают несовершеннолетние лица, не имеющие возможности самостоятельно осуществлять охрану своих прав, а также иные лица, нуждающиеся в дополнительной охране со стороны публичных институтов.

Что касается корпоративных отношений, то потребность в их нотариальной охране связывается, прежде всего, со значительным количеством нарушений прав участников корпораций, а также сложностью самих отношений, участие в которых зачастую требует специальных юридических познаний.

Последняя группа правоотношений, являющихся объектом нотариальной охраны, обозначена нами как «свободный класс» в связи с тем, что с учетом их специфики и постоянно возрастающего количества сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, их автономное классифицирование видится нам достаточно сложным и неэффективным.

Выделение обозначенных классификационных рядов позволяет сформировать методологический подход к изучению нотариальных мер удостоверительного характера, способный показать роль нотариата в охране прав субъектов гражданских правоотношений. Отметим, что изучение огромного массива проблемных аспектов каждого вида сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, не ставится в задачи данного исследования; дальнейшее рассмотрение нотариальных мер удостоверительного характера построено на основе предложенной нами классификации.

Нотариальная охрана прав, связанных с недвижимым имуществом.

Данная группа правоотношений охраняется нотариусами в результате удостоверения следующих сделок:

сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации;

договор ренты;

сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;

сделка, связанная с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей и другие.

По замечанию Е. А. Чефрановой, институт нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом способен не только снизить количество споров относительно действительности заключенных сделок, но и «обеспечить публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке»[23].

При осуществлении таких мер по охране гражданских прав, как удостоверение сделок, нотариусы обязаны руководствоваться «Методическими рекомендациями по совершению отельных видов нотариальных действий нота

риусами Российской Федерации»1. В п. 10 названных рекомендаций, в частности, отмечено следующее: «Совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет: принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; наличие сособственников; наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества». Нотариусом проверяются в том числе и документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки. Отметим, что в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, «в силу Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации к непосредственной деятельности нотариуса относится проверка документов, подтверждающих принадлежность конкретному лицу права собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество, а также проверка соответствия действующему законодательству подлежащих нотариальному удостоверению договоров»[24] [25] [26].

По справедливому замечанию Е. М. Тужиловой-Орданской, в последнее время в юридической литературе стала превалирующей точка зрения относительно «умаления роли нотариата применительно к процессу регистра-

3

ции прав на недвижимое имущество» . При этом, как подчеркивается в научной литературе, «российская гражданско-правовая наука всегда была обеспокоена судьбой нотариата»[27].

Распространение обозначенной точки зрения, видимо, побудило законодателя к введению института обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, что нашло свое отражение в Проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1.

Однако в окончательной редакции Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) была предусмотрена иная презумпция: нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. В итоге в исследовательской литературе приобрела популярность следующая цитата: «... можно констатировать, что реформирование действующего законодательства в этой части не состоя-

3

лось» .

Интересно отметить, что в Пояснительной записке к названному законопроекту приводилось основательное обоснование необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью: «.предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе [28] [29] [30]

передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту»1.

Одновременно в Пояснительной записке обращалось внимание на то, что законодателю следует предпринять меры, которые бы способствовали росту престижа статуса нотариуса в обществе, повышению уровня доверия к нему со стороны общества, что неизбежно требует и повышения уровня профессионализма и правовой культуры нотариусов, а также усиления их ответственности.

Л. В. Щенникова, сравнивая российское и австрийское законодательство, регулирующее правовой статус нотариуса, заметила следующее: «... в Австрии законодательством определен настолько сложный порядок доступа к профессии нотариуса и настолько долгой является система учреждения этой должности, что кандидаты на нее чаще всего назначаются в возрасте 4045 лет. В то время как судьей в этой стране можно стать и в возрасте 28 лет. Вот почему нотариусы Австрии в совершенстве владеют иностранными языками и к моменту своего назначения уже являются докторами права. Думается, что этот путь является правильным, если мы собираемся обеспечивать по- настоящему квалифицированное сопровождение сделок с недвижимостью»[31] [32] [33].

Рассуждая о нововведениях, обозначенных в законопроекте, Е. М. Тужилова-Орданская приходит к выводу, что «система государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней делает ненужным нотариальное удостоверение сделок как дублирующее ее, и . государственная регистрация сама по себе является достаточно надежным способом охраны

3

прав на недвижимость» .

Мы не можем согласиться с автором в этом вопросе, поскольку, по нашему мнению, именно нотариат способен эффективно выполнять функцию охраны прав на недвижимость. Подтверждением тому является богатый международный опыт. Так, Е. А. Кириллова отмечает, что в странах континентальной Европы, где прерогатива удостоверения сделок с недвижимостью отведена нотариату, число судебных тяжб значительно ниже числа судебных споров, возникающих в странах англосаксонской правовой семьи, где экспертизой договоров, объектом которых выступает недвижимое имущество, занимаются сами стороны сделки и их адвокаты1. В итоге автор приходит к выводу о том, что первоначально следует предусмотреть обязательность нотариального удостоверения не для всех сделок с недвижимым имуществом, а лишь для сделок относительно нежилых помещений с целью разгрузки судов, рассматривающих большое число споров, направленных на признание таких сделок недействительными. Автор совершенно обоснованно обращает внимание на проблему большого количества исков о признании сделок с нежилыми помещениями недействительными, однако, думается, что обязательность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью неверно ограничивать только сделками с нежилыми помещениями.

Дополнительным аргументом в пользу того, что именно нотариус может и должен выполнять функцию охраны прав на недвижимость, является факт законодательного расширения полномочий нотариуса в указанной сфере. Так, в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. № 457- ФЗ нотариус управомочен запрашивать из ЕГРП на безвозмездной основе сведения о правах на объекты недвижимого имущества, сведения о содержании правоустанавливающих документов, копии правоустанавливающих до- [34] [35]

кументов, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Сопровождение нотариусом сделки с недвижимым имуществом, начиная с подготовки проекта договора купли-продажи, удостоверения сделки, осуществления специальной формы расчетов путем внесения денежных средств в депозит нотариуса до представления соответствующих документов на государственную регистрацию и их получения после ее проведения, основано на п. 3 ст. 8.1 ГК РФ (введена Федеральным законом РФ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ). Доверие законодателя такому институт охраны гражданских прав, как нотариус, вероятно, побудило его к введению правила п. 1 ст. 13 и п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации, согласно которому в случае нотариального удостоверения сделки правовая экспертиза законности сделки не проводится. Согласно положениям абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, ст. 86.2 Основ нотариус, удостоверивший сделку, управомочен представить документы на государственную регистрацию в случаях, когда совершенные в нотариальной форме документы являются основанием для государственной регистрации.

Важно отметить, что правом на представление документов на государственную регистрацию в случае нотариального удостоверения сделки наделен не только нотариус, но и его работник (ст. 16 Закона о государственной регистрации в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 379- ФЗ1), которому поручается соответствующее действие на основании распоряжения (в соответствии с Правилами нотариального делопроизводства, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 16 апреля 2014 г. № 78[36] [37]).

Дополнительно отметим, что в ряду преимуществ нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом следует назвать и сокращенный срок регистрации перехода права: так, Законом от 29 декабря 2014 г. № 457-ФЗ пятидневный срок был сокращен до трех дней.

Необходимо отметить, что отдельные представители юридического сообщества полагают, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью преждевременно, поскольку требуется соответствующая подготовка, в том числе в части проверки действенности норм проекта Федерального закона РФ «О нотариате и нотариальной деятельности» 1.

В Экспертном заключении[38] [39] [40] по проекту Федерального закона № 398234-6 «О нотариате и нотариальной деятельности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указывается на значительное количество упущений, обнаруженных в проекте рассматриваемого закона, что на данном этапе, безусловно, препятствует введению его в законную силу.

К числу наиболее удачных новелл гражданского законодательства, введенных Федеральным законом РФ от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ, следует отнести введение правил об обязательном нотариальном удостоверении следующих сделок с недвижимым имуществом: соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу;

сделок по продаже земельной доли; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки; сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину; сделок по продаже недвижимого имущества гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Положительно оценивая указанные новеллы, М. Н. Илюшина небезосновательно замечает, что «самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности ... теперь нотариальная форма требуется по продаже доли в общей собственности во всех случаях продажи доли одним из участников общей собственности - наследниками, получившими долю в наследственном имуществе, участниками приватизации жилья, получившими долю в жилом помещении, бывшими супругами, режим общей собственности которых перешел в режим долевой собственности и любым иным третьим лицам»[41].

В качестве дополнительного аргумента в защиту необходимости введения обязательности нотариального удостоверения для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, рассмотрим действующий механизм использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Так, участие нотариуса в этом процессе сводится к тому, что он удостоверяет письменное обязательство лица, являющегося должником по кредитному договору (договору займа), оформить жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения - в случае

приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).

В рамках исследуемой нормы возникают две трудноразрешимые проблемы: каким образом (в том числе каким органом, кроме заинтересованных лиц) осуществляется контроль за исполнением обязательства, удостоверенного нотариусом, и каким образом определить доли в праве общей собственности на недвижимое имущество в случае приобретения жилого помещения с использованием средств материнского семейного капитала?

Отвечая на первый поставленный нами вопрос, приведем пример из судебной практики. К. обратилась с иском к бывшему супругу В. о разделе квартиры, которая была приобретена ею и В. в период брака за счет их общих доходов, кредитных средств, а также средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность В. (2/3 доли) и их совершеннолетнего сына Д. (1/3 доли). Истица просила признать жилое помещение совместно нажитым имуществом и определить ей и ответчику по 1/3 доли каждому в праве общей собственности на квартиру.

Учитывая, что у К. и В. помимо совершеннолетнего сына Д. имеется также несовершеннолетняя дочь Н., обязательство о переоформлении квартиры в общую долевую собственность на всех членов семьи после снятия залогового обременения с жилого помещения В. не исполнил. Суд поставил на обсуждение сторон вопрос о выполнении обязательства по оформлению права собственности детей на квартиру. После этого К. изменила исковые требования и, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Н., просила произвести раздел квартиры с учетом права на данное жилое помещение и несовершеннолетней Н. Данные требования К. судом были удовлетворены.

Ставя на обсуждение сторон указанный выше вопрос, суд руководствовался следующим. Родители, приобретая жилое помещение за счет средств материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей. В связи с этим в споре между родителями о разделе имущества в виде жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, родители представляют как свои интересы, так и интересы несовершеннолетних, в отношении которых у них имеется наступившее обязательство.

Из положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ следует, что законодатель определил вид собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, как общую долевую собственность родителей и детей. При наступлении срока оформления права собственности детей на имущество в соответствии с обязательством, данным родителями, последние в силу вышеуказанных норм обязаны оформить жилое помещение в общую долевую собственность, в том числе детей, однако эта обязанность исполнена не была[42].

Таким образом, получается следующая ситуация: лицо, являющееся должником по кредитному обязательству, приобретая недвижимое имущество с использованием средств материнского капитала, дает нотариально удостоверенное обязательство выделить доли детям и супругу. Указанное обязательство направляется в Пенсионный Фонд РФ, который при наличии всех иных требуемых документов переводит денежные средства материнского капитала, на чем участие этого органа в контроле за собственно улучшением жилищных условий несовершеннолетних прекращается.

Как верно отмечает В. А. Браташова, «нотариус, удостоверивший письменное обязательство собственников жилого помещения, устанавливает и подтверждает только законность совершения данной сделки и волю сторон на ее совершение. О дальнейшей судьбе жилого помещения, указанного в обязательстве, нотариусу ничего не известно»1.Получается, что и нотариус не следит за дальнейшей судьбой достижения цели законодателя, который ввел такую меру поддержки семей, имеющих детей, как материнский капитал.

Единственным органом, на который возложена подобная контрольная функция, выступает, как представляется, Прокуратура РФ. Так, согласно приказу Генпрокуратуры Российской Федерации от 26 ноября 2007 г. № 188 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов о несовершеннолетних и молодежи» прокурорам всех уровней необходимо «своевременно и принципиально реагировать на случаи нарушения жилищных и имущественных прав несовершеннолетних, принимать исчерпывающие пра-

-у

вовые меры к их восстановлению» . Однако эффективность деятельности прокураторы по защите жилищных прав несовершеннолетних в рамках использования средств материнского капитала нельзя признать эффективной. Кроме того, не стоит забывать, что неисполнение законными представителями несовершеннолетних своих обязательств по выделению им доли в жилом помещении может привести к весьма существенному нарушению прав третьих лиц. В случае признания судом сделки по отчуждению подобного жилого помещения недействительной в числе пострадавших окажутся приобретатели

л

данного жилья. И подобные примеры уже есть в судебной практике .

Для решения данной проблемы, к примеру, В. Алистархов предлагает следующее: «...в данном случае при существующей проблеме для добросовестных приобретателей можно рекомендовать законотворческим органам внести изменения в действующее законодательство, которыми предусмот- [43] [44] [45]

реть возможность для покупателей в рамках сделок с недвижимостью получать историю квартиры»1.

Поддерживая в целом позицию ученого, хотим обратить внимание на то, что непосредственное введение как таковой истории недвижимого имущества, которая, как нам представляется, будет находиться в ЕГРП, не решит в корне проблему охраны жилищных прав несовершеннолетних и проблему охраны прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, поскольку в силу отсутствия специальных юридических знаний у большей части субъектов гражданского права информация из «истории недвижимого имущества» может оказаться совершенно бесполезной.

В. А. Браташова предложила следующее решение рассматриваемой проблемы: «...для этого нотариально оформленному обязательству необходимо придать статус обременения, подлежащего государственной регистрации»[46] [47] [48]. Думается, что позиция и этого ученого имеет право на существование и может быть поддержана, однако, как и в предыдущем случае с «историей недвижимого имущества», исследуемые нами проблемы остаются нерешенными.

На наш взгляд, охрану жилищных прав несовершеннолетних и гражданских прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества обеспечить эффективно и справедливо может только нотариат.

В защиту обозначенной позиции обратимся к американскому ученому N. M. Davidson, который, исследуя охранительный потенциал нотариата в защите жилищных прав субъектов гражданского права, пишет: «Нотариусы служат нейтральными юрисконсультами, не представляя продавца, покупа-

теля, кредитора или другую сторону. Нотариусы несут ответственность за то, чтобы управлять требованиями, документируя сделки, и в некоторых случаях, советующих всем сторонам относительно деловых рисков. В отличие от адвокатов, нотариусы предназначены для облегчения сделок, поскольку выполняют в основном роль арбитра»[49].

Поддерживая предложения о придании нотариальному обязательству об оформлении долей в недвижимом имуществе, приобретенном с использованием средств материнского капитала, статуса обременения, подлежащего государственной регистрации, и создания в ЕГРП «истории недвижимого имущества», считаем необходимым на законодательном уровне предусмотреть обязательность нотариального удостоверения всех сделок, направленных на распоряжение недвижимым имуществом. В таком случае именно нотариус, как лицо, обладающие специальными юридическими знаниями, будет непосредственно заинтересован в получении «истории недвижимого имущества», в которой в качестве обременения может фигурировать нотариальное обязательство об оформлении долей в недвижимом имуществе. Но самое важное, что, получив подобную информацию из ЕГРП, нотариус сможет ее корректно использовать: дать юридическую консультацию сторонам по сделке, в случае обнаружения факта неоформления долей в праве собственности на недвижимое имущество в надлежащий срок сообщить об этом в правоохранительные органы (в том числе в Прокуратуру РФ).

Наряду с имеющимися в правовой доктрине аргументами в пользу законодательного введения обязательной нотариальной формы для всех сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, приведены дополнительные: 1) устранение из гражданского оборота потенциально спорных сделок; 2) «очищение» сделки от возможных дефектов в результате осуществления правовой экспертизы; 3) подтверждение безопасности сделки; 4) придание частным соглашениям аутентичного характера; 5) обеспечение публичных интересов в стабильном правопорядке; 6) потребность в специальной охране жилищных прав несовершеннолетних и гражданских прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

[1] Аракелян Ф. П. Нотариальная форма сделки с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о нотариате // Мир науки, культуры, образования.

2014. № 2(45). С. 367.

[2]

О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 07.05.2013 № 100-ФЗ (с изм. от 15.02.2016) // Собрание законодательства РФ. 13.05.2013. № 19. Ст. 2327.

[3] Москаленко И. В. Место и роль нотариата в реализации норм гражданского (частного) права // Современное право. 2005. № 6. С. 45.

[4] Колодуб Г. В. Значение учения о правовой методологии при обосновании вопроса исключительности методологии науки гражданского права // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2015. № 3. С. 102.

68

[5] См. об этом: Письмо ФНП от 22.07.2016 № 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей (вместе с «Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей», утв. решением Правления ФНП от 18.07.2016, протокол № 07/16)» / Документ опубликован не был // [Электронный ресурс].

Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.10.2016 г.).

[6]

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.

[7]

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья): Федеральный закон РФ от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 03.12.2001. № 49. Ст. 4552.

[8] Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст. 16.

[9] О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

[10]

О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.12.2015 № 391-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 04.01.2016. № 1 (часть I). Ст. 11.

[11] Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон РФ от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 16.02.1998. № 7. Ст. 785.

[12] Об инвестиционном товариществе: Федеральный закон РФ от 28.11.2011 № 335- ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. 05.12.2011. № 49 (ч. 1). Ст. 7013.

[13] О хозяйственных партнерствах: Федеральный закон РФ от 03.12.2011 № 380-ФЗ

(ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства РФ. 05.12.2011. № 49 (ч. 5). Ст. 7058.

[14]

О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий: Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 09.09.2015) // Собрание законодательства РФ. 17.12.2007. № 51. Ст. 6374.

[15] См.: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.02.2015 № Ф04-15619/2015 по делу № А46-5690/2014 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

[16] См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2011 по делу № А05- 8266/2010 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Кон- сультантПлюс».

[17] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.07.2005 № Ф08-3157/2005 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантП- люс».

[18] Постановление ФАС Центрального округа от 25.12.2013 по делу № А62- 8116/2012 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Кон- сультантПлюс».

[19] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2007, 20.04.2007 по делу № А41-К1-13366/06 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

[20]

См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 06.10.2004 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2004 года» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 1.

[21] См. об этом: Вайнер Е. С. К вопросу о преимуществах нотариальной формы соглашения о месте жительства ребенка и порядке общения с ним // Нотариус. 2016. № 5. С. 22-24.

[22] См. об этом: Яковлева А. Н. О соответствии формы медиативного соглашения гражданскому законодательству // Юрист. 2015. № 24. С. 38-40.

[23] Чефранова Е. А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. № 2. С. 5.

[24] Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации: приказ Минюста РФ от

15.03.2000 № 91 // Бюллетень Минюста РФ. 2000. № 4.

[25]

Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Корсика Константина Анатольевича на нарушение его конституционных прав статьями 15 и 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и подпунктом 1 статьи 221, пунктом

[26] статьи 237 и пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: определение Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 № 574-О-О Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

3

Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex Russica. 2015. № 8. С. 36.

[27] Щенникова Л. В. Законодательство о нотариате в России: проблемы и решения // Журнал российского права. 2005. № 5. С. 35.

[28] Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую,

вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс].

Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

[29] О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.

[30]См.: Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex Russica. 2015. № 8. С. 36-46; Фоков А.П. Современная доктрина и гражданское законодательство // Российский судья. 2013. № 6. С. 2-7.

76

[31] Пояснительная записка «К проекту Федерального закона "О внесении изменений

части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС

«К онсультантПлю с».

[32]

Щенникова Л. В. Современное значение вековых традиций латинского нотариата // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. № 6. С. 7.

[33]

Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex Russica. 2015. № 8. С. 36.

[34] Кириллова Е. А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и перспективы // Нотариус. 2015. № 6. С. 13.

[35]О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.12.2014 № 457-ФЗ (ред. от 02.06.2016) // Собрание законодательства РФ. 05.01.2015. № 1 (часть I). Ст. 10.

78

О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 21.12.2013 № 379-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 23.12.2013. № 51. Ст. 6699.

[37]

Об утверждении Правил нотариального делопроизводства (вместе с «Правилами нотариального делопроизводства», утв. решением Правления ФНП от 17.12.2012, приказом Минюста России от 16.04.2014 № 78) // Российская газета. № 95. 25.04.2014.

[38]См.: Пашина А. Р. Нотариальное удостоверение сделок: от традиции к современному пониманию // Нотариус. 2014. № 5. С. 19-23.

[39]

Экспертное заключение по проекту Федерального закона № 398234-6 «О нотариате и нотариальной деятельности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: принято на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 13.07.2015 № 144-2/2015 [Электронный ресурс]. В данном виде документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

[40]

О нотариате и нотариальной деятельности: Проект Федерального закона № 398234-6 (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 02.12.2013) [Электронный ресурс]. В данном виде документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

[41] Илюшина М. Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. № 3. С. 35.

81

[42] Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016 // Нотариальный вестник. № 9. 2016.

[43] Браташова В. А. Нотариальные обязательства в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала: проблемы реализации и контроля // Судья. 2014. № 7. С. 31.

[44] Об организации прокурорского надзора за исполнением законов о несовершеннолетних и молодежи: Приказ Генпрокуратуры РФ от 26.11.2007 № 188 // Законность. № 2. 2008.

[45]

См., напр.: Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 14 августа 2013 г. № 33-9179/2013 [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/110564810 (дата обращения: 01.11.2016).

[46] Алистархов В. Использование материнского капитала ставит под угрозу действительность сделок с недвижимостью? // Жилищное право. 2014. № 12. С. 88.

[47] Браташова В. А. Нотариальные обязательства в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала: проблемы реализации и контроля // Судья. 2014. № 7. С. 33.

[48]

Иванова С.А. Принцип справедливости в праве собственности и иных вещных правах // Новый юридический журнал. 2012. № 1. С. 137-144; Она же. Проблемы реализации принципа справедливости в судебных постановлениях судов общей юрисдикции в современной России // Новый юридический журнал. 2015. № 1. С. 42-49.

85

[49] Davidson N. M. Notaries and Legal Professionals // International Encyclopedia of Housing and Home. 2012. P. 132.